Метр в большом городе

Мы продолжаем рассказывать о рынках недвижимости крупнейших мегаполисов мира. Уровень цен в Нью-Йорке для москвича уже давно не кажется чем-то сверхъестественным.

Превращение Нью-Йорка в космополитический центр началось практически с момента основания города голландцами. И если переселенцы XIX - начала XX века (немцы, ирландцы, евреи и итальянцы) ехали на Гудзон в основном за "великой американской мечтой", то есть город как таковой важности не имел, то переселенцы 80-90-х годов прошлого столетия (а это в основном китайцы и индийцы) прибыли сюда уже с осознанием того, что Нью-Йорк дает большие возможности, но и требует гораздо больших жертв, в том числе финансовых. Значительную долю расходов жителей и гостей мегаполиса составляет плата за жилье. Стоимость недвижимости и ставки по ипотечным кредитам растут быстрее, чем доходы среднего американца. В Нью-Йорке минимальная стоимость продажи квадратного метра жилья эконом-класса составляет около 70% месячного дохода работающего горожанина.

Средняя цена дома на одну семью выросла за год на 19.2%. По данным Национальной ассоциации строителей жилья США (NAHB), в Нью-Йорке лишь 5.7% продаваемых домов доступно семье со средним достатком (индекс рассчитывается исходя из того, что семья тратит 28% дохода до уплаты налогов на оплату 90% стоимости жилья по 30-летнему ипотечному кредиту).

Директор департамента ипотечного кредитования Юниаструм Банка Сергей Бессонов видит ощутимое сходство в развитии ситуации на рынках недвижимости Москвы и Нью-Йорка. "Россия в своем развитии финансовой системы и рынка недвижимости во многом повторяет историю западных стран", - утверждает он. "На Западе бум роста цен на недвижимость был связан с активным развитием кредитной системы, ипотеки", - добавляет он. Интересно, что и Министерство экономического развития и торговли РФ прогнозирует снижение инфляции в России до 5% в год. В случае достижения подобных показателей это отразится на снижении банковских ставок, что, в свою очередь, сделает кредиты более доступными и привлекательными. Стимулированный дешевыми кредитами спрос на недвижимость в Москве существенно вырастет, что, скорее всего, вновь приведет к росту цен.

Между тем мэрия Нью-Йорка всерьез озаботилась проблемой недоступности жилья для среднестатистических жителей. Уже разработана программа - что-то вроде "Доступного жилья". Планируется построить дешевые квартиры для полумиллиона человек в течение 10 лет и истратить на это более 7 млрд. долларов. Нью-йоркские риэлторы убеждены, что это еще больше подстегнет рынок к росту.

Интересно, что, несмотря на дороговизну жилья и несоответствие росту цен роста доходов, молодые и не очень молодые жители Нью-Йорка делают все возможное и невозможное, чтобы остаться в этом "городе контрастов". Хотя это и создает дополнительный дискомфорт для жизни как таковой. Зачастую размер жилплощади диктует размер семьи, а не наоборот. Если у супругов квартира с двумя спальнями, то на второго ребенка их уговорить практически невозможно. А вдруг дети окажутся разнополыми? Таким образом, второй ребенок обходится родителям в Нью-Йорке в среднем в 300-400 тыс. долларов. Между прочим, живи они даже в Сан-Франциско, на свою зарплату могли бы обеспечить жилплощадью 3-4 детей. Вот такой парадокс. За дорогую недвижимость Нью-Йорка надо платить не только деньгами. Аналитик экспертного центра Realty Monitor Виктор Штомпель считает, что здесь играет роль так называемый столичный фактор. "У нас есть Москва и есть вся Россия, в США с этой точки зрения Нью-Йорк также является единственным 100%-ным центром притяжения для бизнесменов и инвесторов. В связи с этим цены на недвижимость в Москве и в Нью-Йорке вряд ли в ближайшее время испытают серьезную коррекцию в сторону снижения", - считает он.

По сравнению с 80-90-ми годами прошлого века цена на среднюю квартиру в Нью-Йорке выросла практически в 2 раза. И дело даже не в том, что нью-йоркский рынок активно подогревают многочисленные иностранцы, работающие в городе и желающие иметь здесь престижное жилье. В Нью-Йорке даже больше, наверное, чем в консервативном Лондоне, существуют значительные барьеры для застройщиков жилья. В фешенебельном Манхэттене земли под строительство выделяют крайне неохотно - не потому, что проекты плохие, а потому, что ныне существующие домо- и квартировладельцы не дают городским властям в должной мере идти на компромисс с застройщиками. Используя местные законы, запрещающие возводить жилые здания, бросающие тень на соседние, нарушающие внешний облик района квартала, жильцы сами создают ажиотаж на рынке. В конце концов, дорожает их жилье, что не может их же и не радовать. Этот так называемый регуляционный налог во многом влияет на рост цен на жилье в крупных городах мира. Москва, кстати, не исключение.

И при всем этом квартиры в Нью-Йорке расходятся моментально - будь то фешенебельная квартира в Манхэттене, Сохо или же однокомнатная студия в Бронксе, Стейтен-Айленде и Квинсе. Даже в некогда относительно дешевом Бруклине купить квартиру надо еще постараться. Брокеры в этой связи замечают: если у вас есть возможность поехать посмотреть предлагаемую квартиру или дом в Нью-Йорке в 12 часов ночи - соглашайтесь. Иначе к утру ее могут купить. И это отнюдь не шутка. Квартиры в кондоминиумах, выставленные брокерами на продажу, уходят за день.

Высокие цены покупателей не пугают. Они знают, что приобретают недвижимость в крупнейшем мировом мегаполисе, в финансовой столице США. Они осознают, что покупка эта принесет им не только удовольствие от комфортабельного проживания, но и финансовую стабильность на долгие годы. Перефразируя легендарного Фрэнка Синатру, можно сказать: "Если ты купил квартиру в Нью-Йорке, ты можешь купить все и везде". В Москве, похоже, ситуация складывается аналогичным образом.