Из вторых рук дороже

"Ничто не цветет вечно", - гласит древняя мудрость. Однако к московскому рынку жилья она пока неприменима. Уже которую весну цены на столичные квартиры ежемесячно растут на 3-5 процентов. Нынешний март не стал исключением. За убогую однокомнатную квартиру на окраине Москвы продавцы просят не менее 90 тысяч долларов. "Вторичный рынок продолжает разогреваться в условиях макроэкономической стабильности, дефицита жилья на первичном рынке и развития ипотечного кредитования", - разводят руками риэлторы.

Спроса навалом

В начале года некоторые московские чиновники утверждали, что в этом году рост цен на квартиры в Москве приостановится и едва превысит инфляцию. Однако уже сегодня можно с уверенностью заявить - таким оптимистичным прогнозам сбыться не суждено.

Причины безостановочного роста остаются прежними. Главная из них - существенное превышение спроса над предложением. С начала года объем выставленных на продажу квартир сокращался, снижалось количество сделок. В марте количество объявлений о продаже жилья несколько возросло, однако это никак не повлияло на рыночную конъюнктуру - ценой квадратного метра в 2,5 тысячи долларов сегодня никого уже скорее радует, чем удивляет. Более-менее стабильным остается рынок элитной недвижимости, однако и здесь найти подходящий вариант совсем не просто.

Участники рынка напрямую связывают дефицит предложения, образовавшийся на вторичном рынке, с непростой ситуацией, которая сложилась на рынке долевого строительства. "Раньше, - поясняют они, - вторичка регулярно пополнялась перепродаваемыми квартирами в новостройках. Но в последнее время таких сделок стало на порядок меньше".

Ипотека пришла

Кроме того, на вторичный рынок жилья ринулись ипотечные покупатели. Клиенты ипотечных банков вынуждены тщательно считать деньги, а потому спешат приобрести жилье, пока оно не подорожало еще сильнее.  Впрочем, даже подстегнутый ипотекой спрос начинает отставать от цен на жилье. Специалисты утверждают, что количество заявок и одобренных банками кредитов растет, но выдаются  займы все реже - предоставленных сумм попросту оказывается недостаточно на покупку подорожавших квартир, либо заемщики не могут отыскать на сужающемся рынке подходящий вариант.

"На рынке жилья сложная ситуация. Рост цен продолжается, квартиры в дефиците, прогнозы неутешительные. Клиенты, получившие одобрение кредита, не могут им воспользоваться, поскольку не могут найти квартиру. А если находят, продавцы устраивают аукцион и повышают цены даже после внесения аванса", - сетуют представители ипотечных банков. Неудивительно, что резко сократилось количество альтернативных сделок, которые в предыдущие годы преобладали на рынке. Во-первых, благодаря ипотеке возросло количество прямых покупок. Во-вторых, бурный рост цен затруднил "плетение" квартирных цепочек - на проведение таких сделок требуется несколько месяцев, однако за это время цены на жилье сильно возрастают, и из цепочки выпадают отдельные звенья.

Тем временем ежемесячно на ипотечном рынке появляются новые программы с все более привлекательными условиями кредитования. Например, только в марте сразу несколько банков обновили свои ипотечные продукты. Например, "КИТ Финанс" приступил к предоставлению кредитов с плавающей процентной ставкой (10,08% годовых в рублях) на срок от одного года до 30 лет. Импэксбанк увеличил срок предоставления кредитов с 10 до 20 лет, ввел дифференцированные ставки в зависимости от срока кредитования, отменил ежемесячную комиссию за ведение ссудного счета, смягчил требования к заемщикам, а также сократил список документов, необходимых для рассмотрения заявки.

Более того, московские и федеральные чиновники, словно соревнуясь друг с другом, выдвигают все новые ипотечные инициативы. Так например, председатель комитета по делам семьи и молодежи Москвы Олег Пильщиков на днях предложил ввести особые семейные кредиты для молодых семей, нуждающихся в получении жилья. Он убежден, что первоначальный взнос для молодых семей следует максимально сократить.

Призрачный пузырь

Новый виток роста цен и разогрев рынка начинают беспокоить некоторых участников рынка и экспертов. Еще бы, ведь это явление не подкреплено адекватным увеличением предложения жилья - как на первичном, так и на вторичном рынках. Более того, с помощью ипотеки совершаются сделки преимущественно с самым дешевым жильем: именно в этом сегменте и зафиксирован наибольший рост цен. На рынке остается все меньше доступных по цене однокомнатных и двухкомнатных квартир в спальных районах.

"Важно увеличить объемы строительства доступного жилья, - заявил недавно глава федерального ипотечного агентства (АИЖК) Александр Семеняка. - Необходимо удовлетворить качественный спрос со стороны людей, нуждающихся в жилье, а не покупающих квартиры с целью дальнейшей перепродажи. Между тем во многих регионах мы наблюдаем возрастание спекулятивного спроса, который формирует пузырь на рынке. При таком сценарии у богатых людей жилья становится больше, а те, кто в нем нуждается, не могут получить доступ к недвижимости. И если пузырь будет надуваться и дальше, то он приведет к обвалу. Так однажды случилось в Японии, когда краха никто не ожидал".

Многие брокеры разделяют опасения руководителя АИЖК. Они говорят, что на московском рынке недвижимости уже заметны кризисные явления. Во всяком случае, такое мнение было высказано участниками интернет-конференции "Рынок недвижимости: а пузырь все растет?", участие в которой приняли представители Российской гильдии риэлторов (РГР) и аналитики. "Чем выше и необоснованнее рост цен сейчас, тем быстрее рынок может достичь предела роста цен, за которым - значительное сокращение объемов сделок и, как следствие, снижение цен", - заявил вице-президент РГР Константин Апрелев. По его мнению, кризисные явления могут усугубиться, если будет введен базирующийся на рыночной стоимости налог на недвижимость, а также реализованы обещания властей о существенном увеличении объемов нового строительства.

Впрочем, пока никаких предпосылок к резкой смене установившегося тренда не прослеживается. Напротив, темпы роста жилищного строительства продолжают снижаться, а низкий уровень обеспеченности граждан жильем остается одной из наиболее острых социальных проблем. По данным опроса, проведенного в марте Фондом "Общественное мнение", две трети его участников (65%) полагают, что там, где они живут, обеспеченность жильем плохая. Москвичи оценивают положение с жильем в своем городе несколько лучше, чем россияне в целом: 11% - "хорошо", 29% - "удовлетворительно". Но и в столице половина опрошенных не удовлетворено ситуацией, сложившейся в жилищном секторе. Только 10% россиян отмечают положительные сдвиги в этой области за последнее время, тогда как 28% респондентов придерживаются противоположной точки зрения и полагают, что положение дел только ухудшается.