Кому готовить землю к застройке

С 1 ОКТЯБРЯ 2005 года в России началась эра земельных аукционов. Теперь участки под жилищное строительство предоставляются только на торгах. Прошло полгода и можно подвести первые итоги. Согласно заявлению первого вице-премьера российского правительства Дмитрия Медведева, за этот период на аукционах продано около сотни земельных участков, да и то с большими нарушениями закона.

По нашей оценке, исходя из годового объема ввода жилья в 40 миллионов квадратных метров, за полугодие в земельный оборот должно вовлекаться не менее 2000 участков. То есть аукционы дали только 5 процентов от потребности земельного рынка. Если так пойдет и дальше, через год-полтора, когда у застройщиков кончатся земельные запасы, в стране может наступить кризис безземелья, который перечеркнет надежды россиян на доступное жилье.

Чем же объясняются неудачи жилищных аукционов? Ранее подготовка земельных участков под застройку (формирование градостроительных ограничений, параметров разрешенного строительства, условий инженерного обеспечения объектов, проведение общественных слушаний) осуществлялась заинтересованными застройщиками. Они же подбирали земельные участки, пригодные для жилищного строительства.

Региональные государственные структуры оказались не готовы к решению этих задач. К тому же им, в особенности с учетом традиционных межведомственных противоречий, сложно преодолеть создаваемые годами мощные и затратные административные барьеры. И эта ситуация не изменится, сколько бы ни критиковали и не понукали провинциальных чиновников с самых высоких трибун.

Кроме всего прочего, "упаковка" земельных участков занимает больше года. Поэтому за 9 месяцев, отведенных Земельным кодексом на подготовку торгов, качественные "полные" пакеты инвестиционно-тендерной документации просто не могли появиться на свет.

Возникает извечный российский вопрос - что делать дальше? В Петербурге земельные торги проводятся уже почти два года (состоялось 80 аукционов, продано 130 земельных участков, больше, чем во всей России за последние полгода). Наметилось понимание того, как нужно решать проблему организации полноценного, эффективного земельного рынка.

1. Если участки подобраны самими застройщиками (между прочим, это требует довольно значительных затрат), то земля должна предоставляться им целевым образом для проведения изыскательских работ и последующей застройки. Это касается как промышленно-гражданского, так и жилищного строительства. В противном случае застройщики перестанут заниматься "упаковкой" земельных участков, а кроме них сегодня это делать никто не умеет (за исключением немногочисленных специализированных девелоперских фирм в Петербурге - три-пять, не больше).

Запрет на целевое предоставление земельных участков жилищного строительства в условиях, когда еще не создана эффективно работающая инфраструктура земельного рынка, позволяющая выводить на торги достаточное количество пятен застройки, востребованных бизнесом, был ошибкой и это нужно честно признать.

2. На торги же целесообразно выносить участки, расположенные на вновь осваиваемых территориях, а также выявленные и разработанные специализированными девелоперскими компаниями. При этом девелоперы должны получать справедливое вознаграждение, оправдывающее большую работу по подготовке земельных участков к торгам. Если региональные власти возлагают на девелоперов задачи по разработке проектов планировки и межевания территорий, эта работа должна оплачиваться дополнительно (то же относится и к застройщикам, самостоятельно проводящим изыскательские работы).

3. Нужно формировать систему частных агентств развития территорий, которые будут заниматься их инженерной реконструкцией и благоустройством, разработкой проектов планировки и межевания и подготовкой земельных участков к торгам.

Со временем, когда торги наполнят земельный рынок, застройщики сами перестанут заниматься подбором и "упаковкой" земельных участков. В принципе это совсем не их бизнес, и занимаются они землеустройством только потому, что их заставили этим заниматься.

4. Важно развивать частно-государственное партнерство в комплексном освоении новых территорий. При этом застройщикам должна быть оказана государственная поддержка в получении банковских кредитов, а при необходимости, и прямая финансовая помощь в инженерном обустройстве территорий.

5. Нужно объявить амнистию в отношении земельных участков, выданных целевым назначением после 1 октября 2005 года, в случае, если изыскательские работы на них были начаты до 1 января 2005 года (дата вступления в силу поправок к Земельному кодексу, запрещающих целевое предоставление земельных участков под жилищное строительство). Застройщики не виноваты в том, что законодатель неверно оценил сроки проведения изыскательских работ. Нет сомнений, что значительная часть из тех 900 земельных участков, которые "незаконно" были предоставлены после 1 октября 2005 года, относятся именно к этой категории.

Надо четко разъяснить все, что касается дальнейшей судьбы земельных участков, предоставленных целевым образом в период между 1 января и 1 октября 2005 года.

Так или иначе, сейчас рынок жилья находится в опасном, неустойчивом состоянии. Цены стремительно растут. Люди, которые еще вчера накопили денег на покупку жилья, сегодня уже не могут его купить. Время идет, и работает оно в данном случае не на нас.