Приживутся ли в нашей стране доходные дома

Правительство Нижегородской области на днях одобрило концепцию пилотного проекта строительства пяти доходных домов. Возведение первого начнется в 2008 году и продлится три года. При этом для привлечения инвесторов нижегородское правительство готово предоставить ряд льгот. В частности, снизить арендную плату за землю, дать поблажки по налогам, предоставить госгарантии под кредиты.

Нижегородский опыт может пригодиться и в других регионах. Дело в том, что правительство в стремлении использовать все возможности для успешной реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье -- гражданам России» намерено вспомнить дореволюционный опыт и возродить в российских городах институт доходных домов. Как сообщил на днях министр регионального развития Владимир Яковлев, 20 сентября правительство планирует рассмотреть стратегию развития массового жилищного строительства до 2025 года, речь в которой идет в том числе о строительстве доходных домов.

Причем домов эконом-класса, квартиры в которых должны заинтересовать тех, кто не только не накопил себе на отдельное благоустроенное жилье, но и не может выплачивать ипотечный кредит. И при этом не имеет права на социальное жилье. Сейчас эти россияне живут с родственниками, часто с семьями родственников, или снимают жилье у владельцев частных квартир. Однако, по мнению экспертов, они вполне могли бы переехать в доходные дома, где по крайней мере их не попросят освободить помещение в самый неподходящий момент. По оценкам участников рынка, квартиросъемщики поедут в доходные дома, даже если цена за их аренду будет на 15--20% выше, чем у частника.

Так что спрос будет: в Москве, например, количество сдаваемых квартир находится в пределах 400--580 тыс., в Петербурге -- 300--350 тысяч.

До 1917 года большинство жителей российских городов снимали квартиры именно в доходных домах. Скажем, в Петербурге накануне революции лишь 4% высших государственных служащих имели недвижимую собственность. Однако после революции строительство и эксплуатация подобного жилья прекратилась.

Спустя более чем 15 лет после начала рыночных реформ в России «воз и ныне там». Доходные дома можно пересчитать по пальцам одной руки, и все они для богатых. В Москве, например, он один, построенный в 2004 году (инвестором выступил департамент инвестиционных программ правительства Москвы). Запланировано строительство еще двух, правда, уже эконом-класса.

В Петербурге в следующем году будут сданы три подобных дома. Одним словом, капля в море. Для сравнения: в Европе арендует жилье больше половины населения.

Дело в том, что в сегодняшней России нет условий для массового появления доходных домов. Достаточно сказать, что в федеральном законодательстве понятие «доходный дом» вообще не определено. Однако главная проблема заключается в том, что невыгоден бизнес, основанный на строительстве и содержании доходных домов. Слишком долгий срок окупаемости (по разным оценкам и в зависимости от условий строительства и содержания -- от 15 до 25 лет). Гораздо прибыльнее построить дом и сразу же его продать.

Это хорошо понимают в Министерстве регионального развития, а потому чиновники намерены предложить компаниям, которые выразят желание строить и управлять доходными домами, существенные льготы, в том числе налоговые. В частности, планируется освободить застройщика, возводящего доходный дом, от аукционных выплат за земельный участок, внедрить механизмы долгосрочного кредитования и рефинансирования кредитов. Преференции должны способствовать и оптимизации цен на рынке аренды жилья, поиску баланса между его доступностью и доходностью. При этом, как подчеркивают чиновники Минрегиона, цены на квартиры в доходных домах будет определять его владелец, ему самому без вмешательства государства предстоит решить, будет она выше или ниже рыночной.

Граждане, решившие арендовать квартиры в доходных домах, также не будут обделены преференциями. Они смогут рассчитывать на налоговый вычет по налогу на доходы физических лиц с сумм, потраченных на арендную плату. Как считают в Минрегионразвития, это будет стимулировать переезд со снимаемых частных квартир и станет в том числе одним из элементов легализации рынка аренды жилья. При этом никаких ограничений на проживание, например, для немосквичей в московских доходных домах вводить не предполагается.

Впрочем, у московских властей на эту проблему другая точка зрения. Они считают, что квартиры в столичных доходных домах должны сдаваться в наем только москвичам, прожившим в Москве не менее десяти лет. Такое положение зафиксировано в среднесрочной жилищной программе «Москвичам -- доступное жилье» на 2007--2009 годы. Правда, при этом власти Москвы, судя по всему, несколько иначе, нежели в Минрегионе, трактуют само понятие «доходный дом», подразумевая под ним не новый для сегодняшней России сегмент рынка жилья, а нечто похожее на социальное жилье для льготников. По крайней мере те два дома, строительство которых запланировано в столице, предназначены для молодых семей и очередников. Плата с них будет взиматься ниже рыночной. Это вполне в русле намерений мэра Юрия Лужкова, заявлявшего еще осенью прошлого года, что доходные дома в Москве должны быть только муниципальными, «где установлен не режим бешеных прибылей, а режим оплаты по себестоимости». В этом случае не совсем понятно, можно ли называть дом «доходным», если он не приносит дохода.

Бума строительства доходных домов в России в ближайшее время вряд ли стоит ожидать. Однако при грамотной политике правительства и местных властей у таких домов, безусловно, есть шанс стать не только одним из важных сегментов рынка жилья, но и внести свой вклад в то, чтобы не только арендуемое жилье стало более доступным, но и сами съемщики квартир были законодательно защищены от их хозяев. Да, собственно, и наоборот: хозяева от квартиросъемщиков.