ИСЧИСЛЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО НАЛОГА В ОТНОШЕНИИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, ЗАНЯТЫХ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ

В статье рассмотрен порядок исчисления земельного налога в отношении земельных участков, занятых многоквартирными домами, в которых находятся нежилые помещения (магазины, офисы, гаражи и др.), принадлежащие на праве собственности организациям и физическим лицам

На основании пп. 1 п. 1 ст. 394 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Налоговый кодекс) ставка земельного налога в отношении земельных участков, занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса (за исключением доли в праве на земельный участок, приходящейся на объект, не относящийся к жилищному фонду и к объектам инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса), не может превышать 0,3 процента кадастровой стоимости земельного участка.

Жилищный кодекс Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс) различает понятия жилого помещения, нежилого помещения и общего имущества в многоквартирном доме.

В соответствии с п. 2 ст. 15 Жилищного кодекса жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Согласно п. 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 N 47, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

Таким образом, магазины, офисы, гаражи и другие объекты, расположенные в нежилых помещениях, находящихся в многоквартирном доме, не относятся к объектам жилищного фонда.

В соответствии с Федеральным законом от 29.12.2004 N 189-ФЗ ''О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации'' земельный участок, занятый многоквартирным домом, который сформирован и в отношении которого проведен кадастровый учет, переходит в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Поэтому если земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, сформирован и в отношении него проведен кадастровый учет, то собственникам нежилых помещений (магазинов, офисов, гаражей, и др.), находящихся в этом доме, принадлежит доля в праве на этот земельный участок.

Учитывая изложенное, при установлении представительными органами муниципальных образований (законодательными (представительными) органами государственной власти городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) налоговых ставок по земельным участкам, занятым объектами жилищного фонда, торговли, сферы обслуживания, гаражами и т. д., в отношении доли в праве на земельный участок, приходящейся на нежилые помещения в многоквартирном доме, налоговая ставка, установленная на основании пп. 1 п. 1 ст. 394 Налогового кодекса, не применяется.
Рассмотрим расчет земельного налога на следующем примере.

В многоквартирном доме находятся 10 двухкомнатных квартир площадью 60 кв. м каждая и 10 трехкомнатных квартир, каждая 100 кв. м. Все квартиры приватизированы.

На первом этаже этого дома расположен магазин площадью 200 кв. м, принадлежащий ООО ''Изумруд''. В доме также располагается подземный кооперативный гараж общей площадью 600 кв. м, в котором находятся 20 боксов площадью 20 кв. м каждый, принадлежащие физическим лицам.

Кадастровая стоимость земельного участка, на котором расположен этот дом, равна 2 000 000 руб. Представительным органом муниципального образования установлены налоговые ставки. Для земельных участков, занятых жилищным фондом, ставка равняется 0,1 процента, для земельных участков, используемых для торговли, ставка равняется 1 проценту, а для земельных участков, занятых гаражами и автостоянками, - 0,5 процента кадастровой стоимости земельного участка.

Согласно алгоритму, приведенному в Письме Минфина России от 26.12.2006 N 03-06-02-02/154, определяем долю в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и величину налоговой базы, применяемую налогоплательщиками при исчислении налога.

Вначале определяем общую площадь помещений в доме, находящихся в собственности налогоплательщиков, которая равняется:

площадь всех двухкомнатных квартир + площадь все трехкомнатных квартир + площадь магазина + площадь кооперативного гаража =
= 200 кв. м + (60 кв. м x 10) + (100 кв. м x 10) + 600 кв. м = 2400 кв. м.

Для ООО ''Изумруд'' она составит 200 кв. м : 2400 кв. м = 0,08, для собственника двухкомнатной квартиры 60 кв. м : 2400 кв. м = 0,03, для собственника трехкомнатной квартиры 100 кв. м : 2400 кв. м = 0,04, для гаражного кооператива 200 кв. м : 2400 кв. м = 0,08, а для владельца гаражного бокса 20 кв. м : 2400 кв. м = 0,01.

• для ООО ''Изумруд'' 2 000 000 руб. x 0,08 = 160 000 руб.;
• для собственника двухкомнатной квартиры 2 000 000 руб. x 0,03 = 60 000 руб.;
• для собственника трехкомнатной квартиры 2 000 000 руб. x 0,04 = 80 000 руб.;
• для гаражного кооператива 2 000 000 руб. x 0,08 = 160 000 руб.;
• для владельца гаражного бокса 2 000 000 руб. x 0,01 = 20 000 руб.

• для ООО ''Изумруд'' (160 000 руб. x 1,0) : 100 = 1600 руб.;
• для собственника двухкомнатной квартиры (60 000 руб. x 0,1) : 100 = 60 руб.;
• для собственника трехкомнатной квартиры (80 000 руб. x 0,1) : 100 = 80 руб.;
• для гаражного кооператива (160 000 руб. x 0,5) : 100 = 800 руб.;
• для владельца гаражного бокса (20 000 руб. x 0,5) : 100 = 100 руб.

1. Налоговый Кодекс Российской Федерации (НК РФ)
2. Жилищный Кодекс Российской Федерации (ЖК РФ)
3. Письмо Минфина РФ от 17.05.2007 N 03-05-05-02/33