Асаул А.Н. Феномен инвестиционно-строительного комплекса или сохраняется строительный комплекс страны в рыночной экономике: Инвестиционный климат Петербургского региона и его воздействие на инвестиционно-строительный комплекс

Глава 4. Инвестиционный климат Петербургского региона и его воздействие на инвестиционно-строительный комплекс

По своему содержанию инвестиции – это часть общественных ресурсов, которые изымаются из текущего потребления и вкладываются в производство в расчете на получение будущего дохода. Динамика инвестиций – это показатель воспроизводственного процесса, который показывает, как общество распределяет доступные ему ресурсы между текущим потреблением и задачами своего выживания в будущем.

Основные результаты инвестиционно-строительной деятельности за 1999 г. свидетельствуют о наметившемся росте объемов инвестиций

в основной капитал и, соответственно, увеличении подрядных работ, в том числе ввода в действие жилья (табл. 1.7).

Таблица 1.7 

Абсолютные и относительные показатели инвестиций в строительном комплексе (по данным Госкомстата России)

На инвестиционную ситуацию в российской экономике на современном этапе влияют:
- снижение удельного веса и объема государственных инвестиций;
- формирование негосударственного частного финансирования;
- структурные изменения (увеличение инвестирования в потребительский сектор и соответственно снижение инвестиций в производство);
- повышение требований к эффективности применяемых технологий и возрастание роли критериев, основанных на анализе затрат и прибылей и т. д.

К числу факторов, которые тормозят развитие инвестиционно-строительной активности в России, кроме перечисленных выше, можно отнести:
- кризис в промышленных отраслях, разрушение производственно-экономических связей между республиками и регионами в процессе суверенизации;
- изменение в формах собственности, что привело к нарушению сложившихся отношений между традиционными заказчиками, подрядными фирмами, другими организациями строительного комплекса;
- изменения в сфере финансово-кредитных отношений, ограничивших доступ к инвестиционным ресурсам.

В работах ряда специалистов [21, 22, 31, 32, 34, 50] сформулированы также другие факторы, которые способствовали ухудшению состояния в инвестиционно-строительной сфере:
- ненадежность источников финансирования;
- неразработанность и отсутствие полного пакета законодательных актов, направленных на регулирование инвестиционной и хозяйственной деятельности. При этом должны быть обеспечены условия и гарантировано выполнение законодательных актов и нормативных требований;
- снижение управляемости со стороны государства при недостаточном развитии рыночных механизмов;
- общее снижение инвестиционной активности, вызванное экономической и политической нестабильностью в стране.

В связи с повышением активности в инвестиционно-строительной деятельности в последнее время следует остановиться на показателях деловой активности строительных фирм. В частности, воспользуемся показателями, применяемыми при государственном статистическом наблюдении № ДАС "Обследование деловой активности строительной организации".

В рамках обследования (по состоянию на май 2000 г.) проводилось однократное взвешивание ответов респондентов по числу занятых и распространение итогов по всей совокупности единиц статистического наблюдения. По результатам обследования рассчитывался индекс предпринимательской уверенности, который представляет собой среднюю величину балансов по ответам на вопросы о портфеле заказов и будущей тенденции занятости.

Результаты обследования свидетельствуют о стабилизации экономической ситуации в ИСК. Качественную оценку основных экономических показателей подтверждает количественная характеристика показателей.

Объем работ по договорам строительного подряда, выполненный в I квартале 2000 г., составил 83 млрд р., или 109,1% к уровню соответствующего периода 1999 г., в январе–апреле – соответственно 116,7 млрд р. (110,3%).

Руководители 64% строительных организаций во II квартале 2000 г.  оценили экономическую ситуацию в отрасли как "благоприятную" и "удовлетворительную".

Индекс предпринимательской уверенности во II квартале 2000 г. по сравнению с I кварталом увеличился на 7 процентных пунктов, составив (-23) процентных пункта. Этот показатель лучше, чем во II квартале прошлого года (-26) процентных пункта.

Необходимо отметить, что крупные строительные организации (например, ФСГ) обеспечены заказами на более длительный срок, чем малые предприятия (табл. 1.8).

