Главная страница --> Экономические научные работы (книги)

Алесинская T.В. Основы логис .. | Нечисловая статистика: Теори .. | Идрисов А. Организация марке .. | Орлов А.И. Эконометрика: Осн .. | Чинаев В.П. Корпоративная ин .. |


Гриненко С.В. Экономика недвижимости: Оценка недвижимости: Подходы к оценке недвижимости: Сравнительный (рыночный) подход

3. Оценка недвижимости

3.5. Подходы к оценке недвижимости.

3.5.1. Сравнительный (рыночный) подход

Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Условия применения сравнительного подхода:
1.  Объект не должен быть уникальным.
2.  Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.
3.  Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Сравнительный подход базируется на принципах:
-  замещения;
-  сбалансированности;
-  спроса и предложения.

Этапы сравнительного подхода:

1 этап

Изучение рынка – проводится анализ состояния и тенденций рынка и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект; выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные сравнительно недавно.

2 этап

Сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки; сравнение объектов-аналогов с оцениваемым объектом.

3 этап

Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки.

4 этап

Установление стоимости объекта оценки путем согласования скорректированных цен объектов-аналогов.

Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:

- сроке экспозиции. Срок экспозиции – время, которое объект находится на рынке;

-  независимости субъектов сделки. Под независимостью подразумевается то, что сделки заключаются не по рыночной цене, если продавец и покупатель:
·  находятся в родственных отношениях;
·  являются представителями холдинга и независимой дочерней компании;
·  имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность;
·  сделки осуществляются с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами;
·  занимаются продажей объектов недвижимости умерших лиц и т.д.;
-  инвестиционной мотивации, которая определяется:
·  аналогичными мотивами инвесторов;
·  аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием объектов;
·  степенью износа здания.

Основные критерии выбора объектов-аналогов:
1.  Права собственности на недвижимость.
Корректировка на права собственности представляет собой разницу между рыночной и договорной арендной платы, так как полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансированием.
2.  Условия финансирования сделки. При нетипичных условиях финансирования сделки необходим тщательный анализ, в результате которого вносится поправка.
3.  Условия продажи и время продажи.
4.  Местоположение.
5.  Физические характеристики.

Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов (см. рис. 3.2).

Рис. 3.2. Виды корректировок

Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий.

Стоимостные поправки:

а) абсолютные поправки, вносимые к единице сравнения, изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Положительная поправка вносится, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, отрицательная, если хуже;

б) денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оцениваются различия в характеристиках.

Кумулятивные процентные поправки определяются путем перемножения всех индивидуальных процентных поправок.

Поправка в форме общей группировки используется обычно на развитом рынке недвижимости, где имеется большое число продаж. Совокупная корректировка производится в рамках выделенной группы сопоставимых объектов.

Последовательность внесения поправок:
1.  Поправка на условия финансирования.
2.  Поправка на особые условия продаж.
3.  Поправка на время продажи.
4.  Поправка на местоположение.
5.  Поправка на физические характеристики.

Преимущества сравнительного подхода:
1.  В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.
2.  В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.
3.  Статически обоснован.
4.  Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.
5.  Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Недостатки сравнительного подхода:
1.  Различия продаж.
2.  Сложность сбора информации о практических ценах продаж.
3.  Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.
4.  Зависимость от активности рынка.
5.  Зависимость от стабильности рынка.
6.  Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

3.5.1.1. Метод парных продаж

Один из способов определения величины поправки по какой-либо характеристике — анализ парных продаж. Он заключается в сопоставлении и анализе нескольких пар сопоставимых продаж. При этом парными продажами называются продажи двух объектов недвижимости, которые почти идентичны, за исключением одной характеристики, которую эксперт-оценщик должен оценить, чтобы использовать ее в качестве поправки к фактической цене сопоставимого объекта.

Например

Известна следующая информация по рыночным продажам:

Факторы

Объекты

1

2

3

4

Площадь, м2

150

150

200

200

Сад

есть

есть

есть

Нет

Гараж

есть

нет

есть

Нет

Цена продажи, $

32000

30000

45000

40000

Определить:

1.  Корректировку на разницу в площади.

2.  Корректировку на наличие сада.

3.  Корректировку на наличие гаража.

Решение

Факторы

Объекты

Оцениваемый

1

2

3

4

 

Площадь, м2

150

150

150

200

200

 

Корректировка

     

-13000

-13000

1и3

Сад

нет

есть

есть

есть

нет

 

Корректировка

 

-3000

-3000

-3000

 

3и4

Гараж

есть

есть

нет

есть

нет

 

Корректировка

   

+2000

 

+2000

1и2

Цена продажи, $

29000

32000

30000

45000

40000

 

Суммарная корректировка

 

-3000

-1000

-16000

-11000

 

Скорректированная цена

 

29000

29000

29000

29000

 

Экспертные методы внесения поправок используются, если нельзя внести денежные поправки.

Пусть стоимость оцениваемого объекта = Х;

Стоимость проданного объекта = 1,0 (100%).

Тогда:

если объект лучше аналога на 15%, то цена аналога должна увеличиться на 15%

Х = (1,0 + 0,15) * 1 = 1,15.

если объект хуже аналога на 15%, то цена аналога должна уменьшиться на 15%

Х = (1,0 – 0,15) * 1 = 0,85.

если аналог лучше оцениваемого объекта на 15%, то цена аналога должна уменьшиться

1,0 = (1,0 + 0,15) * Х; .

если аналог хуже оцениваемого объекта на 15%, то цена аналога должна увеличиться

1,0 = (1,0 – 0,15) * Х; .

