Основания для расторжения сделок

О том, что и как нужно делать, для того чтобы покупая квартиру, не оказаться обманутым, написаны миллионы строк. Однако граждане продолжают попадаться на те же самые уловки. Сегодня «Собственник» напомнит о распространенных основаниях, по которым может быть расторгнута сделка купли-продажи.

Лишиться приобретенной квартиры можно в двух случаях: в случае расторжения заключенного договора и в случае признания договора купли-продажи квартиры недействительным. «Причем расторгнуть можно только неисполненный договор, а признать недействительным – исполненный, – говорит юрист корпорации «Инком-Недвижимость» Наталья Киселева. – По договору купли-продажи на стороны возложены две основные обязанности: продавцу – передать имущество, покупателю – передать деньги. Пока не исполнено хотя бы одно обязательство, договор считается неисполненным».

Ничтожные сделки

Начнем с того, что в соответствии с нормами Гражданского кодекса РФ недействительные сделки подразделяются на оспоримые (те, которые могут быть признаны недействительными по решению суда) и ничтожные (являющиеся недействительными с момента совершения, вне зависимости от признания таковыми судом). К ничтожным сделкам относятся следующие:

• противоречие сделки закону или иным правовым актам;
• совершение сделки с целью, противной основам правопорядка и нравственности;
• мнимость и притворность сделок (сделка совершается «для вида», без намерения создать соответствующие правовые последствия);
• совершение сделки гражданином, признанным недееспособным, ограниченным судом в дееспособности, не способным понимать значение своих действий или руководить ими (например вследствие психического расстройства);
• совершение сделки несовершеннолетним: не достигшим четырнадцати лет, в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет без согласия родителей, усыновителей или попечителя;
• совершение юридическим лицом сделки, выходящей за пределы его правоспособности.

«Ничтожная сделка является таковой не в силу признания судом, а в силу закона. И в суд заявитель может предъявить только требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки, – уточняет генеральный директор ПЦН «Осипов и партнеры» Михаил Осипов. – Срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года, причем течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда истец узнал о тех обстоятельствах, которые являются основанием для признания сделки недействительной».

Впрочем, на сегодняшний день заключение ничтожных сделок на рынке – явление редкое. «Выявление у сделки признака ничтожности автоматически приведет к ее аннулированию, – рассказывает управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. – Действующее законодательство содержит исчерпывающий перечень таких признаков, и, следовательно, велика вероятность их обнаружения. В настоящее время гораздо большее распространение получили сделки оспоримые: ведь обманутая сторона может так и не обнаружить факта нарушения своих прав».

Оспоримые сделки

Оспоримость, или относительная недействительность, сделки означает, что действия, совершенные в виде таковой, признаются судом недействительными при наличии предусмотренных законом оснований по иску заинтересованных лиц. «Таким образом, если оспоримая сделка не оспорена, она порождает правовые последствия как действительная», – рассказывает Константин Ковалев. К оспоримым сделкам, по его словам, относятся следующие:

• сделка юридического лица за пределами его правоспособности;
• сделка представителя (руководителя) юридического лица с превышением его полномочий;
• сделки несовершеннолетних и ограниченно дееспособных граждан;
• сделки граждан, не способных понимать значение своих действий;
• сделки, совершенные под влиянием заблуждения;
• сделки, совершенные под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой или стечения тяжелых обстоятельств.

Однако, как замечает Михаил Осипов, любая оспариваемая сделка не является по умолчанию оспоримой. «Любая сделка может быть оспорена в судебном порядке. Однако это не означает, что сделки не нужно заключать вообще. Обратиться в суд, конечно, можно, но это не означает автоматического получения положительного решения», – говорит Осипов. С экспертом соглашается Наталья Киселева: «Основное заблуждение покупателя состоит в том, что при наличии хотя бы малейшего признака  того, что сделка может быть оспоримой, совершать сделку нельзя».

Согласно мнению Киселевой, совершать такую сделку, безусловно, можно, необходимо лишь грамотно проконтролировать ее течение: «Например, собственник квартиры злоупотребляет алкоголем и состоит на учете в наркологическом диспансере. Конечно, если в результате продажи данный гражданин лишается единственной недвижимости и не понятны его дальнейшие перспективы проживания, от такой покупки лучше отказаться. А если он вместе со всей семьей приобретает взамен другую квартиру, если на сделке специалист-врач подтвердит, что он не находится в состоянии опьянения, все противопоказания для совершения данной сделки можно предотвратить и преодолеть. Все зависит от профессионализма специалиста, сопровождающего сделку».