Асаул А.Н., Денисова И.В. Индивидуальное жилищное строительство - перспективное направление развития сельских поселений (на примере Ленинградской области)

Глава V. Финансовое обеспечение развития сферы индивидуального жилищного строительства 
в сельских поселениях

5.1 Финансовое планирование деятельности Фонда
индивидуального жилищного строительства

На всех этапах развития ИЖС происходит привлечение различных источников финансирования строительства индивидуальных жилых домов в сельской местности. Это могут быть:

1.   Целевое бюджетное финансирование.

1.1.     Средства федерального бюджета на возвратной основе – бюджетный кредит.

1.2.     Средства федерального бюджета на безвозвратной основе – субвенция.

1.3.     Средства областного бюджета на безвозвратной основе.

2.   Льготные кредиты Северо-западного банка Сбербанка РФ.

3.   Средства учредителей. Для Ленинградской области в состав учредителей входят: Правительство Ленинградской области, открытое акционерное общество «Производственно-проектная агростроительная корпорация «Нечерноземагропромстрой», открытое акционерное общество «Проектно-строительное объединение «Леноблагрострой», Союз фермеров и др.

4.     Плата за услуги, оказываемые Фондом.

4.1.     Плата за кредитные ресурсы, предоставляемые сельским жителям (возвращение кредитов и процентов за их использование).

4.1.1.   Денежные средства за пользование кредитами.

4.1.2.   Средства, полученные от реализации сельскохозяйственной продукции и другого имущества, предоставляемого в зачет погашения кредитов и процентов по ним.

4.2.     Плата за все сопутствующие услуги (юридические, риэлтерские и т.д.)

5.     Денежные средства от реализации ИЛ.

6.     Средства, полученные от реализации имущества Фонда.

7.     Страховые взносы.

8.     Благотворительные средства.

В табл. 18 представлены характеристики трех этапов деятельности Фонда.

Для реализации своей миссии Фонд использует два уровня взаимодействия – верхний и нижний.

Верхний уровень предполагает кредитные отношения с федеральным бюджетом, а также Северо-западным банком Сбербанка РФ. В этом случае Фонд выполняет функции заемщика.

Следует заметить, что велика важность участия государственных органов при функционировании фондов, созданных для различных целей.

Очевидно, что при развитии ИЖС необходимо непосредственное участие института государства, как неотъемлемой части любой экономической системы, без которой невозможно решение социально значимых проблем. Об этом свидетельствует как опыт России, так и мировой опыт в целом. Например, в

     Примечание к табл. 18 Номера источников финансирования в столб. 3 соответствует перечню на стр. 144-145 монографии.

Германии, создание почти всех первых институтов ипотечного кредита начиналось в государственном секторе и более 100 лет продолжалось практически на базе только государственных ипотечных институтов [138].

На протяжении истории «участие государства меняясь по силе воздействия, остается постоянным по сути» [138, с. 221]. В последнее время  почти   во   всех   странах   Европы,   а  также   в  России  наметилась тенденция участия государственных органов различных уровней в утвержденных ими государственных программах.

Согласимся с мнением В.А. Заренкова, что «строительная отрасль является своеобразным индикатором экономического благополучия и эффективного развития экономики государства. Поэтому государство особенно заинтересовано в сохранении своего влияния на эту сферу экономики» [56, c.41]. В связи с этим в настоящее время в России происходит «смещение акцентов в сторону осуществления конкретных региональных проектов, эффективность которых будет во многом определять социальной политикой, проводимой субъектами Федерации и способностью регионально власти привлекать для их осуществления инвестиционные средства». [56, с.63]

Авторы полагают, что основными функциями государственных органов РФ, которые могут составлять основу влияния на развитие ИЖС в сельской местности в настоящее время должны являться:

1.   Формирование и утверждение направлений жилищной политики РФ в соответствии с социальной политикой в этой сфере.

2.   Постановка стратегических задач в области жилищного строительства.

3.   Правовое введение нового участника в сферу ИЖС – Фонда.

4.   Финансирование на выполнение отдельных задач деятельности Фонда.

5.   Строгий контроль за деятельностью Фонда.

6.   Защита деятельности Фонда от внешних отрицательных условий.

7.   Проведение положительной политики в сфере налогообложения всех участников схем развития ИЖС в сельской местности.

8.   Ослабление непосредственного участия государственных органов в деятельности Фонда по мере положительного решения задач развития ИЖС в сельской местности.

9.   Качественный анализ деятельности Фонда в рамах развития региона в целом.

Выделение государственных капиталовложений – одна из форм прямого регулирования целевых программ со стороны государства.

В этом случае государственная поддержка осуществляется путем именно направления финансовых ресурсов. Порядок оказания такой поддержки устанавливается законодательством РФ. Суммы ассигнований на эти цели предусматриваются ежегодно в законе о федеральном бюджете и в государственной инвестиционной программе.

Средства федерального бюджета, предоставляемые на возвратной основе для финансирования государственных целевых программ, выделяются Минфину РФ в пределах кредитов, выдаваемых Центральным банком РФ в установленном действующим законодательством порядке. Минфин РФ направляет указанные средства заемщикам (в том числе – Фонду) через коммерческие банки в соответствии с заключенными с этими банками договорами. Перечень таких банков определяется Правительственной комиссией по вопросам кредитной политики по представлению Минфина РФ с учетом мнения Центрального банка РФ, министерств и ведомств РФ. При заключении договора на получение указанных средств заемщик предоставляет в коммерческий банк, утвержденный перечень документов [120].

