Есть ли жизнь… На стройке?

Возведение коттеджных поселков — процесс небыстрый, тянется он как минимум несколько лет. И в очень неприятное положение попадает здесь тот, кто купил дом первым. Ему предстоит выбор: либо жить на стройплощадке, либо первые годы вообще не пользоваться своим новым домом. Альтернатива, что и говорить, из числа тех, когда варианты «оба хуже»…

Существует ли в принципе выход из такой сложной ситуации? Как покупателю понять, долго ли еще продлится строительство? Делают ли застройщики и девелоперы загородных проектов что-то для того, чтобы облегчить существование своим первым покупателям?

«Как в мультфильмах это не рисуется»
Профессионалы рынка недвижимости обычно достаточно скептически относятся к мнениям своих коллег-конкурентов, однако в вопросе о том, как много времени должно пройти до того счастливого часа, когда коттеджный поселок обретет окончательный жилой вид, они проявили редкое единодушие: годы, причем долгие.

«До той поры, когда по поселку станет безопасно ходить, понадобится как минимум пять лет», – говорит Наталья Орлова, директор департамента «На Чеховской» компании «Новый город». «Подавляющее большинство проектов загородных поселков рассчитаны на длительные сроки реализации, – соглашается Олег Анцибор, проект-менеджер компании Delta еstate. – В среднем с момента начала строительства до завершения продаж проходит от трех до десяти лет».

«Любой достаточно крупный проект не может быть реализован за год или даже за два, – объясняет Жанна Потапкина, руководитель отдела продаж компании «Аллтек Девелопмент». – Коттеджный поселок строится как минимум три года. Потом нужно еще время (самое меньшее, год-два) на то, чтобы все жители завершили ремонты и окончательно «осела пыль». Только тогда жителям становится по-настоящему уютно – не только на собственных участках, но и вокруг. Долгие сроки строительства – это, увы, реалии жизни. Как в мультфильмах это не рисуется».

Впрочем, есть у происходящего и светлая сторона. Как отмечает Олег Анцибор, все неудобства, связанные со строительством, компенсируются на первоначальных этапах продаж низкой ценой. «Практика показывает, что первые дома в коттеджных поселках приобретаются еще до начала открытых продаж лицами, входящими в структуру девелоперской компании или приближенными к ней, – говорит эксперт. – Как правило, люди просто не живут в приобретенных домах до тех пор, пока поселок не приобретет цивилизованные очертания. А к моменту завершения проекта реальная стоимость жилых построек увеличивается минимум в полтора-два раза».

Что ж, имея столь солидный инвестиционный «бонус», можно смириться с тем, что проживание в новом доме некоторое время невозможно. Но с другой стороны, удорожание в последние годы было вызвано не столько «созреванием» объектов, сколько общим ростом цен. Что будет, если рынок наш станет более предсказуемым, с традиционным для развитых экономик ростом цен в 10–15% годовых? Найдутся ли тогда желающие инвестировать с доходностью, не сильно превышающей ставки обычного банковского депозита? Ответы на эти вопросы даст только время.

Очередями и заборами
Застройщики серьезность проблемы осознают и меры для ее решения принимают. Самое очевидное – строить и продавать поселок не сразу, а поэтапно. «Основной инструмент, обеспечивающий нормальное проживание в поселке людей, которые купили домовладение на ранней стадии проекта, – это разбивка процесса строительства на очереди и последующая их сдача в таком же порядке, – рассказывает Ирина Цой, пресс-секретарь компании Rodex Group. – При этом время от начала строительства и до сдачи каждой очереди в эксплуатацию составляет от полугода до одного года».

По словам эксперта, обычно первая очередь появляется в районе главного въезда в поселок, а затем строительство движется вглубь. В целом, резюмирует Ирина Цой, проблему удается решить, и достаточно успешно.

Есть и еще несколько достаточно эффективных приемов. Как отмечает Жанна Потапкина, застройщик должен постараться завершить все масштабные земляные работы в самом начале строительства. «Прокладка различных труб, коммуникаций, проведение дорог – все это сопровождается большими выемками земли, грязью, – говорит она. – В нашем поселке это было сделано на самом раннем этапе, и теперь такие работы не будут беспокоить наших жителей».

Следует, правда, отметить, что подобный график производства требует от девелопера больших объемов инвестирования. Если собственных средств недостаточно, прокладывать инфраструктуру для второй и последующих очередей застройщик будет только из средств, полученных от покупателей первой очереди. Иначе никак…

Еще одна мера – наличие как минимум двух дорог, ведущих в поселок. По одной катаются жители, по другой заезжает тяжелая строительная техника, все эти тракторы и самосвалы.

И, наконец, напоминает Олег Анцибор, в поселке с самого начала должна функционировать хотя бы минимальная инфраструктура. Знание того, что необходимый продуктовый магазин появится только в третьей очереди поселка, вряд ли утешит жителя очереди первой – ему покупать продукты нужно уже сейчас. То же самое касается и освещения дорог, озеленения и обустройства общественных зон – в поселке, где предполагается проживание людей, все это должно быть с самого начала, пусть и в минимальном наборе. И, разумеется, первая очередь должна быть обеспечена надежной охраной – не следует забывать, что идущая по соседству стройка сама по себе является источником повышенной опасности для жителей.