Цены дернулись

В совокупности все это означает, что коммерческих домов строится мало и рынок новостроек не в состоянии быстро и экономически адекватно ответить на всплески спроса. Отсюда, как это ни банально звучит, и рост цен, который автоматически проецируется на вторичный рынок.

Более того, строительные компании в ближайшее время могут сократить объемы строительства из-за трудностей с привлечением финансирования. Если кризисные явления на мировых финансовых рынках усилятся, то банки сократят объемы кредитования, ужесточат условия предоставления займов, из-за чего девелоперы рискуют столкнуться с острой нехваткой средств. «В этом случае возникнет риск незавершения заявленных проектов», — полагает старший аналитик Альфа-банка Брэди Мартин. Скорее всего, в этом случае новые проекты будут заморожены, а жилье, уже выставленное на продажу, существенно подорожает.

Вторичка притормозит
Вот и получается, что существенного снижения цен на новое жилье — особенно в крупных мегаполисах — в обозримом будущем не предвидится. Новостройки, как и прежде, являются ценовым локомотивом всего рынка недвижимости. Однако со временем от него могут отцепиться вагоны, которые плетутся в хвосте. То есть цены на жилье в домах советской постройки могут скорректироваться в сторону понижения. Предпосылки для этого уже имеются.

Во-первых, увеличивается объем предложения вторичного жилья. Если в прошлом году в Москве единовременно выставлялось на продажу около 30 тыс. квартир, то в апреле этого года объем предложения превысил 51 тыс. Летом он снизился примерно до 40 тыс., однако осенью выбывшие квартиры могут выплыть. Ведь они никуда не делись. Рынок стагнировал, и продавцы просто изъяли их из продажи на время летних отпусков. Сегодня, на волне слухов о предстоящем росте цен, квартиры вновь могут вернуться в листинги. «Мы ожидаем, что осенью объем предложения жилья на вторичном рынке возрастет», — прогнозирует руководитель аналитического отдела компании «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов. К слову, объем предложения новостроек в Москве остается неизменным, а в Подмосковье даже снижается. «В Московской области объем предложений в августе сократился почти на пять процентов», — констатирует руководитель аналитической службы «МИАН — агентство недвижимости» Алексей Кудрявцев.

Во-вторых, на все меньшее количество квартир советской постройки будут распространяться программы ипотечного кредитования. Сегодня в Москве банки не кредитуют сделки с квартирами, расположенными в пятиэтажных панельных домах. В Московской области купить такое жилье можно, однако потребуется справка о том, что дом не запланирован к сносу, реконструкции или капитальному ремонту с отселением жителей. По мере старения жилого фонда такие ограничения будут применяться к другим типам жилья советского образца. Короче говоря, нижний сегмент рынка недвижимости лишится стимулирующих спрос механизмов. Кстати, это может коснуться и всего рынка в целом. Если наблюдаемый сегодня кризис на мировом финансовом рынке затронет российские ипотечные банки и они столкнутся с проблемой привлечения средств под ипотеку, то им придется ужесточить условия предоставления ипотечных кредитов и, как следствие, спрос на жилье уменьшится. Сегодня, по данным риэлтеров, с помощью ипотеки совершается около 20–25% сделок.

В-третьих, возможно, в ближайшие годы все-таки будут запущены государственные жилищные программы, направленные на строительство арендного жилья. В этом случае многие предпочтут снимать квартиры в новых домах, нежели покупать их втридорога на вторичном рынке. Версия фантастическая, но все же не совсем невероятная.

Все вышесказанное свидетельствует о том, что нынешнее оживление рынка может пойти на пользу прежде всего государственным структурам. Возможно, хотя бы накануне президентских и парламентских выборов они наконец стукнут кулаком по столу и наведут порядок в отрасли. Причем ничего глобального делать не надо — достаточно создать условия для частного бизнеса (например, для инвесторов, желающих строить заводы стройматериалов, а также для застройщиков, готовых застраивать большие территории) либо взять часть хлопот на себя. Тогда у продавцов недвижимости исчезнут основания для раскручивания ценового маховика, а покупатели не будут нервно вздрагивать от малейшего движения цен на жилье.