Интервью с партнером Ernst & Young Джеральдом Гейджем

Отечественный рынок недвижимости в течение последних лет претерпевает важные изменения. О тенденциях на рынке недвижимости и факторах, влияющих на его развитие, с корреспондентом РБК побеседовал Джеральд Гейдж, партнер отдела консультационных услуг в области недвижимости компании Ernst & Young.

РБК: Вы работаете в России с 1994 г. и были свидетелем всех изменений, которые происходили на отечественном рынке недвижимости. Какие наиболее важные изменения произошли в последнее время?

Дж. Г.: На рынке коммерческой недвижимости действует основное правило: "Что хорошо для бизнеса - хорошо для недвижимости". Это говорит о том, что происходящие на рынке недвижимости изменения в основном вызваны трансформацией деловой среды. Среди ключевых тенденций хотелось бы назвать вертикальную интеграцию государственно-политической структуры, дальнейшее совершенствование налоговой системы, реформу банковской системы, давление правительства на бизнес через налоговые органы, присвоение России инвестиционного рейтинга, а также накапливание опыта рыночных отношений.

Хотя некоторые из перечисленных изменений считаются вредными для бизнеса, состояние деловой среды в целом продолжает способствовать экономическому росту. Рост компаний обусловливает рост рынка всех категорий коммерческой недвижимости.

Применительно к рынку недвижимости наиболее значимым сдвигом стало развитие рыночной экономики в течение последних 15 лет и особенно 7 лет после финансового кризиса. С каждым прошедшим месяцем появляются новые данные о состоянии рынка недвижимости, которые инвесторы получают на основании заключенных договоров аренды и купли-продажи. Наличие такой информации позволяет участникам рынка уверенно принимать решения, содействует росту рыночной активности.

Второе важное изменение связано с повышением качества и увеличением количества объектов недвижимости на рынке. Каждый новый или восстановленный объект недвижимости увеличивает выбор для инвесторов и увеличивает количество высококачественных объектов недвижимости на российском рынке. Развитие этого процесса в конечном итоге обусловит привлечение на рынок внешних инвесторов, которое мы ожидаем.

РБК: Учитывая современное состояние московского рынка недвижимости, ожидаемые тенденции его развития, какие факторы окажут наибольшее влияние на рынок в течение ближайших нескольких лет?

Дж. Г.: Первый фактор связан с повышением качества строящихся объектов, которое свойственно для всех категорий недвижимости на московском рынке. Думаю, что эта тенденция в работе застройщиков в России сохранится, так как они уже оценили преимущества привлечения профессиональных консультантов, использования высококачественных строительных материалов, квалифицированной рабочей силы, передовых строительных технологий для создания в Москве объектов недвижимости, отвечающих мировым стандартам.

Вторым фактором, оказывающим влияние на развитие рынка, будет большое число разнообразных объектов коммерческой недвижимости, предлагаемых рынку. Это приведет к изменению привычного состояния рынка, когда спрос превышает предложение, и росту конкуренции застройщиков за счет предложения разных условий.

Оценивая факторы влияния на рынок недвижимости, не следует упускать из внимания наиболее крупный российский проект в данной области - комплекс "Москва - Сити", который возводится в районе Краснопресненской набережной. Я придерживаюсь мнения, что в результате реализации данного проекта появится новый, присущий только ему, рынок торговых площадей, жилья, офисных помещений и центров развлечения. На этом рынке, по всей видимости, установятся свои цены. И хотя реализация данного проекта будет способствовать удовлетворению спроса на рынке недвижимости в целом, продолжение экономического роста, создание новых компаний приведет к образованию нового спроса, так что влияние этого проекта на состояние рынка в целом будет небольшим.

РБК: С какими основными сложностями сталкиваются в настоящее время владельцы коммерческой недвижимости и инвесторы в Москве?

Дж. Г.: Перед инвесторами, вкладывающими средства в московскую коммерческую недвижимость, стоят три основные проблемы. Во-первых, им придется определить потребности рынка, учитывая недостаток подходящих для застройки участков, большое число актов муниципального регулирования и все еще существующую в России ограниченность ресурсов. Во-вторых, они должны будут решить задачу сохранения конкурентоспособности на рынке в условиях стабилизации, когда совокупное предложение приближается к совокупном спросу. И наконец, необходимо решать проблему организации работы и финансирования компаний для обеспечения экономического роста и успешного развития в будущем.

РБК: По вашему мнению, рынок коммерческой недвижимости имеет в целом положительную или отрицательную тенденцию развития?

Дж. Г.: Как я уже говорил, правило, действующее на рынке коммерческой недвижимости, - "Что хорошо для бизнеса - хорошо для недвижимости". Я рассматриваю деловую среду и возможности, которые сохраняются на московском рынке недвижимости, как положительные. Некоторые из упомянутых мною проблем заставят владельцев недвижимости работать более интенсивно, проявлять творческие подходы. Вместе с этим на рынке сохраняется много возможностей для высокоэффективных проектов.

РБК: После относительно быстрого восстановления, последовавшего за финансовым кризисом 1998г., многие участники рынка ожидали приход на рынок международных институциональных инвесторов, но это пока не происходит. Когда крупные международные инвесторы придут на наш рынок недвижимости?

Дж. Г.: До некоторой степени это уже произошло. Следует отметить вклад компании Hines International, которая была первой, кто инвестировал деньги пенсионных фондов США в московскую недвижимость (1997г., жилой комплекс "Покровские Холмы"). Не следует забывать и о проектах известных международных фондов недвижимости Fleming Family Fund (Гоголевский бульвар, 11) и Eastern Property Holdings ("Берлин Хаус" и "Мосмарт"). Но это минимальные по объему проекты в сравнении со стоимостью недвижимости, которую аналогичные инвесторы контролируют на других рынках.

На рынке появится много таких инвесторов, готовых вкладывать большие деньги, когда сложатся благоприятные условия. Во-первых, Россия должна иметь международную репутацию, свидетельствующую о стабильности, экономическом росте и предсказуемости, которая удовлетворит индивидуальных инвесторов частных фондов. Легко убедить высокопрофессиональных менеджеров инвестиционных фондов в том, что инвестиции в московскую недвижимость - хорошее дело. Сложнее последним убедить акционеров этих фондов в правильности такого решения.

Во-вторых, на московском рынке недвижимости должны присутствовать высококачественные объекты недвижимости, отвечающие требованиям международных инвестиционных фондов. До последнего времени перечень таких объектов был слишком мал, чтобы привлечь значительные финансовые ресурсы, с которыми обычно работают международные инвестиционные фонды.

Наконец, рынок должен быть информационно открытым, т.е. обеспечивать доступ к информации, необходимой фондам для принятия инвестиционных решений, удовлетворяющих акционеров. Пока московский рынок не обеспечивает доступа к такой информации и не позволяет менеджерам с уверенностью прогнозировать выход из инвестиционного проекта.