Современное состояние ипотечного рынка: задачи, проблемы, перспективы

В последние годы Россия переживает ипотечный бум. В целом по стране количество ипотечных сделок только за год выросло в 2 раза, если в 2005 г. было оформлено 144 тыс. кредитов, то в 2006 г. – уже 296 тыс. Рост объемов ипотечного кредитования специалисты объясняют влиянием нескольких факторов: улучшение основных экономических показателей, снижение страновых рисков и, как следствие, общая стабилизация рынка, повышение доходов российских граждан1.

Сегодня можно смело констатировать, что среди услуг по кредитованию населения появился но-вый лидер: на смену волны краткосрочных потребительских заимствований пришли долгосрочные жилищные ипотечные кредиты. Согласно информации Банка России, на 1 января 2007 г. средний срок выданных рублевых кредитов на покупку жилья составляет около 14,5 года, а средний срок по новым кредитам в валюте на покупку жилья – 14,2 года2. Все говорит о том, что россияне верят в свое финан-совое будущее, а значит, с оптимизмом смотрят на состояние и развитие российской экономики в це-лом. Объем выданных жилищных кредитов в ближайшие 5 – 7 лет, по прогнозам аналитиков, может достигнуть 5 трлн. руб., из которых на ипотеку придется около 95% , при этом ставки снизятся с ны-нешних 11 – 14% до 7 – 8%3.

Но это все в будущем. А пока (хотя процентные ставки сегодня снижаются) ипотека доступна еще далеко не каждому. Если 3 – 4 года назад ставки в рублях находились на уровне примерно 18 – 20% годовых, то сейчас они находятся в пределах 11%. Тем не менее более 60% респондентов считают, что за последний год ситуация с доступностью жилья и тем более с возможностью получения доступного ипотечного кредита ухудшилась (о чем свидетельствуют результаты опроса, проведенного весной это-го года фондом «Общественное мнение»). Особенно часто о недоступности жилья и ипотеки говорят, прежде всего, жители столичного региона, притом, что на Москву и Московскую область приходится около 60% выданных ипотечных кредитов в минувшем году. И главная причина тому – беспрецедент-ный рост стоимости жилья в столичном регионе. Можно сказать, что снижение процентных ставок с лихвой компенсировано ценовой гонкой.

Данные агентства «Индикаторы рынка недвижимости» свидетельствуют о том, что если еще три года назад типовую двухкомнатную квартиру в Москве можно было приобрести за 80 – 100 тыс. дол., то сегодня эта цена увеличилась вдвое, а ближе к центру города – втрое. Сегодня в среднем стоимость 1 м2 жилья в столице превышает 4 тыс. дол. США, и это – не предел4. К сожалению, доходы москвичей со средним достатком за этим ценовым ралли не поспевают. В конце июня текущего года председатель Счетной палаты Сергей Степашин сообщил, что покупательная способность населения в приобрете-нии жилья с помощью ипотеки за последние два года снизилась в среднем на 30%, назвав главной причиной именно беспрецедентный рост цен на недвижимость.

Кроме того, проблема усугубляется «модными» ныне инвестициями в столичную недвижимость зачастую со стороны региональных инвесторов как юридических, так и физических лиц, а также не-достаточными объемами строящегося жилья в Москве. Таким образом, возникла ситуация, когда спрос превышает предложение, а это неизбежно ведет к повышению цен и снижению качества.

Анализируя состояние ипотечного рынка в целом, следует отметить изменение его сущностного характера – настали времена осмысленной ипотеки: закрываются законодательные «прорехи», начина-ется становление отечественной рублевой секьюритизации, которой еще не было в российской кре-дитной практике. Секьюритизация определит реальный уровень рисков в системе, задаст тренд пони-жения процентной ставки: т. е. будет понятно, какая именно ставка соответствует рынку. А ведь имен-но эти темы во многом определяют сегодня лицо ипотечного рынка. Важно отметить, что развитие ипотечного кредитования у нас в стране получило активную и всестороннюю поддержку на высшем государственном уровне, в администрациях субъектов Российской Федерации создаются комиссии, а при федеральном правительстве расширяет свое влияние Агентство по ипотечному жилищному кре-дитованию (АИЖК). Ипотечный рынок не стоит на месте, бурно развивается, и как следствие, – дина-мичное изменение его структуры. На первый план выходят специализированные банки, обладающие длинными финансовыми ресурсами. Одним из таких специализированных кредитно-финансовых уч-реждений сегодня выступает КБ «МИА» (ОАО) – Коммерческий Банк «Московское ипотечное агент-ство» (Открытое Акционерное Общество) (лицензия Банка России № 3344), который был создан в со-ответствии с Законом г. Москвы от 31 марта 1999 г. № 11 «Об организационном и финансовом обеспе-чении внедрения системы ипотечного жилищного кредитования в городе Москве». Акционером банка стало Правительство Москвы. Тогда в 2000 г. «молодая» российская ипотека только вставала на ноги и делала первые шаги.

И вот уже более семи лет банк активно и успешно работает на рынке ипотечного кредитования. Свою деятельность КБ «МИА» организует на основании разработанных банком и одобренных экс-пертным советом по развитию жилищной ипотеки в г. Москве стандартов предоставления ипотечных кредитов в рамках развития Московской ипотечной программы.
За минувшие годы мы приобрели большой и качественный опыт в области ипотеки как в сфере корпоративного, так и розничного кредитования. Немногие банки, могут действительно предоставить реальные условия, сопоставимые с предлагаемыми нашим банком. В минувшем году КБ «МИА» (ОАО) оформил почти 800 ипотечных договоров и занял 5-е место по данному показателю среди крупнейших банков. Помимо КБ «МИА» (ОАО), в первую пятерку вошли такие гранды ипотечного рынка, как: КБ «Москоммерцбанк»(ООО), Сбербанк России, ВТБ 24 (ЗАО) и ЗАО КБ «ДельтаКредит». Кредитные продукты КБ «МИА» сегодня конкурентны с продуктами лидеров, что позволяет говорить о стабильной позиции Банка в этом сегменте ипотечного рынка. К 2010 г. Банк планирует ежегодно выдавать не менее 2500 коммерческих ипотечных кредитов и выкупать до 18 тыс. коммерческих ипо-течных кредитов, выданных другими банками.