Выкупить землю за акции

Вопрос о выкупе земли под промышленными предприятиями снова открыт. На сей раз бизнесу решили помочь депутаты Госдумы, которые разработали и внесли на рассмотрение проект о внесении изменений в Земельный кодекс РФ. Данные поправки планируется рассмотреть на Совете Госдумы в начале июня сего года. Цель законопроекта - оказать помощь юридическим лицам в приобретении земли в собственность и не допустить банкротства целого ряда предприятий и дальнейшего роста безработицы в стране.

Как уже неоднократно писала "Российская бизнес-газета", до 1 января 2004 года компании владели землей на правах "бессрочного пользования", но согласно новому Земельному кодексу, принятому в 2001 году, все юридические лица должны переоформить право бессрочного пользования земельными участками на право аренды или приобрести эти участки в собственность. Срок на переоформление на данный момент установлен до 1 января 2008 года. Напомним, что он был перенесен дважды из-за разногласий чиновников и бизнеса в вопросе цены выкупа земли.

Изначально цена была слишком высока, и бизнес отказывался выкупать землю по таким ставкам. Неизвестно, сколько бы тянулся этот спор, но в дело вмешался президент, который поддержал бизнес-сообщество. В результате в апреле этого года минэкономразвития внесло в правительство законопроект о выкупе земли под приватизированными предприятиями. Ставка выкупа земли в нем установлена на уровне 2,5 процента от кадастровой стоимости за исключением Москвы и Санкт-Петербурга, в которых ставка составит 20 процентов.

Казалось бы, вопрос решен. Однако депутаты Госдумы считают, что и по этой цене многие предприятия не смогут выкупить землю, находящуюся в государственной или муниципальной собственности. В качестве аргументации разработчики приводят расчеты экспертов, построенных на данных минэкономразвития. В частности, по данным министерства, в условиях новых ставок юридическим лицам, находящимся в Москве и Санкт-Петербурге, необходимо заплатить 5,2 миллиарда долларов США, юридическим лицам, находящимся вне Москвы и Санкт-Петербурга, - 1,6 миллиарда долларов США, что составляет более 190 миллиардов рублей.

Чтобы помочь бизнесу, авторы законопроекта предлагают статью 28 Земельного кодекса РФ дополнить второй и третьей частью о том, что земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, при согласии юридических лиц могут быть переданы в собственность юридических лиц без выкупа ими земли в соответствии с Федеральным законом "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации". При этом передача земли будет осуществляться по кадастровой стоимости земельного участка и размещением стоимости земли в уставном фонде юридического лица. За то, что юридическое лицо приобретет в собственность земельный участок, оно должно передать государству или субъекту РФ в зависимости от государственной или муниципальной собственности на передаваемый участок земли часть акций юридического лица (на сумму кадастровой стоимости земельного участка). Другими словами, введение авторами новой правовой нормы в статью 28 предоставляет возможность предпринимателям не оплачивать выкупаемый участок земли, а вместо оплаты отдать взамен часть акций. Причем впоследствии переданную часть акций можно постепенно у государства или субъекта РФ выкупать.

Согласно законопроекту передача акций может быть осуществлена через уполномоченный федеральный орган исполнительной власти по вопросам управления федеральным имуществом - при передаче участка земли, находящегося в государственной собственности, или органу исполнительной власти субъекта РФ - при передаче участка земли, находящегося в муниципальной собственности.

Что интересно, бизнес-сообщество о законопроекте пока ничего не слышало. Эксперты "Деловой России" на вопросы по данной инициативе ответили, что законопроект требует серьезной проработки, кроме того, он возвращает нас к проблеме управления пакетами акций со стороны государства. Более правильным, по их мнению, было бы выпуск долговых бумаг, обеспечением которых являлась бы земля предприятий. Новый законопроект может породить массу новых проблем.

Вообще предприниматели по вопросу выкупа земли под приватизированными предприятиями, в рамках Координационного совета, выработали единую позицию. Бизнес поддерживает законопроект, внесенный минэкономразвития в правительство. Вместе с тем он считает целесообразным установить:

1. Возможность оплаты приобретаемого земельного участка в рассрочку сроком до пяти лет;

2. Необходимость дополнительно проработать вопрос об особых условиях определения выкупной цены для участков, расположенных в городах Москва и Санкт-Петербург;

3. Пересмотр условий ранее заключенных договоров аренды с учетом снижения размера арендной платы;

4. Пересмотр методики кадастровой оценки земли. Возможность досудебного оспаривания результатов кадастровой оценки и привлечения для ее проведения независимого оценщика.

Кроме того, Координационный совет считает необходимым распространить действие норм законопроекта о признании расходов на выкуп земли для целей налогообложения на отношения, возникшие до вступления в силу предлагаемых изменений в Налоговый кодекс, то есть на сделки по выкупу земли, совершенные до 1 января 2006 года.