В какую недвижимость вкладываться

Инвестиции в недвижимость сегодня, как и десять лет назад, единственно надежный и доступный для частных лиц способ сохранения и увеличения денежных средств. Однако, недостаточно информированный человек все же рискует, выходя на рынок недвижимости.

Cреди ипотечных заемщиков формируется класс будущих рантье

Попробуем разобраться в том, какие возможности предоставляет рынок недвижимости начинающему инвестору или будущему рантье.

Бизнес-класс
Инвестиции в новостройки. В последние годы это был самый массовый способ вложения, сохранения и приумножения средств. Инвесторы скупали, как правило, однокомнатные квартиры и имели не менее 60% годовых. Первичный сегмент жилой недвижимости не потерял инвестиционной привлекательности, но теперь он стал сферой деятельности профессионалов: нужно контролировать получение исходно-разрешительной документации по новым объектам, хорошо знать историю застройщиков, учитывать, что они практикуют ценовые скачки, связанные со сменой стадии проекта.

Сегодня, доля инвестиционных покупок сократилась с 30 до 5%. Количество инвестиционных покупателей уменьшилось из-за сокращения разницы стоимости между предложениями на этапе нулевого строительства дома и квартирами в новостройках, которые уже сданы госкомиссии. К тому же, частные инвесторы опасаются рисков, связанных с долевым строительством.

Перспективным остается рынок жилья бизнес-класса и еще более дорогого - "элитного". Купив квартиру в строящемся доме бизнес-класса в центре Москвы, реально затем продать ее значительно дороже. Доходность может составить около 120% годовых. В элитном секторе при довольно скромном числе предложений растут цены. Риски минимальны: на 15-20 успешных проектов приходится всего один неудачный. Даже в самых провальных элитных проектах средняя доходность инвестиций не падала ниже 20% годовых. Надо только иметь в виду: для инвестирования в данный сегмент городской недвижимости для начала потребуется порядка $300 тыс. свободного капитала.

Загородная недвижимость
Некоторые эксперты полагают, что время городского инвестирования ушло в прошлое, и на первый план выходит рынок загородного жилья. В 2006 году, когда на рынке городского жилья наблюдался ажиотажный рост цен, загородный рынок рос гораздо более медленными темпами. Сейчас он наверстывает упущенное.

Что касается минимального входного порога, то все зависит от местоположения, удаленности от МКАД, сегмента и самого объекта. Если это дача на расстоянии свыше 70 км от МКАД, то достаточно и $16-20 тыс. Для строительства коттеджа нужно иметь не меньше $ 350-450 тыс.

В целом по рынку, инвестор может рассчитывать на доходность 15-25% годовых.

Коммерческая недвижимость
Более высокого понимания ситуации требует рынок коммерческой недвижимости, хотя участие в нем частных инвесторов совершенно не исключается. И самый простой способ - купить квартиру на первом этаже новостройки и перевести ее в нежилой фонд. Заработать на такой операции можно около 40%.

Покупка площадей в торговых, офисных помещениях также возможна. И для этого не обязательно "иметь" юридическое лицо. Такие проекты привлекательны тем, что спрос, на торговую и офисную недвижимость в Москве высок, а и объемы предложения, - недостаточны.

Но наиболее доступным для частного лица все-таки является первый вариант - покупка жилья на первом этаже. Здесь не требуется многомиллионных вложений, а минимальный объем инвестиций составляет от $150 тыс. При стоимости нежилого помещения $3-4 тыс. за квадратный метр доходность от сдаваемых площадей в аренду может составить порядка 13-15%.

Ипотека
Cреди ипотечных заемщиков сформировался класс будущих рантье. Они приобретают квартиру "на будущее". Учитывается, что недвижимость с годами дорожает, значит, стоимость квартиры к моменту окончания выплат по кредиту будет существенно выше.

Схема такова. Клиент решил купить 2-комнатную квартиру рядом с метро, которая стоит 190 тыс. долларов. У него имеются накопления в размере 10% от стоимости квартиры, и он берет кредит на 15 лет под 10% годовых. Ежемесячные платежи в банк составят $ 1838 долларов. За 15 лет пользования кредитом он выплатит банку $ 330 840 долларов. Если заемщик будет сдавать эту квартиру по $ 1000 долларов ежемесячно, его доход за 15 лет составит $ 180 000 долларов. Итоговая выплата за квартиру с учетом доходов с аренды составит 150 840 долларов, то есть кредит ему в результате обойдется в 5,8% годовых.

В расчеты не принимаются выплаты по страховке и налог на сдачу в аренду. Но правильно выбранное ликвидное жилье в отличие от денежных средств инфляции не подвержено, а значит, при реализации этой квартиры через 15 лет доходность этой операции будет существенно выше.

Впрочем такая схема наиболее популярна за рубежом - где проценты по ипотеке низкие, а стоимость аренды высока. В некоторых же регионах России стоимость аренды квартиры может быть практически равна платежу по ипотечному кредиту.

Недвижимость за рубежом
Иногда в качестве инвестиционного проекта рассматривается покупка жилья в курортных местах России и за рубежом. Эксперты скептически оценивают перспективы отечественных курортов. Вряд ли их уровень сервиса дорастет до западных стандартов в ближайшие несколько лет. А значит, не будет и статуса международных курортов.

Что касается Сочи, то после одобрения города в качестве столицы Олимпийских игр 2014 г. цены на жилую недвижимость взлетели за неделю на 20%. Между тем, состояние жилого фонда там оставляет желать лучшего. Несомненно, олимпийские игры - грандиозное событие, но если в Турции за $ 200 тыс. можно приобрести весьма приличный коттедж недалеко от береговой линии, то в Сочи купить что-то подобное дешевле полумиллиона долларов нереально.