3.5.1.2. Метод валового рентного мультипликатора

Валовой рентный мультипликатор (ВРМ) – это отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу или к действительному доходу.

Для применения данного метода необходимо:

1)  оценить рыночный валовой доход, генерируемый объектом;

2)  определить отношение валового дохода от оцениваемого объекта к цене продаж по сопоставимым продажам аналогов;

3)  умножить валовой доход от оцениваемого объекта на усредненное значение ВРМ по аналогам.

Вероятная цена продажи рассчитывается по формуле

,

где 

Цоб

- вероятная цена продажи оцениваемого объекта;

ПВДо

- валовой доход от оцениваемого объекта;

ВРМа

- усредненный валовой рентный мультипликатор;

Цia

- цена продажи i-го сопоставимого аналога;

ПВДia

- потенциальный валовой доход i-го сопоставимого аналога;

m

- количество отобранных аналогов.

Пример

Расчет ВРМ

Аналог

Цена продажи, у.е.

ПВД, у.е.

ВРМ

Объект оценки

150000*5,08 =762169

150000

5+5,43+4,81 = 5,08

А

800000

160000

800000/160000 = 5,00

В

950000

175000

950000/175000 = 5,43

С

650000

135000

650000/135000 = 4,81

Роль ВРМ может выполнять общий коэффициент капитализации (ОКК).

ОКК – это отношение чистого операционного дохода к продажной цене.

В этом случае

;

,

где

Ккап

-общий коэффициент капитализации;

ЧОДо

- чистый операционный доход от оцениваемого объекта;

Цia

- цена продажи i-го сопоставимого аналога;

ЧОДia

- чистый операционный доход i-го сопоставимого аналога;

m

- количество отобранных аналогов.

Пример

Расчет ОКК

Аналог

Цена продажи, у.е.

ЧОД, у.е.

ОКК

Объект оценки

375000

50000

0,13

А

35000

5000

несопоставим

В

500000

40000

0,08

С

350000

35000(за истекший год)

несопоставим

D

450000

48000

0,11

В табл. 3.3 приведен пример использования метода парных продаж при оценке квартиры.

Таблица 3.3

Расчет стоимости квартиры методом парных продаж

Характеристики объекта

Объект оценки

Объекты сопоставления

ОС1

ОС2

ОС3

ОС4

ОС5

Местоположение

отл.

хор.

отл.

отл.

удовл.

отл.

Корректировка

 

5,00%

-

-

12,00%

-

Этажность квартиры

11/14

9/9

3/14

9/9

7/9

7/10

Корректировка

 

7,00%

-

7,00%

-

-

Состояние объекта

хор.

отл.

хор.

отл.

удовл.

хор.

Корректировка

 

-5,00%

-

-5,00%

3,00%

-

Площадь общая, м2

52,8

55,00

52,00

47,00

44,00

58,2

Корректировка

 

-2,00%

-

2,00%

3,00%

-4,00%

Площадь жилая, м2

29,4

38,00

30,00

30,00

28,5

31,1

Корректировка

 

-5,00%

-

-

-

-

Площадь кухня, м2

7,7

7,00

9,00

7,5

7,00

10,1

Корректировка

 

-

-2,00%

-

-

-4,00%

Лоджия

+

+

+

заст.

заст.

+

Корректировка

 

-

-

-3,00%

-3,00%

-

Цена квартиры, $

 

32000,00

29510,00

30600,00

26000,00

27936,00

Корректировка суммарная

 

-

-2,00%

1,00%

15,00%

-8,00%

Цена квартиры скорректированная, $

29485,38

32000,00

28919,80

30906,00

29900,00

25701,12



Похожие по содержанию материалы:
Кошечкин С.А. Методы  количественного анализа риска инвестиционных проектов ..
Квалификационный справочник: Заместитель директора по управлению персоналом ..
Акулов В.Б., Рудаков М.Н. Теория организации: Организационное проектирование на основе выделения фин ..
Акулов В.Б., Акулова О.В. Экономическая теория: 3. Товар и стоимость ..
Алесинская T.В. Основы логистики: Объект, предмет, цели, задачи и функции логистики ..
Нечисловая статистика: Теория люсианов ..
Идрисов А. Организация маркетинга на предприятии ..
Орлов А.И. Эконометрика: Основы теории измерений ..
Чинаев В.П. Корпоративная инвентаризация в рамках прединвестиционной подготовки предприятий ..
Квалификационный справочник: Мастер участка ..
Язвина И.М. Как российские компании не дают возможности инвестору вложить в них деньги ..
Квалификационный справочник: Главный диспетчер ..
Квалификационный справочник: Менеджер по персоналу ..


Похожие документы из сходных разделов


Прикладная статистика: Основные идеи статистики интервальных данных

Часть 3. Методы прикладной статистики

3.5. Статистика интервальных данных

3.5.1. Основные идеи статистики интервальных данных

Перспективная и быстро развивающаяся область статистических исследований последних лет - математическая статистика интервальных данных. Речь идет о развитии методов прикладной математической .. читать далее


Гриненко С.В. Экономика недвижимости: Оценка недвижимости: Подходы к оценке недвижимости: Затратный подход

3. Оценка недвижимости

3.5. Подходы к оценке недвижимости.

3.5.2. Затратный подход

Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо .. читать далее


Прикладная статистика: Интервальные данные в задачах оценивания характеристик и параметров распределения

Часть 3. Методы прикладной статистики

3.5. Статистика интервальных данных

3.5.2. Интервальные данные в задачах оценивания характеристик и параметров распределения

Поясним теоретические концепции статистики интервальных данных на простых примерах.

Пример 1. Оценивание математического ожидания. Пусть необходимо .. читать далее