Таблица 1.8

Распределение строительных организаций по уровню обеспеченности заказами во II квартале 2000 г.

Во II квартале 2000 г. также увеличилась доля строительных организаций, у которых произошел рост физического объема работ. Баланс оценок этого показателя составил 2 процентных пункта против (-23) процентных пунктов в I квартале. Наиболее благополучная ситуация с динамикой СМР в крупных строительных организациях (ФСГ) и в государственных и муниципальных предприятиях.

Что касается загрузки производственных мощностей, необходимо отметить разницу между малыми строительными предприятиями и крупными компаниями корпоративного типа (табл. 1.9)

Средний уровень загрузки производственных мощностей остался на уровне I квартала 2000 г. и составил 56% против 53% во II квартале 1999 г. Однако при этом 17% строительных организаций имели уровень загрузки не более 30% и только у 9 % компаний он был выше 90 %.

Отдельно следует отметить финансовое состояние строительных организаций. Во II квартале 2000 г. улучшилась обеспеченность строительных компаний собственными финансовыми ресурсами, при этом лучше обеспечены государственные предприятия с численностью занятых свыше 200 чел. Средний уровень обеспеченности финансированием составил 3 мес. (табл. 1.10).

У строительных организаций улучшилось положение с дебиторской задолженностью и прибылью от реализации строительной продукции, работ, услуг. Так, доля организаций, у которых зафиксировано увеличение общей задолженности, уменьшилась с 37% во II квартале 1999 г. до 26% во II квартале 2000 г. Во II квартале 2000 г. доля подрядных организаций, у которых прибыль возросла, увеличилась до 14% против 10% в I квартале.

Таблица 1.9 

Распределение организаций по оценке уровня использования производственных мощностей во II квартале 2000 г.

Таблица 1.10 

Распределение строительных организаций по уровню обеспеченности финансированием во II квартале 2000 г.

В целом можно сказать, что ожидается дальнейшее снижение общей задолженности заказчиков за выполненные СМР и оказанные услуги [15].

Под инвестиционным климатом принято понимать совокупность политических, экономических, юридических, социальных и других факторов, предопределяющих степень риска капитальных вложений и эффективное их использование в последующем.

Для потенциальных инвесторов в России при анализе политической ситуации решающую роль играют законодательство и политика государства в отношении инвесторов, особенно иностранных. Среди экономических параметров основное внимание при оценке инвестиционного климата уделяется общему состоянию экономики, положению в финансовой и кредитной системах, таможенному и налоговому режимам, квалификации и стоимости персонала и т. д.

На региональном уровне инвестиционный климат проявляет себя через двухстороннее отношение инвестора и региональных органов власти, предпринимательских организаций, банков, профсоюзов и других субъектов хозяйственных отношений. На этом уровне как бы происходит конкретизация обобщенной оценки инвестиционного климата в ходе реальных экономических, юридических, культурных контактов как иностранных, так и отечественных инвесторов с региональной средой.

Санкт-Петербург является одним из субъектов РФ со стабильным ростом инвестиций. Этому способствуют и уникальные характеристики самого города как объекта вложения средств и совместная деятельность предпринимателей и властей в направлении увеличения инвестиционной активности в Санкт-Петербурге.

Главной особенностью  инвестирования в Санкт-Петербурге является тот факт, что город имеет уже созданную и достаточно развитую инфраструктуру по сравнению с другими субъектами РФ.

Другой особенностью инвестирования в Санкт-Петербурге является наличие сильной диверсифицированности экономической среды и сильного внутреннего рынка. Это обеспечивает высокую финансовую стабильность городских финансов и сравнительно невысокие риски осуществления инвестиционной деятельности.

Третьей особенностью является наличие развитой среды привлечения инвестиций. В городе работают крупные отечественные и иностранные консалтинговые и аудиторские организации, инвестиционные посредники. Развивается финансовый рынок и рынок инвестиционно-строительных услуг.

Все эти особенности характеризуют инвестиционный климат Санкт-Петербурга как благоприятный [36].

