Арендаторы предпочитают высокий класс

Арендаторов, предъявляющих высокие требования к качеству офисных помещений, становится все больше и больше. Спрос на бизнес-центры класса А в Петербурге превышает предложение. Несмотря на появление новых объектов высокого класса, эксперты сходятся на том, на рынке по-прежнему присутствует дефицит высококачественных офисов.
 
По данным компании специалистов компании Becar, на конец мая 2007 года в Петербурге работает 15 бизнес-центров класса А, общая площадь которых составляет 103,8 тыс. кв. м. Все они располагаются в исторической части города: по одному – в Адмиралтейском районе и на Петроградской стороне, два – в старой части Васильевского Острова и 11 – в Центральном районе. На Невском проспекте находится пять бизнес-центров рассматриваемого сегмента.
 

Лучшие из лучших
В минувшем году на рынке офисной недвижимости Петербурга к сдаче в эксплуатацию было запланировано около 60 тыс. кв.м. офисных площадей класса А. По итогам же года в эксплуатацию было введено всего семь бизнес-центров общей площадью 46 тыс. «квадратов». Однако и это - максимальное за всю историю количество введенных на городской рынок офисных площадей класса А.

Отличительной чертой прошлого года стала также реализация первых сетевых проектов класса А. Это два бизнес-центра «Сенатор» (ул. Чайковского, 1 и Садовая ул., 10) Финансового Холдинга «Империя», а также Gustaff и Magnus девелоперской компании «Рюрик».

В минувшем году в Петербурге появились первые офисные объекты, расположенные за пределами так называемого Золотого треугольника – это бизнес-центры Gustaff, Magnus на васильевском острове и «Лангензипен» на Петроградской Стороне.

По словам специалистов компании Becar, за первый квартал 2007 года в городе не было введено ни одного бизнес-центра класса А. Был сдан госкомиссии единственный объект высшего уровня - бизнес-центр «Апполо», въезд в него первых арендаторов предлагается только летом.

Каждый из бизнес-центров класса А в Петербурге  – единичный, а часто и уникальный проект, поскольку высокий класс предполагает сочетание престижного местоположения, высококлассного управления и сопутствующей инфраструктуры (техническая оснащенность, инженерия, достаточное количество парковочных мест).

Первая и основная характеристика бизнес-центров класса А - это расположение. Как правило, офисы подобного уровня находятся в историческом центре Петербурга, так как максимально востребованы и, соответственно, наиболее доходны объекты, расположенные именно в центре. Арендаторы делают такой выбор не только из соображений престижа, но также и удобства. Деловая жизнь, в основном, сосредоточена в Центральном районе, Адмиралтейском, Петроградском, Василеостровском. Поэтому офис компании должен располагаться максимум в 20 минутах езды на машине до центра города. Иначе собственнику бизнес-центра не удастся быстро возместить затраты за счет арендной платы.

Наиболее престижным местом расположения для бизнес-центра остается Невский проспект. В настоящее время на Невском находятся всего четыре бизнес-центра класса «А»: «Строгановский», Genium, «Атриум на Невском 25», «Невский, 38»,. В ближайшее время этот список пополнит «Дом Зингера» - он должен быть введен в 3 квартале 2007 года. В отдаленной перспективе на главном проспекте города появится еще «Невский Плаза», однако дата ввода этого бизнес-центра пока неизвестна.

Однако необходимо отметить, что в последнее время наметилась тенденция строительства бизнес-центров класса А за пределами исторического центра города. Причина тому - дефицит земельных участков в центре, серьезные ограничения по реконструкции объектов. Среди возможных новых зон деловой активности называют Петроградскую наб., Аптекарскую, Пироговскую, Выборгскую, Ушаковскую, Свердловскую, наб. Овбодного канала, территории, прилегающие к Московскому пр. и Пулковскому шоссе. Транспортная доступность и возможность организации цивилизованной и удобной парковки становятся решающими факторами при выборе офисных площадей. Вероятно, в ближайшие годы эта тенденция развития офисного рынка Петербурга сохранится.
 

Спрос растет
Офисный рынок характеризуется стабильным ростом спроса на офисные помещения высокого класса. Спрос на офисы этого класса представлен, в большинстве случаев, международными компаниями, крупными российскими компаниями и представительствами зарубежных фирм. Все большее число таких арендаторов предпочитает иметь в своем распоряжении офис в бизнес-центре класса А. Доля бизнес-центров класса А, по данным на I кв. 2007 года, – 10%, класса В –48 %, класса С – 42%.

У арендаторов офисов А-класса популярны помещения площадью 100-200 кв.м., но также и большие площади – 500, 1000 и более кв.м. Планировка в БЦ класса А, как правило, открытая, чтобы арендатор сможет сам решить, как спланировать свой будущий офис.

В первом квартале 2007 спрос на высококачественные офисные помещения продолжал расти. В основном спрос был представлен заявками от крупных арендаторов (российских и иностранных компаний), занимающих площади в старом фонде. Желание арендаторов сменить офис обусловлено постоянным увеличением арендных ставок на помещения класса В и С на фоне роста предложения качественных площадей.

Согласно исследованиям Becar Commercial Property St. Petersburg, порядка 30% арендаторов петербургских бизнес-центров ежегодно намереваются расширить свои площади, хотя еще несколько лет назад эта доля не превышала 5%. Однако, вне зависимости от класса возможности заполучить более просторный офис ограничены. Уровень вакантных площадей в классе «А» не превышает 1%, класс «В» зачастую заполнен на 98%, в классе «С» порядка 3% свободных площадей.