Только вверх

Ипотека в России будет расти при любом развитии ситуации на рынке недвижимости. В случае падения цен на жилье в ипотеку будут приходить новые клиенты из нижнего потребительского сегмента, а если квартиры будут все так же дорожать — из верхнего.

У россиян, в последние три месяца следивших за событиями на рынке недвижимости (а точнее, за ситуацией в сфере ипотечного кредитования), вполне могло сложиться впечатление, что они стали свидетелями драматической истории со счастливым финалом. Напомним, что в конце весны — начале лета страницы самых разных изданий вдруг наполнились драматическим заявлениями представителей ипотечного бизнеса о том, что безудержный рост цен на жилье привел к массовым отказам заемщиков от ипотечных кредитов. Словно в ответ на это федеральное Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) объявило о снижении с 1 июля ставки рефинансирования ипотечных жилищных кредитов до 11,5%.

Далее, в середине июля Совет Федерации одобрил поправки в Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах», значительно расширяющий возможности формирования ипотечного покрытия. В частности, разрешена эмиссия двух и более выпусков ипотечных облигаций на базе одного ипотечного покрытия, что позволит банкам выпускать ипотечные ценные бумаги с различным уровнем риска и доходности. Кроме того, в соответствии с одобренными поправками из базового закона исключено требование о страховании заемщиком — физическим лицом жизни и здоровья (поскольку все долговые обязательства обеспечены залогом недвижимого имущества), что снижает расходы заемщика по ипотеке, а значит, повышает привлекательность и доступность этой услуги.

И наконец, на прошлой неделе информационные агентства распространили сообщение о том, что «впервые за многие недели недельный прирост цен на московские квартиры составил менее 1%». При этом аналитики не преминули отметить, что замедление роста цен лишь отчасти связано с сезонностью — просто «рынок исчерпал потенциал для дальнейшего роста».

Закономерно напрашивается вывод, что кризис на рынке ипотеки, о котором было сказано столько тревожных слов, благополучно миновал. Однако отмеченные события хоть и имели место, но очень мало связаны между собой. Реальная же ситуация в ипотечном кредитовании существенно сложнее.

Прежде всего, несмотря на то что весной и в начале лета действительно возросло количество отказов заемщиков от уже одобренных банком ипотечных кредитов, спада ипотеки в России зафиксировано не было. «В Москве в год проходит приблизительно сто тысяч сделок с частными квартирами, — говорит председатель правления банка “ДельтаКредит” Игорь Кузин. — Даже если мы предположим, что предложение исчезло наполовину, останется пятьдесят тысяч сделок. При этом цены на квартиры повысились и всем клиентам, которые раньше ставили перед собой цель улучшить жилищные условия и имели достаточно собственных средств для этого, теперь стало не хватать денег. Но цели у них остались прежние, поэтому они используют ипотеку. То есть идет обратный процесс: чем дороже квартиры, тем больше людей обращается к ипотеке. И мы видим, что в Москве количество ипотечных сделок по отношению ко всем сделкам продолжает быстро увеличиваться. Хотя общее количество сделок падает».

Асимметричные ответы банкиров

Чтобы корректнее оценить сложившуюся ситуацию, имеет смысл рассмотреть наиболее распространенные виды ипотечных сделок. Простейший вариант — обычное приобретение квартиры с использованием ипотеки. В этом случае гражданин приходит в банк и выясняет, на какую сумму кредита он может рассчитывать. Затем ищет подходящую по цене квартиру, собирает необходимые для получения кредита документы и подает в банк заявку на кредит. Как правило, вся процедура от выбора квартиры до получения одобрения банка занимает две-три недели. При этом, по словам риэлтеров, сейчас в Москве свободная квартира «уходит» самое большее за семь-десять дней. Но если даже облюбованную заемщиком квартиру никто не купил, то, как правило, выясняется, что за время оформления кредита она подорожала на 5−10%, так что собранных на покупку денег уже не хватает.

«Если у заемщика есть какое-то жилье, он приходит и берет кредит под это жилье. Вся процедура оформления такой сделки занимает месяц. За это время жилье выросло в цене процентов на десять, как это было в апреле, и ему уже кредита не хватает», — описывает еще одну весьма распространенную ситуацию старший вице-президент, руководитель розничного блока Внешторгбанка Андрей Сучков.

Подобное крушение надежд нередко оказывается для заемщика весьма серьезным психологическим ударом. «Рост стоимости жилья вынуждает людей приходить к нам повторно — они взяли кредит, рассчитывая на одну цену квартиры, а потом выясняется, что реальная цена совсем другая, — говорит управляющий директор блока “Розничный бизнес” Банка Москвы Александр Шерстюков. — Человек принимает такое достаточно тяжелое решение, как уход в ипотеку, ответственность на много лет, а потом вынужден возвращаться к этому решению повторно. Это болезненная ситуация, в результате люди могут просто уходить с рынка».

Однако путь решения этой проблемы банкам уже известен. «Здесь все зависит от того, насколько процессы в банке соответствуют процессам на рынке, от технологий, — отмечает Игорь Кузин. — Если банк работает быстро, если технология хорошо отлажена, то этот вопрос не очень актуален».