Перспективы развития инвестиционного процесса в Санкт-Петербурге связаны с двумя основными источниками: государственные ресурсы (средства бюджетов и внебюджетных фондов) и частный капитал. Поскольку бюджетные средства в настоящее время весьма ограничены, органами государственной власти Санкт-Петербурга проводится целенаправленная работа по созданию благоприятных условий для привлечения частных инвестиций.

В начале экономических реформ Санкт-Петербург значительно уступал по инвестиционной привлекательности Москве и ряду добывающих и осуществляющих первичную переработку экспортно-ориентированных видов сырья регионов Севера и Сибири. Это предопределялось высокой долей населения пенсионного возраста; чрезвычайно большим (почти 70%) удельным весом организаций, работавших в системе ВПК, научных и иных учреждений, финансируемых из бюджета; слабым развитием бизнес-инфраструктуры.

Администрацией Санкт-Петербурга применяется система мер, направленных на увеличение притока инвестиций в экономику города и предупреждение их оттока:
- государственная поддержка инвестиционной деятельности (включая предоставление налоговых льгот);
- создание прозрачной процедуры осуществления инвестиционной деятельности;
- создание механизма работы с городскими инвестиционными проектами [37].

Особое значение для повышения эффективности инвестиционного процесса имеют Законы, принятые Законодательным собранием Санкт-Петербурга в 1998 г. Первый - "О государственной поддержке инвестиционной деятельности на территории Санкт-Петербурга" – представляет те инструменты, которыми город пользуется для привлечения инвестиций: поручительства Санкт-Петербурга, налоговые льготы, льготы при аренде городского имущества и поддержка инвесторов с использованием средств бюджета Санкт-Петербурга (предоставление займов из бюджета, участие бюджета в создании хозяйственных товариществ (ХТ), размещение государственного заказа Санкт-Петербурга и предоставление компенсационных выплат бюджета при реализации приоритетных городских инвестиционных программ). Второй закон - "О внесении дополнений в Закон Санкт-Петербурга "О налоговых льготах" – предлагает условия предоставления и размер налоговых льгот для инвесторов.

Так, инвесторам предоставляются значительные налоговые льготы, понижающие ставки и объемы налогообложения при осуществлении инвестиционных вложений, в том числе:
- льготы по налогу на прибыль по федеральной и местной части налога при условии использования прибыли на финансирование капиталовложений, а также на погашение кредитов банков и процентов по ним (по федеральной части существует ограничение размера льготируемой прибыли - не более 50%; в Законе Санкт-Петербурга такого ограничения нет);
- льгота по налогу на имущество по введенным в эксплуатацию основным фондам на срок от 2 до 7 лет в зависимости от общего объема капиталовложений (1 млн р. - 2 года, 5 млн р. - 4 года, 500 млн р. - 7 лет);
- льгота по налогу на имущество для компаний, осуществивших масштабные капиталовложения в Санкт-Петербурге с 1992 по 1999 г. (т.е. до принятия инвестиционных поправок).

Третий закон - "Об  инвестициях в недвижимость Санкт-Петербурга" – направлен на повышение инвестиционной привлекательности Санкт-Петербурга и регулирует вопросы предоставления инвесторам недвижимости, находящейся в управлении или в собственности Санкт-Петербурга. В Законе четко определены правовая форма предоставления инвестору объектов и результатов инвестирования и прописана процедура предоставления объектов. Определены обязанности и сроки рассмотрения городской Администрацией инвестиционных предложений, что делает процедуру предоставления объектов наиболее прозрачной. Законом все инвесторы поставлены в равные условия, а целевое выделение объектов недвижимости допускается только в исключительных случаях. Благодаря проводимой Санкт-Петербургом инвестиционной политике, объемы инвестиций в экономику города увеличиваются [35].

Кроме содействия проектам, находящимся на стадии реализации, Администрация Санкт-Петербурга инициирует новые проекты, потенциально интересные для инвесторов и учитывающие нужды региона. Разрабатываемый городом механизм работы над инвестиционными проектами города, в части их подготовки, включает следующие этапы:
- проработка общих принципов использования городской территории, таких как функциональное использование территории и плотность размещения бизнеса.
- определение реальности проекта с точки зрения поиска источников финансирования и основных этапов привлечения ресурсов развития.
- разработка градостроительного регламента и более подробного проекта развития территории, поиск инвестиционных ресурсов, маркетинг объекта. Затем, в зависимости от результатов исследования рынка, продажа на торгах права реализации крупного инвестиционного проекта, либо проведение конкурса на подряд и финансовое участие в проекте.

