Рост цен тормозит ипотеку в Петербурге

Санкт-Петербург  - На рынке ипотеки жилья Санкт-Петербурга сложилась кризисная ситуация, от которой страдают как банки-кредиторы, так и заемщики. Цены на жилье резко подскочили, объем предложения на рынке сократился - из-за этого банки вынуждены выдавать ипотечные кредиты "с запасом", на тот случай, если за время поиска квартиры цены станут еще выше. Впрочем, даже эта схема мало кого спасает.

Продавцы предпочитают наличные

В прошлом году в Санкт-Петербурге, по данным Городского агентства по ипотечному жилищному кредитованию, выдано около 3600 ипотечных кредитов, за I квартал 2006 года - 1800. По прогнозам агентства, до конца года до 8 000 человек смогут приобрести жилье с использованием ипотеки. Условия ипотечного жилищного кредитования в Петербурге, действительно, становятся все более приемлемыми для потенциальных заемщиков: упрощается схема выдачи кредитов, банки с большей лояльностью относятся к отбору клиентов.

Так, многие из них снизили размер первоначального взноса до 10%, а Внешторгбанк, Банк Москвы и некоторые другие вообще отказались от практики взимания с заемщиков первоначального взноса.

Новую услугу - ипотеку с отсрочкой первоначального взноса на полгода - первым в Петербурге вывела на рынок компания "КИТ Финанс". Отсрочка позволяет без лишней спешки продать свою прежнюю квартиру, уже проживая в новой.

Директор по развитию розничного бизнеса петербургского филиала Абсолют-Банка Виталий Демидов рассказывает, что банк не только сокращает сроки рассмотрения кредитной заявки, но даже готов пересмотреть сумму кредита, приплюсовав $10-15 тыс. Эту услугу считает весьма своевременной соучредитель компании "Первое ипотечное агентство" Максим Ельцов. Он полагает, что клиенту следует запрашивать сумму кредита на 10-15% больше, чем надо для покупки выбранной квартиры, так как "за время сбора документов, оценки, оформления страховки и рассмотрения заявки жилье неизбежно подорожает".

Сегодня банки завалены заявками на ипотечные кредиты, говорит заместитель генерального директора службы ипотеки Инвестиционно-строительной группы "Невский синдикат" Владимир Глинер. Но, по его мнению, несмотря на смягчение условий кредитования, приобретение квартиры с помощью ипотеки остается непростым делом.

Главная причина - рост цен на жилье в городе. Например, листинг предлагает квартиру за $70 тыс.; во время телефонного звонка продавец называет цену в $75 тыс.; во время просмотра цена увеличивается еще на $2 тыс., а при окончательных переговорах продавец требует уже $79 тыс. Причем эти метаморфозы происходят в рекордно короткие сроки - в течение недели.

В новых условиях заемщику, получившему одобрение банка на получение кредита, надо действовать как можно быстрее. "Больше двух недель искать квартиру не имеет смысла, - объясняет ипотечный брокер Корпорации "Адвекс" Юлия Туголукова. - Цены растут так быстро, что приходится снижать требования к качеству жилья - изначально запрашиваемой заемщиком суммы кредита хватает или на квартиру меньшей площади, или в доме с худшими потребительскими характеристиками".

Президент Российской гильдии риэлторов (РГР) Александр Романенко отмечает, что сегодня не более 25% петербуржцев, получивших разрешение на предоставление кредита, могут купить квартиру в течение месяца.

Этот факт подтверждают и другие участники рынка. Так, по данным петербургского филиала Абсолют-Банка, сегодня одобрены кредиты на сумму $9 млн., однако потенциальные заемщики не могут использовать их, так как заняты поисками квартир.

В сервисной ипотечной компании "Балтийская Ипотечная Корпорация" (БИКОР) отмечают, что из тех, кто получил одобрение на получение кредита, только 30% уже оформили сделку, 13% - на стадии оформления, а 57% занято поисками квартиры.

"Процент занятых подбором квартиры все время растет, - говорит исполнительный директор БИКОР Галина Афанасенко. - Сегодня покупатели жилья, предлагающие нетрадиционные способы расчета (например, ипотека или безналичный расчет) оказываются в новых условиях как бы покупателями второго сорта. Продавцы предпочитают прямые сделки".

От такого отношения к "ипотечным" квартирам страдают и участники альтернативных сделок. Генеральный директор агентства "Легион-Недвижимость" Максим Чернов говорит, что "примерно 85% сделок на вторичном рынке - "встречные", где задействовано до десятка объектов недвижимости. Если при этом хотя бы один участник цепочки прибегает к ипотечному кредиту, сделка может развалиться: пока банк рассматривает заявку на кредит, цена на жилье успевает вырасти, и суммы кредита зачастую не хватает на покупку. Сегодня около 70% сложных сделок - в зоне такого риска".

Вице-президент корпорации "Петербургская недвижимость" Вячеслав Семененко убежден, что для активизации ипотечного кредитования нужна стабильность на рынке недвижимости, в то время как сегодня петербургский рынок демонстрирует бурный рост цен на фоне снижения объема предложения.

Ценовая гонка

В конце I квартала текущего года после длительной стагнации цен на рынке жилья в Петербурге наметилась тенденция роста. Так, в апреле на вторичном рынке стоимость квадратного метра выросла на 1,2%. В мае рост цен в среднем по рынку составил 6-8%. На данный момент цены растут на 1,5-2% в неделю.

При этом в разных сегментах рынка показатели роста отличаются. Например, по данным аналитического отдела Группы компаний "Бюллетень недвижимости", в последние несколько недель квартиры в строящихся панельных домах прибавляют до 6% в неделю, а еженедельный прирост на все типы жилья на вторичном рынке составляет около 3%. Однокомнатные (традиционно - самые востребованные) квартиры также показывают рост примерно 3% в неделю.

В результате сложилась следующая ценовая ситуация: средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке составляет $1400-1600, квартиры-студии в новостройках продаются по $2300 за кв. метр, нижняя ценовая планка для однокомнатных квартир - $1600 за кв. метр. На вторичном рынке средняя цена - от $1500 за кв. метр (за последнюю неделю стоимость квартир в этом сегменте выросла сразу на $5 тыс.).

По прогнозам опрошенных "Интерфаксом" риэлторов, на рынке новостроек тенденция стремительного роста цен в ближайшее время сохранится.

"Спрос подогревают пришедшие на местный рынок со спекулятивными целями столичные покупатели, - утверждают эксперты. - Они получают кредит под залог московской квартиры, и эти деньги вкладывают в покупку строящегося жилья в Петербурге. При условии сохранения темпа рост цен на жилье, такие инвесторы смогут за полтора года удвоить вложения".

В "Корпорации ЛЭК" отмечают, что интерес к жилой недвижимости Петербурга проявляют жители из других регионов, занятые в нефтяной и газовой промышленности. На дальнейший рост цен влияют и другие факторы. По мнению заместителя управляющего Санкт-Петербургской территориальной дирекции Банка УралСиб Юлии Эльдаровой, "самая большая проблема - уменьшение количества предложений".