Асаул А.Н., Денисова И.В. Индивидуальное жилищное строительство - перспективное направление развития сельских поселений (на примере Ленинградской области)

Глава IV. Организационное обеспечение развития сферы индивидуального жилищного строительства в сельских поселениях

4.1 Организация взаимодействия всех участников сферы
индивидуального жилищного строительства

Исходя из посылки – «система – это то, что решает проблему» [45, с.16] – для решения проблемы обеспечения сельских жителей жильем сформируем систему управления развитием ИЖС.

Современный этап развития систем управления строительством характеризуется следующими особенностями:

разработка методов совершенствования и осуществление управления, основанного на комплексном, системном подходе;

одновременное рассмотрение всех основных элементов системы управления, ее целей и т.д. [65, с.54]

Принципиальные положения данного подхода соответствуют тем, которые положены в основу разделения строительной системы, изложенным М.С. Ага и Л.М. Капланом в [24, с.7] на управляемую, включающую всевозможные ресурсы, которые осуществляют вклад в строительство и управляющую, организующую все процессы, связанные со строительством.

Основным интегрирующим средством в управлении является цель. [134, с.12], ибо «каждая система характеризуется определенной целью» [111, с.9].

Для осуществления необходимых управляющих и организующих воздействий в системе управления развитием ИЖС, по нашему мнению, следует создать Фонд, который будет выступать активной частью системы с целью организации и финансирования ИЖС в сельской местности, т.е. субъектом управления.

Непосредственное окружение Фонда, условно называемое «объект управления» системы управления развитием ИЖС состоит из следующих элементов.

1. Сельские жители, желающие улучшить свои жилищные условия с помощью моделей развития ИЖС. Следует отметить, что особенность сельских жителей состоит в том, что они способны не только выполнять функции землевладельца, фермера или рабочего, но и совмещать их.

2. Государственные (федеральные и региональные) органы: Правительство РФ, Минфин РФ, Минсельхоз России, Комитет по сельскому хозяйству Ленинградской области, Юридический комитет Ленинградской области, Ленинградское областное агентство по регулированию продовольственного рынка.

3. Подрядные организации, отбор которых производится по конкурсу для осуществления ИЖС в сельской местности

4. Банковская структура – Северо-западный банк Сбербанка РФ.

5. Сельскохозяйственные организации (колхозы, товарищества всех типов, акционерные общества, производственные сельскохозяйственные кооперативы, подсобные хозяйства промышленных, транспортных предприятий и организаций), выбирающие стратегию развития с учетом решения жилищных проблем работающего персонала.

«Как объект управления в целом, так и процессы, обеспечивающие его развитие, являются динамичными. Параметры этих процессов изменяются с определенной степенью вероятности, поэтому в управлении теми или иными объектами необходим учет влияния различных факторов на запланированный ход реализации программы работ» [133, с.23].

Источниками положительных отклонений в развитии ИЖС в сельской местности могут стать:

новые модели развития ИЖС в сельской местности, предназначенные для различных категорий сельских жителей;

совокупность принятой законодательной и нормативной базы, которая направлена на функционирование системы управления развитием ИЖС в сельской местности в соответствии с направлениями совершенствования жизни в сельской местности в целом;

положительные результаты работы, которые происходят в результате совместных действий хотя бы двух из подсистем системы управления развитием ИЖС в сельской местности (см. 4.2);

ситуационное сокращение сроков кредитования по сравнению с запланированными;

незапланированная благоприятная комбинация внешних факторов, способствующая развитию ИЖС в сельской местности;

полное отсутствие трудностей, создаваемых прямо или косвенно людьми и организациями, связанных с деятельностью Фонда;

повышение общего уровня заработной зарплаты в сельской местности и др.

Учет и ликвидация отрицательных отклонений при организации развития ИЖС в сельской местности могут быть осуществлены по следующим основным направлениям:

применение инструментов страхования для предсказуемых рисковых ситуаций;

планирование резервов на ликвидацию возникших непредсказуемых рисковых ситуаций (см. 5.1);

учет возможностей ликвидации отрицательных отклонений в моделях развития ИЖС в сельской местности;

учет внешних условий функционирования системы управления развитием ИЖС в сельской местности.

Необходимые виды страхования, используемые в моделях развития ИЖС в сельской местности, рассмотрены в 3.2. При этом можно выделить следующие учитываемые риски:

1. Риск потери индивидуального жилого дома и строительных материалов, предназначенных для его строительства, в результате стихийных и других бедствий.

2. Риск не сбора урожая в результате неблагоприятных природных явлений.

3. Риск падежа вынужденного забоя крупного рогатого скота и птицы.

4. Риск потери платежеспособного заемщика в случае смерти или несчастного случая.

5. Риск делькреде, который связан с невозвращением кредита либо его неполным или несвоевременным возвращением ввиду недобросовестности или неплатежеспособности сельского жителя [34].

Учет возможностей ликвидации отрицательных отклонений целесообразно осуществлять отдельно по каждой модели.