Созданный порядок разработки городских инвестиционных проектов существенно увеличивает привлекательность города для инвестиций во все виды инфраструктуры.

За счет средств бюджета Санкт-Петербурга разрабатываются бизнес-планы инвестиционных проектов, осуществляемых или поддерживаемых Администрацией Санкт-Петербурга, проводится экспертиза экономической эффективности инвестиционных работ, обучаются сотрудники Администрации Санкт-Петербурга в области проектного финансирования, что позволит городу в ближайшем будущем реализовать большое число инвестиционных проектов, привлечь в город инвестиции и организовать новые рабочие места [35].

Серьезным вкладом в перспективу развития Санкт-Петербурга, в том числе в оживление инвестиционно-строительной сферы, стал Стратегический план. Предполагаемая им модель развития Санкт-Петербурга подразумевает сосредоточение усилий отраслевых органов управления на реализации конкретных проектов в рамках определенных городским сообществом приоритетных направлений и первоочередных проектов, в продвижении которых город заинтересован до такой степени, что использует для этого определенные финансовые стимулы.

Упомянутые городские проекты осуществляются из внебюджетных источников, причем первоначальные затраты, составляющие, как правило, менее 1% от стоимости строительства, расходуются на подготовку инвестиционных предложений, т. е. на информацию, призванную привлечь потенциальных инвесторов, причем последняя не является собственно архитектурным проектом в привычном понимании этих слов.

Предполагается, что пакет информации, совместно подготавливаемый несколькими городскими ведомствами (КГА, КУГИ, КЭПП, КГИОП, Комитетом финансов, Юридическим комитетом), будет содержать сведения о перспективных градостроительных планах (пробивке автомагистралей, реконструкции кварталов и т. п.), регламент или систему ограничений, связанных с функциональными (определяющими разрешенные виды деятельности) и пространственно-физическими параметрами (например, плотность застройки, этажность), виды и условия обязательных платежей и обременение (охранные обязательства, сервитуты и пр.), исходные данные о наличии инженерных ресурсов, оценку недвижимости в рассматриваемой зоне.

Существующие на сегодняшний день первоочередные общегородские проекты, включенные в перечень, несопоставимы по масштабам, характеру преобразований, наличию и степени проработки градостроительной документации. Среди них - как отдельные объекты (клиника высокотехнологичной кардиохирургии, Дворец спорта) так и комплексы (Западный скоростной диаметр) [47].

Достоверных исследований о мультипликационном эффекте средств, вложенных в жилищное строительство в России, авторами настоящей работы не выявлено. Однако расчеты, проведенные в других странах, а также эмпирический материал свидетельствуют о том, что эффект значителен. Увеличение жилищного строительства влечет за собой рост отраслей строительной индустрии – деревообработки, стеклопромышленности, производства металлоконструкций и многих других. Нельзя также забывать, что жилье само по себе является структурообразующим благом, так как новое жилье требует обновления мебели, электробытовой техники и почти все товаров длительного пользования. По мнению многих экономистов, жилищное строительство стимулирует развитие различных отраслей экономики. Недаром увеличение  заказов на строительство жилья – главный показатель выхода экономики из кризиса, а их уменьшение -  первый признак депрессии.

С учетом сказанного оценим перспективы развития Петербурского ИСК. Анализ показывает, что ситуация здесь пока не устойчивая, но определенные тенденции прослеживаются достаточно четко. Согласно "Анализу развития рынка жилищного строительства Санкт-Петербурга и Ленинградской области", подготовленного "Союзпетростроем" в Санкт-Петербурге (в отличие от средних показателей по стране), с 1997 г. началось увеличение объемов жилищно-гражданского строительства. Эта тенденция продолжалась в 1999 и 2000 гг.

