Ипотека без риска для семейного бюджета

Большинство чиновников и специалистов рынка твердят, что единственным способом решения жилищной проблемы для современного россиянина является ипотека. Действительно, выплатить всю сумму за квартиру сложно, а жилищные накопительные кооперативы после вступления в силу нового закона о ЖНК почти прекратили свое существование. В такой ситуации остается следить за ипотечными программами и рассчитывать свои финансовые возможности. Проверив бюджет на прочность заранее, можно спокойно идти за кредитом.

«Обращаясь за кредитом, клиент должен понимать, что в течение всего срока кредита ежемесячно он должен будет направлять определенную сумму средств на погашение кредита. В нашем банке платежи, направляемые в счет возврата кредита и процентов за пользование кредитными средствами, рассчитываются как аннуитетные, т. е. представляют собой равные ежемесячные платежи. Размер аннуитетного платежа колеблется в интервале 40-60% от совокупного дохода семьи заемщика. Соответственно, заемщик, исходя из этих параметров, которые становятся известны ему при получении согласия банка на предоставление кредита, должен планировать свой семейный бюджет», – говорит председатель совета директоров Русского ипотечного банка Алексей Гурьянов.

Что считать?

По мнению экспертов, любому заемщику, даже самому удачливому и стремительно продвигающемуся по карьерной лестнице, стоит рассчитывать на пессимистичный вариант. Перед тем как обратиться за помощью к банку, необходимо «подбить» все свои ежемесячные доходы и расходы, например затраты на питание, на одежду, на оплату коммунальных услуг, мобильной связи, на развлечения, отдых, спорт и другие. Кроме того, стоит учесть ежеквартальные и годовые расходы, например отпуск, в перерасчете на каждый месяц. «Теперь в ежемесячные расходы семьи требуется заложить расходы на погашение кредита. Возможно, придется затянуть пояса и уменьшить расходы на отдельные статьи семейного бюджета, например на развлечения. В первое время, как показывает практика, осознать уменьшение бюджета будет непросто», – отмечает специалист департамента маркетинга ипотечного банка DeltaCredit Инна Алексеева.

Затем необходимо определиться с валютой кредита, чтобы не пострадать от возможных колебаний на мировых рынках. По мнению специалистов, лучше брать кредит именно в тех банкнотах, в которых вам перечисляют зарплату. «Это позволит снизить дополнительные расходы по конвертации и упростит планирование семейного бюджета с учетом колебаний валютного курса», – считает старший андеррайтер «Национальной ипотечной компании» Павел Данькин. При этом, если заемщик берет кредит с плавающей ставкой, привязанной к таким индексам, как английский LIBOR или российский Mosprime, по мнению андеррайтера «Независимого бюро ипотечного кредитования» Павла Комолова, следует быть готовым к повышению номинальной ставки на 1-2%, так как в среднем тот же LIBOR колеблется в диапазоне от 3 до 5%. Следовательно, этот момент стоит также предусмотреть в семейном бюджете.

Если после этих многочисленных подсчетов ипотечный кредит все-таки остался для семьи доступным, необходимо вспомнить о том, что, помимо самой суммы долга и процентов по нему, существуют страховые расходы. «Если представить, что таких страховых услуг нет или вы ими не воспользовались, то придется выплачивать кредит и за сгоревшее дотла жилье, а в случае вашей смерти долг перейдет к вашим наследникам. Разумеется, вы этого не желаете ни себе, ни своим близким. Так что страховку на непредвиденные случаи лучше оформить. Скорее всего, помимо процентов по кредиту и основного долга, вам придется оплачивать страховые взносы, ведение ссудного счета и другие статьи расходов», – объясняет необходимость таких расходов ведущий аналитик агентства недвижимости DOKI Александр Скобкин.

Что помнить?

Однако при прогнозировании своих долгосрочных затрат не стоит забывать о том, что все может поменяться и всевозможные перипетии могут повлиять на репутацию заемщика не только на работе, но и в банке-кредиторе. Поэтому в первую очередь, по мнению специалистов, ко всем вышеперечисленным пассивам стоит добавить запасы на «черный день» в размере 3-6 месячных окладов. «Этот люфт поможет вам преодолеть временные трудности: смену работы, болезнь (если они случатся) – без риска приостановки платежей по кредиту», – обращается к заемщикам Инна Алексеева. Можно попробовать пожить так, как будто вы взяли уже кредит, откладывая на специальный депозит примерно ту сумму, которую придется выплачивать по кредиту. Правда, этот совет не очень подходит к ситуации активного роста цен.

К другому типу непредвиденных расходов специалисты ипотечного рынка относят запланированное и незапланированное рождение детей. «Появление в семье заемщика ребенка также может сильно повлиять на ежемесячные расходы и сделать невозможным своевременное погашение кредита. Именно поэтому многие банки в своих анкетах спрашивают, не ожидается ли в ближайшие 9 месяцев в семье заемщика прибавление», – говорит Павел Комолов. Впрочем, никакой закон не обязывает заемщика отвечать на этот вопрос, поскольку это касается его личной жизни. При расчете своего будущего бюджета не стоит забывать, что дети могут вырасти, и на их учебу также потребуются определенные средства. Все эти нюансы стоит предусмотреть.

В итоге создается впечатление, что ипотечный кредит – это неудобства на долгие годы. По мнению экспертов ипотечного рынка, это не совсем так, а аннуитетные платежи по кредиту нисколько не хуже ежемесячной платы за арендованную квартиру, которая в итоге никогда не станет собственностью арендатора. «Получение кредита накладывает определенные финансовые обязательства. В ситуации, когда есть выбор – платить сопоставимые суммы за свою квартиру по ипотеке или за аренду чужой квартиры, все больше россиян выбирает первое», – говорит Инна Алексеева. Остается только надеяться, что когда-то средние выплаты по ипотечному кредиту будут равны арендной плате за квартиру.