Главная страница --> Риал
Стоимость эксплуатации недвижимостиДоходный метод расчета затрат «Часто цифры, которые преподносятся некомпетентными специалистами, «берутся» с потолка, - рассказывает директор по эксплуатации Управляющей компании «Бекар» Евгений Якушин. – Такие цифры не отражают реальной картины, и вводят собственников в заблуждение. Для того, чтобы обосновать стоимость эксплуатации, необходимо представлять, какими подходами руководствуются профессиональные эксплуатирующие компании в планировании расходов». Чтобы обеспечивать планируемую доходность объекта, надо уточнить, какую сумму готов тратить собственник на эксплуатацию офисного или торгового центра. В этом случае при расчете расходов на эксплуатацию (исходя из объема валового дохода) используется доходный метод. Сумма валового дохода принимается за 100% и на каждую статью расходов тратится строго определенный процент. Например, расходы для бизнес-центров классов «В» и «С» распределяются следующим образом. На безопасность бизнес-центра собственник тратит порядка 4-5% от валового дохода, отплата коммунальных услуг (водоснабжение, газ, электричество, теплоснабжение) отнимает около 5-7% валового дохода. Расходы на управление объектом (вознаграждение УК), как правило, доходят до 6-8% от валового дохода. При этом стоимость эксплуатации объекта (техническое обслуживание, текущий ремонт, уборка, зарплата персонала, накладные и обеспечивающие расходы и т.д.) такова. На практике стоимость эксплуатации объекта класса А составляет до 10% от валового дохода, объект класса В дороже в эксплуатации – 12-14%. Самый затратный с точки зрения эксплуатации – объект класса «С», его эксплуатация обходится собственнику в 14-16%. Затратный метод По наблюдениям Евгения Якушина, часто именно девелоперы считают доходный метод наиболее целесообразным для расчета стоимости эксплуатации. Этот способ обеспечивает девелоперам при фиксированной доходности максимальный набор услуг по эксплуатации. При этом расходы на эксплуатацию – определенная доля от валового дохода, которую сам собственник готов затратить. Поскольку девелопер чаще всего не собирается эксплуатировать объект недвижимости до окончания его срока службы, то и на эксплуатацию ему выгодно тратить фиксированную сумму. С одной стороны, он может выделить ее из валового дохода, а с другой – этой суммы достаточно, чтобы обеспечить нормальное функционирование объекта коммерческой недвижимости. Девелоперу важно также, что его расходы на эксплуатацию не превышали расходы «соседей» (других собственников офисных или торговых центров). Сравнительный метод Как утверждают эксперты «Бекара», не всегда целесообразно использовать доходный метод для расчета стоимости эксплуатации. Помимо него, существует также затратный метод расчета эксплутационных расходов. Этот метод основан на применении укрупненных показателей расходов ресурсов – в расчете на единицу объема или площади для различных объектов коммерческой недвижимости. Независимо от объема валового дохода офисного или торгового центра, та или иная статья расходов всегда будет составлять одинаковую величину, принятую для БЦ или ТЦ данного класса. Например: |
Леонид Рейман нашел деньги на технопарки