Ввод нового коммерческого жилья в Петербурге  в 1998 г. составил 653 тыс. м² (81,8% от общего объема нового строительства). По сравнению с 1997 г. он увеличился на 38,2% (рис. 1.6), что можно объяснить двумя главными причинами:

- вводом значительного количества жилья после августа 1998 г. на переходных объектах, куда уже были вложены средства в подавляющем большинстве за счет долевых схем финансирования;

- отказ от отчислений на инфраструктуру с переходом к рыночным принципам распределения земельных участков. В 1999 г. увеличился ввод нового коммерческого жилья до 850 тыс. м².

Рис. 1.6. Динамика коммерческого жилищного строительства

Ввод коммерческого жилья после реконструкции составил в 1998 г. 45 тыс. м², или 87,1% от общего ввода реконструированного жилья. По сравнению с 1997 г. он упал на 37%. На наш взгляд, здесь действуют следующие основные факторы: уменьшение количества расселенных в "советское" время домов, которые являются для инвесторов наиболее привлекательными объектами, и постепенное "вымывание" достаточно уникальных, "штучных" объектов элитной реконструкции (рис. 1.6).

 Объем коммерческой застройки типового жилья [12] в 1999 г. составил около 1,3 млн м². Это максимальная площадь за все время существования постсоветского рынка жилья.

Следует отметить, что падение долларовых цен на жилье происходило значительно медленнее инфляции, и у застройщиков возникли резервы денежных средств за счет разницы между платежами до и после дефолта. Это объясняет достаточно активное развитие жилищного строительства в 1999 г. и в первом полугодии 2000 г. Однако значительный рост (1,22 раза) себестоимости жилищного строительства за 4 месяца второго полугодия 2000 г. ставит под сомнение эффективность реализации многих инвестиционных проектов (около 280 тыс. м²) в жилищном секторе. Поскольку реальная себестоимость жилья на первичном рынке недвижимости уже равна (а в некоторых проектах и выше), чем на вторичном, естественно, и ликвидность нового жилья может оказаться под угрозой, что приведет к подрыву доверия населения и инвесторов к участию в схемах долевого строительства.

По данным Госкомстата РФ, средняя стоимость строительства жилья в России в 2000 г. увеличилась на 36,4 %, что значительно выше инфляции и декларируемого  правительством увеличения доходов населения. А в 2001 г. специалисты рынка недвижимости прогнозируют рост себестоимости строительства не менее чем на 15 %. Основной причиной является рост стоимости сырья и материалов, вызванный высокой ценой энергетических ресурсов. Отметим, что цены на нефтепродукты в Петербургском регионе самые высокие (после Приморского края), и разница между Центральными районами и Санкт-Петербургом достигает 30 %. На процесс формирования стоимости ресурсопроизводителей ни подрядчик, ни застройщик никакого влияния оказать не могут и остается одно, но верное средство, ведущее к снижению себестоимости строительства – это совершенствование технологии строительства.

Одно из приоритетных направлений работы Правительства Ленинградской области – формирование благоприятного инвестиционного климата. По мнению вице-губернатора Г.В. Дваса, в Ленинградской области имеется пять конкурентных преимуществ, которые позволяют привлекать иностранных и отечественных инвесторов.

Прежде всего, это уникальное геополитическое и геоэкономическое положение области. Она является связующим звеном между Западом и Востоком, имеет выход к Балтийскому  морю  (чем вызвана актуальность строительства морских портов, специализированных транспортно-технологических терминалов). Область имеет и внутренние административные границы с пятью субъектами Федерации: Новгородской, Псковской, Вологодской областями, Республикой Карелия и Санкт-Петербургом. В центре Ленинградской области находится Санкт-Петербург (сам по себе  сильный притягивающий инвесторов) с населением около 4,5 млн чел. и рынком для сбыта областной продукции. Общая территория области занимает почти 86 тыс. км² с численностью населения 1,7 млн чел. Это единственный из всех регионов России, где представлены все виды производства и транспорта. Наряду с более чем 300 крупными и средними фирмами практически всех отраслей промышленности, в области имеются все виды транспортной инфраструктуры – железнодорожные магистрали, автомобильные дороги, воздушное сообщение, морские и речные водные пути, оптоволоконные линии связи.

