Современное состояние ипотечного рынка: задачи, проблемы, перспективы

Что касается состояния рынка регионального ипотечного кредитования, то можно с уверенностью сказать, что ипотека в регионах прогрессирует так же быстро, как и сам рынок недвижимости. Време-на, когда ипотека была только столичным явлением, остались в прошлом. В ряде регионов, как пока-зывает статистика, процент ипотечных сделок уже выше, чем в столице. Например, в таких отдаленных от столицы районах, как Тюменская область, Алтайский край, Ханты-Мансийский округ, доля сделок при помощи ипотеки превышает 25% от общего количества сделок по недвижимости. По данным статистики, наиболее динамично ипотека развивается в таких городах, как Екатеринбург, Волгоград, Новосибирск, Красноярск, Мурманск, Уфа, и некоторых других. Сегодня по динамике развития ипотечного кредитования со столицей могут поспорить не только крупные города, находящиеся в ев-ропейской части России, – Санкт-Петербург, Екатеринбург, Волгоград, Краснодар, но и региональные центры – Томск, Барнаул и др. Это, в первую очередь, связано с повышением благосостояния жителей регионов, с их растущей потребностью в улучшении жилищных условий, расширением рынка ипотечного кредитования и целенаправленной разъяснительной работой о преимуществах данного вида кредитования. Все это привело к тому, что рынок ипотеки становится все более и более региональным.

Конечно же, несмотря на единые законы и общие принципы рынка, у региональной ипотеки есть свои отличительные особенности. Главное отличие, на наш взгляд, регионального рынка ипотеки от московского – валюта кредита: практически во всех регионах повышенным спросом пользуются кре-диты в рублях, тогда как в Москве основная валюта ипотечного кредита – доллар. Следует отметить, что для каждого региона характерны свои нюансы в отношении сроков, порядка проведения сделки, перечня документов.

Что касается технологии кредитования, то она почти не отличается от столичной. На наш взгляд, это объясняется тем, что основными игроками на ипотечном рынке в регионах являются в основном московские банки. Отличительными особенностями являются лишь сроки регистрации ипотечных сде-лок и сроки выдачи кредитов (нередко кредиты выдаются до регистрации сделки). Приходится также встречаться и с требованиями предоставить для выдачи кредита поручителя или созаемщика. Для регионов характерно привлечение в качестве созаемщиков не членов семьи, что напрямую связано с несоответствием уровня доходов жителей региона темпам роста цен на жилье.

Все это наглядно указывает на насущную потребность дальнейшего развития и совершенствова-ния рынка ипотечного кредитования. Вместе с тем, на наш взгляд, грядут неизбежные и серьезные ин-фраструктурные изменения. К сожалению, сейчас ипотекой занимаются все, кому не лень, – более 300 банков заявляют ипотеку в своих продуктовых линейках, что, по нашему мнению, нельзя оценить как положительное явление. Наряду с этим отрадно заметить, что на ипотечном рынке сейчас уже есть кредитные организации, которые занимаются этим профессионально и качественно. Ведь совершенно объективно что, чем выше профессионализм и чем больше профессионалов, тем лучше для всех: больше доверия со стороны населения, меньше необдуманных, невыполнимых обещаний.

В настоящее время можно также с уверенностью говорить о том, что в нашей стране формирует-ся, а в столичном регионе практически сформирован вторичный рынок ипотечных кредитов на приоб-ретение недвижимости в жилищной сфере. По данным Банка России, в минувшем году рынок рефи-нансирования банков, выдающих ипотечные кредиты, вырос более чем в 4 раза, достигнув 52,1 млрд руб. (при 12,5 млрд руб. в 2005 г.)1. За истекший период текущего года спрос на права требования по ипотечным кредитам продолжает расти, уже в июле текущего года показатели объемов рефинансиро-вания сопоставимы с данными конца прошлого года.

Ведущие позиции в этом направлении занимают специализированные банки, обладающие длин-ными финансовыми ресурсами, способные предлагать наиболее привлекательные ставки рефинанси-рования и выгодные условия по выкупу ипотечных кредитов. Большая работа в этом направлении проделана и в КБ «МИА» (ОАО). Специалистами банка разработана и реализуется собственная техно-логия выкупа прав (требований) у коммерческих банков по договорам ипотечного кредитования на выгодных рыночных условиях. В свою очередь, банк проводит рефинансирование ипотечных кредит-ных операций путем открытого размещения ипотечных долговых инструментов (облигаций). Обеспе-чением размещаемых облигаций является собственный портфель выкупленных и предоставленных банком ипотечных кредитов.

Условия программы КБ «МИА» по выкупу ипотечных кредитов в настоящее время можно на-звать одними из наиболее привлекательных на российском рынке. Среди очевидных преимуществ программы банка отсутствие обязательства обратного выкупа и предоставления поручительства. Для банков-партнеров не устанавливается обязательный график поставки и ограничение по размеру пула продаваемых ипотечных кредитов. Банки-партнеры имеют возможность продолжать обслуживать вы-данные ипотечные кредиты и после их выкупа. Процедура обслуживания кредитов предусматривает разделение функций платежного агента и ипотечного контролера, что предоставляет обслуживающему банку возможность выбора. Важно отметить, что в основе данной программы – гибкий подход к опре-делению ставки рефинансирования. Для участников программы открывается возможность дополни-тельно выдавать долгосрочные ипотечные кредиты на период до 30 лет, используя краткосрочные ре-сурсы, и продавать выданные кредиты (уступать права требования), продолжая их обслуживание.