Юридические последствия несогласованной перепланировки

Зачастую после приобретения квартиры новый хозяин делает в ней ремонт, в процессе которого осуществляет перепланировку помещений и по‑другому располагает инженерные коммуникации. В одних случаях это лишь незначительно затрагивает общий облик квартиры, в других — все гораздо серьезнее, вплоть до изменения количества комнат. Однако многие владельцы не подозревают, что проведение подобной модернизации может обернуться судебным разбирательством и продажей жилья с торгов.

Основным нормативным документом, регулирующим отношения, связанные с перепланировкой и переустройством квартир, является Жилищный кодекс РФ (далее — ЖК РФ). Его гл. 25 содержит определение понятий переустройства и перепланировки жилого помещения. Переустройством называют установку, замену, перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или иного оборудования, а перепланировкой — изменение конфигурации помещения. Оба этих действия требуют внесения изменений в его технический паспорт.

Для того чтобы собственник квартиры (либо наниматель по договору социального найма) мог совершить одно из вышеуказанных действий, он должен получить разрешение органа местного самоуправления (к примеру, в Москве — главы управы района), подав заявление по установленной форме и приложив необходимые документы. Если же владелец не позаботится об этом (процесс согласования связан с затратами времени по сбору документов в различных инстанциях), его ждут различного рода санкции, предусмотренные законодательством.

Установлением фактов незаконных перепланировок занимаются представители жилищных инспекций. Указанные должностные лица полномочны осуществлять проверки и возбуждать дела в порядке, установленном Кодексом РФ об административных правонарушениях (КоАП РФ). К примеру, в настоящий момент во исполнение ЖК РФ столичными властями принят ряд документов, призванных активизировать подобные проверки и выявлять все факты незаконных перепланировок в квартирах. В частности, на это направлено Постановление правительства Москвы от 15 ноября 2005 года № 883-ПП. В нем приведена также информация, согласно которой в столице на момент вынесения постановления возбуждено 240 судебных производств по факту выявленных незаконных перепланировок и переоборудований.

Статья 7.21 КоАП РФ устанавливает ответственность как за самовольное переоборудование жилых помещений в многоквартирных домах, так и за их самовольную перепланировку. В частности, первое нарушение влечет за собой наложение административного штрафа в размере от 10 до 15 минимальных размеров оплаты труда (МРОТ), а второе — от 20 до 25 МРОТ.

При обнаружении уполномоченными должностными лицами незаконных изменений в помещениях к нарушителю применят не только штрафные санкции. В соответствии со ст. 29 ЖК РФ собственника или нанимателя, самовольно осуществившего переустройство и (или) перепланировку, обяжут привести квартиру в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, установленном органом, который осуществляет согласование. К примеру, в Москве во исполнение указанной статьи жилищная инспекция в лице своих уполномоченных лиц выдала несколько тысяч предписаний владельцам квартир о приведении последних в первоначальное состояние, причем достаточно большое количество таких помещений приходится на новостройки.

Этим дело не исчерпывается. В п. 5 ст. 29 ЖК РФ указано, что если жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в определенный предписанием срок, то суд по иску органа, занимающегося согласованием перепланировок (переоборудования), может вынести решение:

в отношении собственника — о продаже помещения с публичных торгов с выплатой владельцу вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника обязанности по приведению помещения в прежнее состояние (прежний собственник будет иметь право проживать в квартире до момента государственной регистрации права на нее нового собственника);
в отношении нанимателя (по договору социального найма) — о расторжении данного договора с возложением на собственника, который в данном случае является наймодателем, обязанности по приведению помещения в прежнее состояние (он утрачивает право проживания с момента вступления в силу решения суда о выселении).

Та же ст. 29 ЖК РФ говорит о праве собственника (нанимателя) обратиться в суд с заявлением о сохранении в переустроенном (перепланированном) состоянии жилого помещения, если это не нарушает прав и законных интересов граждан и не создает угрозы их жизни или здоровью.

В определенных случаях перепланировка (переустройство) не может быть согласована. Дело в том, что существует установленный столичными властями перечень строительных работ, которые нельзя производить. Так, согласно Постановлению правительства Москвы от 8 февраля 2005 года № 73-ПП (полный текст документа размещен на сайте www.riskam.net в разделе «Законодательство») не допускается переустройство помещений, при котором:
ухудшаются условия эксплуатации дома и проживания граждан, в том числе затрудняется доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам;
переустроенное помещение или смежные с ним помещения могут быть отнесены в установленном порядке к категории непригодных для проживания;
затрагиваются помещения в жилых домах, состоящие на учете штаба по делам гражданской обороны и чрезвычайных ситуаций, без соответствующего разрешения начальника штаба;
нарушается прочность, устойчивость несущих конструкций здания; может произойти их разрушение;
устанавливаются отключающие или регулирующие устройства на общедомовых (общеквартирных) инженерных сетях, если пользование ими оказывает влияние на потребление ресурсов в смежных помещениях;
предусматривается ликвидация, уменьшение сечения каналов естественной вентиляции;
увеличиваются нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых по проекту (расчету по несущей способности, по деформациям) при устройстве стяжек в полах, замене перегородок из легких материалов на перегородки из тяжелых материалов, размещении дополнительного оборудования в помещениях квартир.
В жилых домах типовых серий также не допускается устройство:
проемов, вырубка ниш, пробивка отверстий в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах (стойках, столбах), а также в местах расположения связей между сборными элементами;
штраб в горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями, а также в стеновых панелях и плитах перекрытий под размещение электропроводки, разводки трубопроводов;
дополнительных проемов в стеновых панелях смежных по высоте помещений без согласования с организацией — автором проекта жилого дома или его правопреемником, а при их отсутствии — без дополнительной экспертизы.

При совершении указанных выше действий контролирующие органы либо суд могут принудить собственника или нанимателя исправить произведенные переделки.