Во-вторых, в Ленинградской области наблюдается энергоизбыточность, так как производится электроэнергии в 2 раза больше, чем необходимо для потребления. В третьих, область богата природными ресурсами, древесиной. глиной, фосфоритами, гранитом, известняком, песком, мрамором, горючими сланцами и т.п. Значительные водные ресурсы (50 тыс. водных объектов, рек и озер) позволяют развивать промышленность и энергетику.

В-четвертых, в Ленинградской области широко развивается туристический бизнес, чему способствует историко-культурный потенциал. Пятым конкурентным преимуществом является наличие высококвалифицированного кадрового и научного потенциала.

Закон "Об инвестиционной деятельности в Ленинградской области" №24-оз от 22 июля 1997 г. определил комплекс мер государственной поддержки и защиты инвесторов. В нем прописан целый ряд налоговых льгот и гарантий. С учетом накопленного опыта в конце 1999 г. в Закон внесены необходимые дополнения и изменения.

Роль Правительства Ленинградской области, прежде всего, состоит в том, чтобы увеличивать долю частных инвестиций (российских, иностранных и смешанных), привлекая в том числе мелкого инвестора. На территории области зарегистрировано более 200 предприятий малого и среднего бизнеса с участием иностранного капитала, под которые разрабатывается ряд иностранных инвестиционных проектов. Следует отметить, что на настоящий момент доля иностранных инвестиций в их общем объеме составляет 62 – 63 %.

Закон предусматривает налоговые льготы, которые распространяются на весь период окупаемости проектов и два года спустя. При этом Правительство области обязуется в случае изменения федерального и регионального законодательства в части льгот по налогам компенсировать возможные потери инвестора, т.е. работает принцип неухудшения льготных условий на время реализации проекта.

Кроме того, два закона о налоговом кредите предполагают кредиты для организаций, которые экономически могут доказать возможность финансирования проектов за счет налогов, предусмотренные к оплате, и предусматривают государственные гарантии для привлечения инвестиций в проекты коммерческих организаций.

Полный инвестиционный пакет, сформированный Правительством Ленинградской области за 1999 г., включает около 100 крупных проектов и 200 проектов в сфере малого и среднего предпринимательства. Общая потребность региона в инвестиционных ресурсах составляет сегодня не менее 10 млрд долл. США. Разработаны и каждый год корректируются "Каталог инвестиционных проектов Ленинградской области" и "Каталог инвестиционных проектов малых предприятий".

Отметим следующие крупные инвестиционные проекты:

- корпорация "Катерпиллар" с лета 1998 г. ведет в Тосненском районе на площадке в 24 га строительство завода "Катерпиллар Тосно" по производству комплектующих изделий для строительной и дорожной техники и сборке строительной техники. Завод является организацией со 100% иностранным капиталом. Инвестиции составляют около 50 млн долл. США;

- 11 марта 1999 г. совет директоров концерна "Форд Мотор" принял решение о строительстве завода на базе завода "Русский дизель" во Всеволожске. Создана новая организация – ЗАО "Форд Всеволожск". Инвестиции составляют порядка 150 млн долл., а первые легковые автомобили "Форд Фокус" должны сойти с конвейера в 2001 г;

- запланированы российские инвестиции более 100 млн дол. на строительство трубопроводной системы и нефтяного терминала. Проект трубопроводной системы приравнивается к проектам общероссийского масштаба и получил поддержку Президента России. Работы ведутся под контролем Министерства энергетики;

- завершается строительство угольного терминала в Усть-Луге;

- в городе Высоцке создаются комплексы по перевалке метанола и аммиака, а в устье реки Луги планируется строительство терминала по перевалке минеральных удобрений;

- на стадии реализации находятся проекты с участием немецкого капитала. К крупным проектам такого рода можно отнести Картонно-полиграфический комбинат в Коммунаре и "ЭРА-Хенкель в Тосненском районе;

- также в Тосненском районе в сотрудничестве с программой ООН реализуется строительство завода по производству полиаминов, которые служат для очистки воды. Этот инвестиционный проект прошел предпроектную подготовку;

- реализуется ряд проектов, связанных с деревообработкой (изготовление строительных материалов из древесины, разработка технологических цепочек создания высококачественных оконных и дверных рам, изготовление паркета и напольных покрытий, производство стеновых панелей на основе использования древесных отходов;

- готовится к реализации проект по строительству алюминиевого завода. При этом предполагается использовать инвестиции США.

