Коммерческая недвижимость в кредит

Приобретение жилья с помощью ипотечного кредита становится все более популярным, несмотря на определенные проблемы в этой области. Но работает ли ипотека в сфере коммерческой недвижимости, что такое лизинг и как им воспользоваться? На эти и другие вопросы отвечает руководитель проекта ООО «Московский Ипотечный Центр» Сергей Киприянов.

В 2005 году кредиты на приобретение коммерческой недвижимости под залог этих объектов практически не выдавали. Рынок подобной ипотеки не развит, и в настоящее время можно говорить только о единичных сделках. Причин несколько:

1. Закон «Об ипотеке» не позволяет в случае приобретения коммерческой недвижимости на заемные средства регистрировать переход права собственности на покупателя одновременно с регистрацией залога на покупаемый с использованием кредитных средств объект (предусмотрено и для жилых помещений). Поэтому кредитная организация требует от заемщика оформления недвижимости в свою собственность с ее последующей передачей в залог банку. И только затем кредитная организация может перечислить продавцу средства за продаваемый объект.

2. Банки предъявляют высокие требования к финансовому положению заемщиков. Например, одно из многочисленных условий предусматривает, что суммарная задолженность предприятия-заемщика не может превышать трехмесячных оборотов по счету.

3. Практически полное отсутствие на рынке банковских услуг предложений для юридических лиц по долгосрочному (пять и более лет) кредитованию за исключением кредитования по программе «Жилая ипотека», рассчитанной на физических лиц.

И тем не менее начало коммерческой ипотеке положено. Первые единичные сделки уже имеют место. Каким же образом их совершают?

Существуют различные схемы. Одна из них основана на доверии. Другими словами, заключают договор купли-продажи, продавец получает часть средств, принадлежащих покупателю, плюс гарантию банка. Затем происходит регистрация собственности на нового покупателя и регистрация договора залога, после этого — выдача кредитных средств и окончательный расчет. Отметим, что здесь сначала осуществляют регистрацию залога на банк, а уже потом — переход права собственности на нового покупателя.

Все большую популярность и известность в малом и среднем бизнесе приобретает такая схема кредитования, как лизинг. Объект недвижимости оформляют на лизинговую компанию — лизингодателя, которого кредитует банк.

Лизингополучателем выступает приобретатель недвижимости. Они заключают договор, предусматривающий порядок выкупа имущества.

Следует отметить, что покупка коммерческой недвижимости с использованием лизинговой схемы позволяет компании получить ряд определенных преимуществ. Лизинг недвижимости — такой вид финансирования, когда лизинговая компания приобретает в собственность указанный лизингополучателем объект недвижимости у определенного им продавца и предоставляет его за плату во временное владение и пользование с переходом к лизингополучателю права собственности после окончания срока лизинга.

Разновидностью лизинга недвижимости является возвратный лизинг, при котором продавцом объекта недвижимости выступает сам лизингополучатель, оформляющий его в лизинг. Таким образом, схема возвратного лизинга позволяет лизингополучателю обрести долгосрочное финансирование путем продажи принадлежащего ему недвижимого имущества.
Характеристики объектов недвижимости, в основном предоставляемых в лизинг:

Объектами долгосрочной финансовой аренды могут являться отдельно стоящие здания и сооружения, нежилые помещения, имущественные комплексы, создаваемые объекты недвижимого имущества, находящиеся в завершающей стадии строительства. Объекты должны иметь статус коммерческой недвижимости и образовывать юридически выделяемое целое имущество.

Необходимо, чтобы стоимость приобретения объекта недвижимости составляла сумму, эквивалентную минимум одному миллиону долларов США.

Объекту недвижимости следует находиться в Москве, ближайшем Подмосковье или Санкт-Петербурге. В дальнейшем планируют развивать лизинг недвижимости в крупных городах европейской части России.

По истечении срока действия договора лизинга при условии выполнения лизингополучателем всех его условий право собственности на объект недвижимости переходит к лизингополучателю.

Основные условия лизинга недвижимости:

Валюта финансирования — евро или доллары США.
Срок лизинга — от трех до десяти лет в зависимости от периода полной амортизации объекта недвижимости.
Авансовый лизинговый платеж — от 25 до 30 % от стоимости объекта недвижимости.
Единовременная комиссия за организацию лизинговой сделки — не выше 3 % от суммы предоставляемого лизинговой компанией финансирования.
Балансодержатель — лизинговая компания или лизингополучатель по договоренности сторон.
Процентная ставка по договору лизинга — не более 10 % годовых для договоров лизинга в евро без учета налога на имущество.
Удорожание в год — не более 5 %.
Объект недвижимости подлежит обязательному имущественному страхованию.

Как гласит закон, земельные участки не могут быть предметом лизинга, поэтому при лизинге коммерческой недвижимости земельный участок, на котором она расположена, оформляют в субаренду.

Срок лизинга рассчитывают таким образом, чтобы к моменту его истечения балансовая стоимость объекта недвижимости для целей бухгалтерского учета приближалась к нулю, то есть в течение срока лизинга производят полную бухгалтерскую амортизацию имущества. Это позволяет лизингополучателю и лизинговой компании избежать дополнительных расходов на уплату налогов при передаче по окончании срока лизинга объекта недвижимости в собственность лизингополучателя.

Требования к потенциальному лизингополучателю:

Лизингополучателями могут являться юридические лица, организованные в форме открытого акционерного общества, закрытого акционерного общества или общества с ограниченной ответственностью.
Минимальный срок деятельности — один год.
Объем предоставляемого лизингового финансирования (то есть все расходы по приобретению имущества за вычетом авансового платежа лизингополучателя) не должен превышать величины собственных средств предприятия и 25 % от величины годовых продаж (выручка от реализации).
Необходимо, чтобы бизнес компании-лизингополучателя был прибыльным.
Объект недвижимости лизингополучатель приобретает только для предпринимательской деятельности.
Если объект недвижимости куплен для дальнейшей сдачи в аренду, то требуется представить бизнес-план его эксплуатации.

Сделка по приобретению коммерческой недвижимости с использованием лизинговой схемы должна быть прозрачной, то есть в договоре купли-продажи объекта между лизинговой компанией и продавцом отражают истинную цену сделки без каких‑либо дополнительных «серых» платежей.