Обзор вторичного рынка жилья

Сегодня цена квадратного метра самого "убитого" жилья на вторичном рынке столицы составляет не меньше $850. Речь о квартире в панельной "хрущобе", на первом этаже, в районах с наименее благоприятной экологией, с видом из окон на заводские трубы. При этом такая жилплощадь уходит с рынка максимум за две недели, поскольку предложений очень мало, а спрос высокий.

- Рост цен на вторичном рынке жилья до конца года сохранится, - считает Константин Апрелев, президент агентства "САВА". - В августе квартиры на "вторичке" подорожали на 4.2%, в сентябре - на 3%. Отчасти такие высокие темпы роста цен связаны с тем, что в последние месяцы сильно поднялась арендная плата: аренда квартир подорожала за лето на 20%. Сегодня однокомнатную квартиру в столице уже не снять дешевле, чем за $300 в месяц. Неудивительно, что в августе и сентябре 60% покупок на вторичном рынке жилья совершалось людьми из регионов, работающими в Москве, причем часть квартир они приобретали для своих детей-студентов.

По прогнозам экспертов, если не изменятся цены на нефть и экономическая конъюнктура в России, наиболее вероятен сценарий дальнейшего роста цен на жилье, правда, менее значительными темпами, чем в августе и сентябре, - на 1.5-2% в месяц. Этому также способствуют падение ставок по ипотечным кредитам, появление на рынке рублевых ипотечных кредитов и пока остающееся льготным налогообложение по операциям с недвижимостью.

В начале осени самые низкие цены "вторички" были зафиксированы в Юго-Восточном округе: квартиры в панельных пятиэтажках продавались по $1000 за кв.м, а на первых этажах - еще на 10-15% дешевле.
- Спрос сейчас достаточно устойчивый во всех сегментах рынка, - говорит Дмитрий Попов, аналитик агентства "Домострой". - При этом объем предложения в сентябре по сравнению с июнем сократился примерно на 20%. Особенно высокий спрос сохраняется на квартиры в ценовом диапазоне $850-1000 за кв.м. Объем предложения в этом сегменте составляет не более 1000 квартир (это всего 5-7% общего объема предложений на вторичном рынке Москвы). Речь идет о наиболее удаленных от станций метро квартирах в наименее экологически благополучных районах (таких, как Капотня). В эту категорию также попадает жилье, участвующее в сложных альтернативных сделках и "юридически нечистоплотное".

Учитывая, что примерно 80% сделок - альтернативные (одна квартира покупается, другая продается), возникает проблема, опять же, связанная с ростом цен: продать квартиру легко, а подыскать альтернативный вариант покупки сложно.

- Тенденция такова, что общее количество предложений с каждым месяцем снижается: заявок от клиентов, желающих продать квартиру, в последнее время почти не поступало, а покупателей много, - рассказывает Михаил Гороховский, председатель совета директоров корпорации "БЕСТ-Недвижимость". - Заметно сократилось время экспозиции объектов на рынке: продажа квартиры занимает от 2 недель до 1.5 месяцев (в худшем случае), раньше столь коротких сроков не наблюдалось. Если же квартира сравнительно дешевая, а на такие дефицит жесточайший, то она будет продана за считанные дни после появления на рынке.

По оценке Олега Репченко, руководителя аналитического центра irn.ru, значение индекса стоимости жилья в Москве в сентябре составило $1275 за кв. м против $1130 за кв. м в августе.

- Сейчас темп роста рынка находится на пиковой отметке, - говорит Олег Репченко. - Ни один рынок даже при благоприятных условиях не может долго находиться в состоянии максимального роста. В ближайшие месяцы должна наметиться тенденция к замедлению темпов роста до естественной величины около 1% в месяц.