В целом с момента принятия Закона "Об инвестиционной деятельности" между Правительством Ленинградской области, иностранными и российскими инвесторами заключено 37 договоров на общую сумму планируемых инвестиций около 733 млн долл. США (676,4 млн долл. – иностранные инвестиции, около 56,4 млн долл. – российские).

Динамика роста объемов инвестиций в последние годы выглядит следующим образом: 1997 г. – 110 млн долл.; 1998 г. – 180 млн долл.; 1999 г. – 340 млн долл.; 2000 г. – 400 млн долл.

При реализации инвестиционных проектов (около 60%) превалирует строительство новых крупных производственных комплексов. Доля инвестиций, направляемых на реконструкцию, тоже достаточно велика — 40%. Сегодня в области в отличие от Петербурга гораздо проще найти свободную площадку и построить новый объект, чем вкладывать деньги в реконструкцию комплекса, построенного 40 – 50 лет назад [19].

В докризисный период коммерческое жилищное строительство в Ленинградской области не получило значительного развития. Его доля в общем вводе жилья в 1997 - 1998 гг. составляла не более 10 – 15%. За последние два года ситуация начинает меняться.

Количество сдаваемого жилья увеличилось на 30 % и составило 25 тыс. м² (однако, это как минимум в два раза меньше объема, необходимого для привлечения квалифицированных специалистов). 

На сегодняшний момент в Ленинградской области существует комплексная задача строительства и реконструкции индивидуального жилья (домов с прилегающими участками для фермерской или иной деятельности), что способствует привлечению квалифицированных работников.

Ленинградская область широко использует средства инвесторов из северных районов России. Под этот проект 137 тыс. семей бесплатно получают земельные участки под индивидуальную застройку.

В связи с потребностью индивидуального строительства на селе на 2000 г. была разработана и принята Комитетом по сельскому хозяйству Ленинградской области региональная целевая программа "Свой дом", подпрограмма "Крестьянский дом". Разработчик программы – ОАО "Проектно-строительное объединение "Леноблагрострой" – определил этапы реализации программы, ее цель, составил перечень основных задач и мероприятий, произвел расчет необходимых финансовых ресурсов, запланированных по программе на 2000 г., спрогнозировал ожидаемые конечные результаты, социальный и экономический эффекты от реализации программы, а также важнейшие целевые показатели "Леноблагрострой", кроме того, разработал систему организации контроля за выполнением программы.

"Леноблагрострой" подготовил и представил в Правительство Ленинградской области пакет документов по созданию Ленинградского областного Фонда индивидуального жилищного строительства в сельской местности (Леноблжилстройфонда).

Основные принципы функционирования Фонда (рис. 1.7) можно сформулировать так:

Рис.1.7. Каталог целей, задач и проблем Фонда индивидуального жилищного строительства

1. Строгое следование нормативным документам, принимаемым Правительством Ленинградской области и направлениям развития Ленинградской области, указанным в них. Отметим, например, что создание Фонда в полной мере отвечает целям и задачам, определенным Постановлением «О концепции социально-экономического развития Ленинградской области на период до 2005 года» от 28.05.1998 г.:

А) в области политики в сфере строительства:
- расширение источников и обеспечение устойчивого финансирования с ростом доли внебюджетных инвестиций;
- стимулирование спроса на жилье по доступным ценам для нуждающейся части коренных жителей Ленинградской области;
- увеличение доли малоэтажного коттеджного строительства;

Б) в области аграрной политики:
- создание системы заказа, авансирования и закупок сельскохозяйственной  продукции предприятиями и учреждениями Санкт-Петербурга и Ленинградской области от производителей региона;
- сохранение и постепенное наращивание ресурсного потенциала в сельском    хозяйстве, а также в сфере переработки сельскохозяйственной продукции на основе реализации региональных целевых программ по приоритетным направлениям;
- создание (восстановление) и поддержка рабочих мест в сельскохозяйственном производстве и обеспечивающих его отраслях.