Субвенция федерального бюджета направляется Фондом на выпуск ИЛ, бюджетный кредит – на строительство индивидуальных жилых домов для сельских жителей – предоставляется под 5% годовых в рублях сроком на 15 лет.

Общий срок пользования средствами федерального бюджета устанавливается с учетом продолжительности мероприятий, на которые направлен кредит. Выплата процентов за пользование бюджетным кредитом начинается с момента начала возврата данных средств [120].

В Северо-западном банке Сбербанка РФ Фонд вправе брать кредиты сроком на 7 лет под 15% годовых в рублях.

Средства областного бюджета Фонд, на различных этапах деятельности, использует на следующие мероприятия:

создание и тиражирование каталога проектов индивидуальных жилых домов, рекомендуемых для ИЖС в сельской местности;

создание макета типового индивидуального жилого дома, предназначенного для строительства в сельской местности как объекта обозрения сельскими жителями;

написание и издание практического пособия на правовой основе о деятельности Фонда, организации бухгалтерского учета, налоговым льготам и другим вопросам его деятельности;

написание и издание руководства для сельских жителей по подготовке пакетов документов для участия в схемах развития ИЖС;

финансовые операции с сельскими жителями, связанные со строительством индивидуальных жилых домов;

проектно-изыскательские работы, научно-технические исследования, разработки, внедрение новых технологий в строительстве;

социальная поддержка сельского населения в области строительства, приобретения жилья, развития сельскохозяйственного производства путем оказания финансовой помощи на безвозвратной основе;

долевое участие в разработке и реализации имеющих областное значение программ и проектов, направленных на развитие ИЖС и других видов строительства в области;

формирование резервного фонда на непредвиденные расходы и расходы на уплату налогов.

На нижнем уровне Фонд несет функции кредитора для сельских жителей-участников схем развития ИЖС.

Исходные условия для дальнейших финансовых расчетов, связанных с деятельностью Фонда, представлены в табл. 19

Произведем финансовое планирование деятельности Фонда (табл. 20)

Общие принципы заложенных в табл. 20 расчетов характеризуют следующие основные положения:

1. Все расчеты могут быть выполнены с использованием стандартных функций таблиц Excel.

2. Фонд использует три основных модели развития ИЖС для сельских жителей (модели рассмотрены в 3.2).

В основе всех расчетов положен пессимистический сценарий развития деятельности Фонда:

сроки кредитования – максимальны;

собственные средства сельских жителей – минимально возможный размер;

все средства по финансовым статьям 9, 10, 11, 12 (в соответствии с табл. 20) расходуются в полном объеме и на конец каждого шага расчета составляют 0,00 млн. руб.;

возвращение средств по кредитам для заемщиков происходит в минимальном размере;

не учитывается возможность заемщиков Фонда возвращать средства по кредитам сельскохозяйственной продукцией и другим имуществом;

сельскохозяйственными организациями в приобретение ИЛ вкладываются минимальные средства;

плата за услуги Фонда и страховые взносы принимаются минимально возможными.

3. В табл. 20 заложена финансовая реализуемость деятельности Фонда, которая предполагает обеспечение такой структуры денежных потоков, при которой на каждом шаге расчета имеется достаточное количество средств для продолжения этой деятельности. При планировании финансовой реализуемости деятельности Фонда определяется потребность в привлеченных средствах на каждом шаге расчета, а также при необходимости предусматривается вложение части положительного сальдо в строительство индивидуальных жилых домов

4. В соответствии с Уставом Фонда, он является некоммерческой организацией и юридическим лицом по действующему на территории РФ законодательству. В связи с этим согласно порядку создания и регистрации некоммерческих организаций в РФ уставный капитал должен составлять не менее 100-кратногго размера установленного законом минимального размера оплаты труда.

Суммарные средства учредителей Фонда составляют 0,24 млн. руб., в том числе средства на уставный капитал.

5. Затраты по выпуску одного ИЛ, ведение личного дела застройщика и др. составляет 4 тыс. руб. Сельскохозяйственным организациям ИЛ реализуются по 8 тыс. руб.

6. В среднем стоимость одного квадратного метра общей площади индивидуального жилого дома составляет 9 тыс. руб. Средняя общая площадь индивидуального жилого дома принимается 160 м².

7. Плата за услуги Фонда составляет 1%, а страховые взносы 0,083% от стоимости запланированного строительства индивидуального жилого дома. Следует заметить, что в этой сумме не отражается плата сельских жителей за участие в трех схемах развития ИЖС, т.е. за предоставленные кредитные средства.

8. Объем возвращаемой суммы по бюджетному кредиту и кредиту Северо-западного банка Сбербанка РФ равен:

                                                                                       (37),

                                                                              (38),

                                                      (39)

где t – коэффициент, характеризующий количество прошедших лет срока кредитования.

Каждый год происходит погашение несколько партий выданных кредитов заемщикам на строительство индивидуальных жилых домов и процентов по ним. Каждый платеж состоит из двух частей: погашаемой части основной суммы долга (кредита) и процентов, начисляемых на текущую сумму долга. Под текущим долгом понимается невыплаченный остаток основной суммы долга на начало каждого шага расчета, т.е. на момент времени непосредственно после очередного платежа.