Новостройки Подмосковья: гонки за коммуникациями

В минувшем 2006 г. первичный рынок жилья в Московской области продемонстрировал беспрецедентный рост цен. Влияние целого ряда причин - от сокращения финансирования банками строительных компаний до изменения нормативно-правовой базы - привело к дефициту предложения. Во второй половине 2006 года застройщики начали адаптироваться к последствиям кризиса, и объемы предложения на первичном рынке жилья в области начали постепенно восстанавливаться.

Одновременное снижение платежеспособного спроса привело к значительному снижению темпов роста цен и стабилизации на рынке новостроек.

Коммуникации решают все
Пока эта стабильность - пусть и относительная - сохраняется. В 2007 г. эксперты ожидают продолжения тенденции восстановления объемов предложения, сохранение стабилизации цен в первой половине года с последующим возвращением на рынок отложенного спроса и ростом цен по итогам года до 15-20 процентов.

Кроме того, теперь становится ясно, что будет локомотивом роста цен на новостройки в наступившем году. Решающим фактором, как и ожидалось, становится наличие хорошо развитых, надежных коммуникаций. Хорошо известно, что земля дорожает вслед за сетями. Рынок земельных участков в Подмосковье остается чрезвычайно эклектичным. И наличие коммуникаций, стоимость которых подчас доходит до стоимости самой земли, - важнейший ценообразующий критерий.

За тридевять земель
Наиболее дорогими городами Московской области продолжают оставаться Мытищи, Химки, Красногорск, Люберцы, Реутов. Цены здесь перешли границу 2,5 тыс. долларов за 1 кв. метр. Говоря же о прогнозе развития рынка новостроек Подмосковья на 2007 год, наиболее динамичный рост предвидится в городах, расположенных в радиусе 5-30 км от МКАД. Это связано с тем, что, во-первых, дома теперь возводят все дальше от столицы, активно застраивают не только относительно крупные города региона, но и небольшие населенные пункты. Во-вторых, максимальное сокращение предложения наблюдается внутри третьего транспортного кольца Москвы - в сегменте элитных квартир. И те, кто не успел стать домовладельцем в престижном районе столицы, все чаще останавливают свой выбор на жилье в почти столь же престижном ближнем Подмосковье.

Догнать и перегнать Москву
Сейчас на рынке существует много предложений комфортного жилья за городом, на природе, которое равнозначно по цене небольшой квартирке где-нибудь в менее престижном районе Москвы. Покупатель начал задумываться, а стоит ли ему рассматривать самые неинтересные предложения, когда с такими же затратами он может купить себе большой и комфортный таунхаус за городом? Словом, ближнее Подмосковье по ценам на квартиры в новостройках уже вплотную приблизилось к столичным спальным районам. По прогнозам экспертов, у региона значительный потенциал для дальнейшего роста: по итогам года динамика цен на новостройки в области может быть выше, чем в Москве.

Однако несмотря на постепенно стирающиеся ценовые границы между столицей и областью, разница все же остается. Например, квадратный метр в Мытищах будет стоить как минимум на 500 долл. дешевле, чем в соседнем Медведково. Аналитики отмечают, что приближение подмосковных цен на недвижимость к столичным - нормальный рыночный процесс, который объективно формируется за счет конкуренции, спроса и покупательских возможностей.

Эх, дороги…
По-прежнему покупателей влечет за город не только относительно доступные цены, но и экологическая обстановка. Но сегодня стоимость квадратного метра больше зависит не от престижности месторасположения, а, прежде всего, от транспортной доступности. Этот вопрос для потребителя играет основную роль при выборе своего будущего места жительства. По данным компании МИЭЛЬ, основное строительство ведется в городах и поселках, расположенных до 25 км от МКАД - 84,9% всех новостроек области сосредоточено в этом поясе. Там же и самый большой объем предложения - 89,6% от общего количества домов, реализуемых в регионе, или 92,9% суммарной площади квартир.

Кстати, именно поэтому, несмотря на массовую застройку ближнего Подмосковья, до сих пор объемы предложения практически не удовлетворяют постоянно возрастающий спрос на квартиры первичного рынка. Покупатели, которые заинтересованы в улучшении своих жилищных условий, стремятся в область. Тем более, что добираться до дальних окраин Москвы и до городов-спутников примерно одинаково по времени.

И все же, рассматривая ближнее Подмосковье с точки зрения транспортной доступности, по всем без исключения направлениям картина в большей или меньшей степени удручающая: на многих трассах в настоящее время расширение и модернизация дорожного полотна только лишь планируется.

Подмосковный хит-парад
С точки зрения экологии наиболее привлекательными остаются западные направления. В почете у будущих квартировладельцев также юго-западное и северо-западное. Здесь, несмотря на большую удаленность, пользуются спросом Звенигород, Ногинск, Дмитров.

Покупателям интересен такой город, как Долгопрудный. Также стоит отметить высокий уровень темпов строительства в городах Балашиха и Железнодорожный. В зону интересов клиентов попадают Раменское и Лобня, но экологическая обстановка здесь не самая благоприятная (из-за близости к аэропорту Шереметьево).

Дальнее Подмосковье, как прогнозируют специалисты, будет расти чуть более быстрыми темпами. Но опять-таки только в пределах тех населенных пунктов, из которых хотя бы в перспективе можно будет доехать до МКАД за 40-50 минут. Это своеобразный психологический рубеж для потенциального клиента, ориентируясь на который он принимает решение о покупке. Время, затраченное на дорогу до города, должно быть адекватно. Также нужно учитывать, что спровоцировать ценовой скачок могут и строящиеся дорожные развязки, увеличивающаяся пропускная способность подмосковных городов, возводящиеся супермаркеты, которые в силу обстоятельств уже не могут строиться в самой столице.

В одном флаконе
Любопытная ситуация прослеживается на рынке коттеджного строительства. Ситуация большинством экспертов оценивается как "стабильная с потенциалом роста". Коттеджи в организованных поселках стабильно дорожают. Только с начала года они прибавили в цене около 5 процентов. По прогнозам, до конца года в среднем цены вырастут еще на 20-25 процентов. Но и тут надо учитывать как сегменты (эконом-, бизнес-, элит), так и направления, и качество конкретных проектов. Игроки сегмента элитной недвижимости считают, что им вообще опасаться нечего. Жилье экономкласса, напротив, с Нового года несколько "притормозило", и пустится в рост, как обычно, к осени. А застройщики приглядываются уже сейчас: где есть возможность "присосаться" к хорошим коммуникациям, где можно развернуть перспективное строительство? Ведь даже покупатель самого дешевого жилья сегодня категорически не приемлет "удобств во дворе", разумеется, в самом широком смысле этого понятия.

Словом, налицо четкая закономерность: сегодняшний квартировладелец стремится совместить все удобства жилья городского со всеми прелестями жилья загородного "в одном флаконе". И демонстрирует таким образом европейский подход к вопросу родового гнезда. А почему бы и нет, собственно?