Ипотечный кризис может обвалить рынок недвижимости США

Ипотечный кризис в США может привести к обвалу цен на недвижимость. На продажу выставлено максимальное за 16 лет число домов, спрос на них минимальный за пять лет. Худшее еще впереди, предупреждают эксперты: за полгода недвижимость может подешеветь на 10%.

По данным Национальной ассоциации риэлторов США на конец июля, на продажу было выставлено 4,59 млн домов (на 5,1% больше, чем в июне). Такого предложения на вторичном рынке жилой недвижимости США не наблюдалось с октября 1991 г. При нынешних темпах продаж на реализацию этих объектов уйдет 9,6 месяца, а рынок считается сбалансированным, когда на это требуется шесть месяцев.

Между тем спрос падает: в июле покупки оказались минимальными за последние пять лет — 5,75 млн домов в годовом исчислении (479 200 за месяц); это на 0,2% меньше, чем в июне, и на 9% меньше, чем в июле 2006 г. Медианная цена продажи (половина домов продана дороже нее, а половина — дешевле) составила $228 900, на 0,6% меньше, чем в июле 2006 г., когда цена достигла рекордного значения $230 200.

Цены на жилую недвижимость упали во II квартале на 3,2% по сравнению с аналогичным периодом 2006 г., сообщило вчера агентство Standard & Poor's.

Владельцы домов спешат продать их до того, как цены упадут еще больше, говорит главный аналитик по экономике США в IDEAglobal Джозеф Брюсуэлас. В ближайшие полгода цены могут упасть на 10%, считает Джошуа Шапиро, главный экономист консалтинговой компании MFR.

Июльские данные о покупках недвижимости отражают цены и объемы, согласованные еще в мае — июне, до того как из-за кризиса на ипотечном и кредитном рынках резко ужесточились стандарты кредитования и выросли ставки по ипотеке. Поэтому ситуация только ухудшится, уверен Найджел Голт, экономист Global Insight. Люди не смогут с такой же легкостью, как раньше, получать кредиты на покупку новых домов или рефинансирование старых кредитов, поэтому спрос сократится. А растущее число дефолтов по ипотечным кредитам приведет к выставлению на продажу все большего числа домов, что опустит цены еще ниже, считает Голт.

По данным RealtyTrac, в июле было объявлено о 179 599 случаях ареста объектов жилой недвижимости за неуплату ипотечного кредита; это на 9% больше, чем в июне, и на 93% больше, чем в июле 2006 г. То есть дома лишилась каждая

693-я семья. Арестованную недвижимость кредитор обычно выставляет на продажу. Доля просрочки по ипотеке выросла с 2,03% в конце 2005 г. до 2,87% к концу I квартала и до 4,7% спустя еще три месяца. По высокорискованным кредитам (subprime mortgage) она составила 18%.

По данным опроса 258 экономистов, проведенного Национальной ассоциацией бизнеса и экономики, почти треть считает долговые проблемы главной опасностью для экономики США в перспективе до полугода (террористическая угроза впервые за последние годы оказалась отодвинута на второе место). Около 18% респондентов назвали угрозой дефолты по высокорискованным ипотечным кредитам, еще 14% считают таковой чрезмерный объем долгов компаний и домохозяйств. Если ситуация на кредитных рынках в скором времени не улучшится, темпы роста экономики в ближайшие кварталы могут снизиться, считает Питер Хупер, главный экономист Deutsche Bank Securities. Вероятность рецессии он оценивает в 25% “и, возможно, ближе к 30%”.

Кредиторы, напуганные удешевлением находящейся в залоге недвижимости, не снизят ставки по кредитам и не ослабят требования к заемщикам, полагает управляющий крупнейшим в мире фондом облигаций в PIMCO Билл Гросс. “Участники рынка прогнозируют более 2 млн дефолтов в нынешнем цикле [на рынке недвижимости], что может привести к падению цен на 10%”, — пишет Гросс в отчете и предлагает президенту и минфину “для поддержки миллионов упорно работающих американцев” создать Reconstruction Mortgage Corporation — по аналогии с Resolution Trust Corporation, которая в начале 1990-х гг. ликвидировала последствия банкротства ссудо-сберегательных касс. (Использованы материалы WSJ, FT.)