Ипотека без бумаг - деньги на ветер

2006 год внешне выглядит тихим и легко предсказуемым: обвала цен на нефть никто не прогнозирует, глобального потепления или похолодания - тоже. Фондовый рынок, который "сделал" по итогам прошлого года 80% вверх, наверное, будет вести себя спокойнее, и подрастет максимум на 20-30%. Темпы экономического роста, по сравнению с европейскими странами, останутся высокими, как, впрочем, и инфляция, которая вряд ли упадет ниже 8-10%.

Тем не менее, спокойствие это чисто внешнее, потому что именно в 2006 году должно быть совершено несколько мощных рывков в самых разных направлениях. Например, в области развития рынка ипотечного кредитования.

В государственной программе по созданию в России рынка доступного жилья черным по белым написано, что к 2007 году каждый россиянин, желающий улучшить свои жилищные условия, сможет купить квартиру в кредит. Пока же на такой "подвиг" способны не более 10% граждан страны. По результатам опроса, проведенного социологической компанией "РОМИР-Мониторинг" в марте прошлого года, число потенциальных заемщиков составляло порядка 8%, в то время как число респондентов, не готовых прибегнуть к услугам ипотечных банков или ипотечных агентов, превышало 90%.

Конечно, за прошедшие с тех пор 9 месяцев ситуация на рынке ипотечного кредитования изменилась, и лучшее доказательство тому - та активность, с которой банки стали рекламировать свои ипотечные продукты, и с которой они принялись разрабатывать свои "линейки" с учетом материального положения заемщика и социальных особенностей различных групп населения.

На сегодняшний день, по данным Ассоциации российских банков (АРБ), программы ипотечного кредитования есть у 140 банков, причем на 5 крупнейших банков приходится 70% всех ипотечных кредитов. Понятно, что в числе "большой пятерки" знакомые все лица - Сбербанк, Внешторгбанк и т.д. Однако и банки помельче уделяют рынку ипотечного кредитования все больше внимания.

Несмотря на это, по данным той же АРБ, объем банковских ипотечных кредитов лишь незначительно превышает 1 млрд. долларов, а доля ипотечных кредитов в общем количестве ссуд, выданных физлицам, составляет порядка 6%. При том, что платежеспособный спрос на жилье достигает 150 млрд. долларов, это - капля в море или, в лучшем случае, лишь первый шаг в начале большого пути. Проблема в том, что времени для "раскачки" остается все меньше.

Если брать за основу цель, сформулированную в госпрограмме по обеспечению россиян доступным жильем, то коренной перелом в сознании людей должен наступить как раз в 2006 году. Иначе каждый желающий россиянин не сможет к 2007 году купить квартиру в кредит. Просто потому, что этот кредит, по различным причинам не возьмет. И правительственная "задача-максимум" в таком случае останется красивой фразой. Что само по себе не трагично - не в первый раз, в конце концов - но в преддверии грядущих парламентских и президентских выборов "не есть хорошо".

Интереса ради, автор статьи провел собственное маленькое расследование на тему "почему люди не хотят брать ипотечный кредит". Выяснилось, что доминирующую роль все-таки играет страх - можно потерять работу и остаться и без квартиры, и без средств к существованию. В доброту банка, который в этом случае предложит льготные условия погашения кредита, мои собеседники не верили, а от ссылок на западный опыт корпоративного поведения финансовых структур в этом случае, просто отмахивались: у нас свои порядки.

При этом отдадим должное телевидению, радио и СМИ: наши соотечественники стали куда более "продвинутыми", и теперь на вопрос, почему вы не хотите взять ипотечный кредит, часто отвечают - потому, что не хотим переплачивать за него. Во всяком случае, столько, сколько приходится переплачивать при нынешних ставках по кредиту.

Вторая причина - величина первоначального взноса. Уж сколько раз твердили миру, что 30% от общей суммы сделки по покупке квартиры много…, но никто на законодательном уровне снижать этот показатель не стал, хотя такие предложения были. Слишком сильным оказалось сопротивление банкиров: по их словам, ипотека в России, где до 40% зарплат выводится в "темную", и так дело рискованное. К тому же, снижение величины первоначального взноса автоматически означает увеличение суммы основного кредита. А на это банки идти не хотят, потому что кредиты эти, по определению, являются "длинными", деньги изымаются из оборота всерьез и надолго.

Тут само собой напрашивается сравнение - а как же на Западе, где сумма первоначального взноса не превышает 10% от общей суммы сделки? А там есть возможность рефинансировать выданные кредиты, занять на рынках капитала "длинные" деньги под сравнительно небольшие проценты (особенно если речь идет о крупных банках с рейтингами на уровне "А"). В России же участники рынка ипотечного кредитования как манны небесной ждут появления ипотечных ценных бумаг (ИБЦ), которые вот-вот должны появиться, но никак не появляются. Федеральная служба по финансовым рынкам утверждают, что "дебютные" их выпуски могут быть размещены на биржах уже в феврале, однако наверняка это можно будет сказать только когда Госдума утвердит предложенные ФСФР изменения к закону об ипотечных ценных бумагах. А утверждение это пока не состоялось.

Между тем, уже несколько банков заявило, что они готовы выпускать облигации с ипотечным покрытием. Доходность по ним, как считает эксперты, может оказаться сравнимой с доходностью облигаций крупнейших российских компаний-эмитентов. То есть, с учетом ожидаемой годовой инфляции, она будет колебаться в диапазоне от 8% до 10% годовых. Однако эти бумаги, по оценкам специалистов, будут более надежными и менее рискованными, потому что качество ипотечного покрытия будет отслеживать не только сам банк-эмитент, но и спецдепозитарий. То есть, использоваться в качестве обеспечения будут далеко не все выданные финансовой структурой кредиты, но только "лучшие из лучших".