При реализации модели развития ИЖС с использованием залоговых и зачетных отношений используются следующие пути разрешения проблемных ситуаций:

1.1. В случае отказа сельского жителя от участия в данной модели развития ИЖС после внесения первоначального взноса Фонд сможет выплатить сельскому жителю эквивалент затраченных им средств, при этом, получив прибыль от реализации имущества, принятого в зачет первоначального взноса.

1.2. Как после первого, так и после второго этапа строительства индивидуального жилого дома, Фонд будет располагать имуществом, (движимым – строительные материалы и недвижимым – индивидуальный жилой дом) годным к реализации с учетом прибыли, что не приведет к неблагоприятным последствиям в деятельности Фонда в случае отказа застройщика от участия в данной модели развития ИЖС.

1.3. Определим пути решения проблемных ситуаций, связанных с отселением застройщика, ввиду невозможности погасить задолженность за индивидуальный жилой дом.

1.3.1. При условии, что Фонд осуществил страхование кредита, но у застройщика нет дополнительных условий для проживания.

В этом случае Фонд затрачивает средства резервного фонда, который формируется за счет отчислений Фонда и средств областного бюджета на безвозвратной основе, на выкуп земельного участка, связанного с индивидуальным жилым домом.

Средства от продажи этого имущества будут направлены застройщиком на покупку жилища малой комфортности. Фонд при этом получает как страховые средства, так и сельский дом, которые будут направлены на развитие ИЖС в сельской местности.

1.3.2. При условии, что Фонд не застраховал кредит, но у застройщика есть дополнительные условия для проживания

При данных условиях на этапе подписания кредитного договора необходимо заключить соглашение между Фондом и застройщиком, которое будет свидетельствовать, что в случае невозможности погасить задолженность за индивидуальный жилой дом перед Фондом, застройщик обязуется предоставить свой земельный участок со всеми постройками в собственность Фонду.

1.3.3. При условии, что Фонд не застраховал кредит, и у застройщика нет дополнительных условий для проживания.

В самом первом случае такого прецедента следует реализовать предоставленный индивидуальный жилой дом. 1/3 стоимости дома застройщик потратит на покупку дешевого дома для проживания. На оставшеюся сумму Фонд приобретет дом для временного проживания граждан, которые не смогли погасить кредит. Во все последующие случаи возникновения такой ситуации Фонд сможет отчислять средства в резервный фонд на ликвидацию данных неблагоприятных последствий, строительство домов временного проживания и предоставлять небольшие кредиты сельским жителям для приобретения дешевого жилья.

При реализации модели развития ИЖС с участием сельскохозяйственных организаций возможны следующие отрицательные отклонения и пути их ликвидации:

2.1. В случае банкротства сельскохозяйственной организации или в ситуации близкой к нему на определенном этапе отношений с Фондом и работником сельскохозяйственной организации последний вправе продолжать оплату ИЛ собственными средствами, а сельскохозяйственная организация – продать купленные ИЛ Фонду. В случае, если работник не имеет возможности оплатить все необходимые ИЛ для перехода к нему прав собственности на индивидуальный жилой дом, то последний должен быть продан, а все средства, поделены между сельскохозяйственной организацией и ее работником пропорционально произведенным за ИЛ выплатам. Все накопленные к этому времени ИЛ у работника сельскохозяйственной организации должны быть им возвращены Фонду. На средства, полученные работником, он сможет приобрести дешевое жилье.

2.2. Если работник сельскохозяйственной организации оказывается неплатежеспособным:

2.2.1. Работник не имеет возможности погасить средства, предоставленные сельскохозяйственной организацией

В этом случае он передает все накопленные ИЛ сельскохозяйственной организации, и последняя получает право собственности на индивидуальный жилой дом.

2.2.2. Работник не может погасить кредит Фонда.

Сельскохозяйственная организация в этом случае погашает задолженность за своего работника и получает право собственности на индивидуальный жилой дом. Работник и сельскохозяйственная организация при этом станут связаны долгосрочным трудовым договором.

При реализации модели развития ИЖС с целью привлечения квалифицированных рабочих кадров в сельскую местность, в случае если специалист не состоянии будет отдать кредит возможно использование варианта подселения. Один из специалистов, подавших заявку на участие в данной модели развития ИЖС, подселяется к неплатежеспособному заемщику. По результатам их совместной деятельности погашается кредит первого участника модели. Затем участниками накапливаются денежные средства в размере такой же суммы, которые будут направлены в качестве первоначального взноса. За строительство индивидуального жилого дома для второго участника модели.

Учет внешних условий должен быть осуществлен по следующим направлениям:

1. Положительные условия:

1.1. Выделение дополнительных бюджетных средств на функционирование системы развития ИЖС в сельской местности.

1.2. Повышение уровня заработной платы в сельской местности.

1.3. Снижение общего уровня цен.

1.4. Разработка законодательной и нормативной базы, регулирующей функционирование системы развития ИЖС в сельской местности.

1.5. Стабилизация курса рубля.

1.6. Законодательное закрепление налоговых льгот для функционирования системы развития ИЖС в сельской местности.

2. Отрицательные внешние условия.

2.1. Непредвиденное вмешательство органов государственного регулирования в области ценообразования.

2.2. Стихийные бедствия.

2.3. Изменение политической обстановки.