В) в области жилищной политики:
- сокращение очереди на муниципальное жилье;
- создание цивилизованного рынка жилья и иной недвижимости в жилищной сфере с привлечением частного капитала;
- переход от преимущественно бюджетного финансирования строительства  жилья к широкому привлечению внебюджетных форм инвестирования при  активной государственной поддержке граждан и юридических лиц;
- активизация и постоянное увеличение доли частного жилищного строительства, прежде всего индивидуального.

2. Основа  функционирования – поиск и разработка финансово-кредитных механизмов, к которым можно отнести:
- использование льготных кредитных линий, выделяемых под гарантии областной администрации или федеральных органов власти;
- беспроцентный товарный кредит, который могут предоставить предприятия стройиндустрии Ленинградской области индивидуальным застройщикам;
- инвестиции федерального бюджета;
- недоимки в областной бюджет, которые могут быть частично переданы в Фонд для реализации предприятиям и организациям;
- льготы по НДС, которые могут повлиять на снижение стоимости жилья, построенного при содействии Фонда.

3. Условие функционирования – привлечение внебюджетных источников финансирования.

А) системы приема и учета сельскохозяйственной продукции, которую как хозяйства, так и индивидуальные застройщики могут предоставлять в счет погашения задолженности по строительству индивидуальных жилых домов при активном участии различных структур по регулированию продовольственного рынка;

Б) собственные средства граждан;

В) ипотечное кредитование (при непосредственном участии хозяйств) и др.

4. Привлечение в область молодых специалистов.

Выпускники вузов под гарантии хозяйств могут использовать: ипотечное кредитование (при непосредственном участии хозяйств); льготные кредиты; другие формы финансирования.

5. Создание индивидуальных рабочих мест в сельской местности, строительство для специалистов жилых домов со специализированными помещениями в соответствии с их профессиональными потребностями.

Как видим, развитие инвестиционной деятельности в Петербургском регионе  связано  с подготовкой и реализацией крупных инвестиционных проектов, а анализ инвестиционного потенциала Санкт-Петербурга и Ленинградской области подтверждает, что в регионе созданы все предпосылки для привлечения инвестиций с целью обеспечения программы устойчивого развития региона.

В условиях рыночной экономики органы государственной власти не должны и, в принципе, не могут сопровождать каждый отдельный инвестиционный проект. Поэтому методы работы по содействию развитию разной величины проектов отличаются. Для небольших проектов создается общий благоприятный режим, проводятся семинары, конференции предпринимателей. Что касается крупных инвестиционных проектов, Администрация Санкт-Петербурга и Правительство Ленинградской области, кроме предоставления льготных условий, осуществляют их адресное сопровождение и помогают инвесторам решать весь комплекс вопросов, возникающих в процессе реализации проектов.

В настоящее время экономика Петербургского региона привлекательна для вложения инвестиций. Однако разрешительные процедуры, которые должны пройти инвестор до реализации проекта, очень сложны: инвесторы тратят от 3 месяцев до 2 лет на изучение местных условий, законодательства и принятых процедур согласования проектов.

Кроме того, для масштабных инвестиций в строительный комплекс необходимы:
- страхование рисков и обеспечение гарантий для инвестора, осуществление залогового права, и прежде всего, в части земельной собственности;
- радикальное улучшение правовой базы инвестиционного процесса, определение не только льготных условий для инвестора, но и законодательное оформление взаимодействия государства и частного сектора – одного из важнейших участников жилищного строительства;
- подготовка кадров ИСК, способных изыскать новые источники инвестиционных ресурсов и работать с инвесторами, в том числе и иностранными.

Конечно, это не все проблемы, мешающие притоку инвестиций в ИСК, имеется много и других, которые будут решаться как на региональном, так и на федеральном уровне.

[12] По данным организации   "Сбербанк-УМВ-Инвест".