Подмосковная недвижимость резко подорожает

Ужесточение контроля за покупателями земли в Московской области повлечет за собой удорожание подмосковной недвижимости на 35% уже в следующем году.

В конце прошлой недели губернатор Подмосковья Борис Громов на заседании правительства Московской области предложил ужесточить контроль за покупателями сельскохозяйственных земель. По его словам, скупка земли у работников областных сельхозпредприятий для ее последующего перепрофилирования и «использования не по назначению» в последнее время приобрела массовый характер. «Если так пойдет и дальше, то через год-два разговоры о высоких урожаях и надоях не будут иметь смысла», – считает губернатор. Поэтому г-н Громов предложил ввести квотирование подмосковных земель, которые могут быть перепрофилированы, в основном, под строительство коттеджей. По мнению риэлторов, причина возможного ужесточения контроля за покупателями земли – это запоздалое желание Бориса Громова обеспечить продажу подмосковной земли «в нужные руки» в ответ на обвинения в том, что подмосковная земля в массовом порядке скупается иностранцами. В настоящий момент механизм квотирования находится в стадии разработки и будет подготовлен к середине октября. Но участники рынка уже сейчас прогнозируют, что квотирование земли хотя и сделает операции с землей в Подмосковье более прозрачными, вместе с тем повлечет за собой заметное удорожание подмосковной недвижимости.

По данным губернатора, если раньше земли покупались преимущественно вокруг Москвы, то в последние годы скупщики пришли в отдаленные районы области – Волоколамский, Рузский, Ступинский, Клинский. «Около 100 тыс. гектар, составляющие 10% от общего количества сельскохозяйственных земель области, куплены пятнадцатью коммерческими структурами. Объем средств, вложенных этими организациями в скупку земель, достиг 500 млн долларов», – сообщил Борис Громов на заседании правительства, предложив внести изменения в действующее законодательство, введя механизм квотирования земель, пригодных для перепрофилирования. Риэлторы говорят, что причиной инициативы Бориса Громова является то, что в последнее время действительно очень много сельскохозяйственных земель в Подмосковье скупается и перепрофилируется, после чего на них чаще всего строятся коттеджные поселки. Не случайно одним из аргументов губернатора в пользу ужесточения механизма покупки земли в Подмосковье стало то, что «в дальнейшем при продаже жилья стоимость земли увеличивается почти в десять раз».

Еще одной причиной инициативы губернатора могли стать упреки в том, что собственниками подмосковной земли нередко становятся иностранцы. «Возможное ужесточение контроля за покупателями сельскохозяйственных земель – это ответ Громова на обвинения в том, что земля в области беспорядочно скупается организациями и частными лицами, причем проверить, кто в итоге стал собственником земли, невозможно», – сказал RBC daily Алексей Костенко, заместитель начальника отдела загородной недвижимости компании «МИАН». По его словам, подоплекой инициативы губернатора могли стать упреки в том, что вопреки законодательству собственниками подмосковной земли нередко становятся иностранцы. Показательным примером являются действия нидерландской компании «Петроплюс Инжиниринг Лтд», которая, скупая паи у крестьян, фактически стала владельцем более 230 гектаров сельхозугодий в поселке Богатищево Каширского района Московской области. «Главной причиной возможного ужесточения контроля за покупателями земли является запоздалое желание Бориса Громова обеспечить продажу подмосковной земли «в нужные руки»», – резюмирует Алексей Костенко.

Участники рынка говорят, что введение квотирования – в целом правильное желание упорядочить рынок земли в Подмосковье, но реализуется оно неправильными методами. Дело в том, что действующий в России Земельный кодекс предусматривает целевое назначение земель. В итоге, даже сменив статус земли, ее владелец наделен заведомо меньшими правами и слишком зависит от чиновников. «Во всем мире действует принцип зонирования земель. То есть если земля, собственником которой вы являетесь, не является природоохранной зоной, где в принципе запрещено строительство и вообще любое ее перепрофилирование, вы можете делать с этой землей все что угодно. К примеру, если я купил участок сельскохозяйственной земли, которая не принесет мне прибыли, я вправе построить на ней дом и сдавать его – делать все, чтобы использование этой земли было для меня экономически выгодным», – сказал RBC daily Геннадий Стерник, старший аналитик Российской гильдии риэлторов. По его словам, в результате квотирования земель, пригодных для перепрофилирования, хотя и появится необходимый (пусть и нерыночный) механизм госрегулирования земельного рынка, выиграют от нововведения лишь продавцы первичного рынка земли, то есть администрации всех уровней. Нововведение будет не выгодно ни застройщикам – покупателям земли, ни конечному потребителю, так как повысит цену земельных участков.

Прежде всего квотирование земель, пригодных для перепрофилирования, ударит по застройщикам из-за того, что вырастут как официальные, так и неофициальные поборы. «Губернатором области движет желание усложнить и удорожить порядок переоформления земли, например, с помощью увеличения налога за смену ее статуса», – сказал RBC daily Геннадий Стерник. Кроме этого, квотирование усложнит механизм покупки земли, который и так нельзя назвать простым: согласно действующему законодательству, в каждом из районов Московской области разрешено продавать не более трех гектаров земли в одни руки, а если покупатель хочет приобрести больше, то он должен получить разрешение администрации Подмосковья. На условиях анонимности эксперты подмосковного рынка недвижимости говорят, что в итоге «взятки чиновникам вырастут примерно в два раза». Поэтому недвижимость в области также подорожает. Учитывая, что в последние годы она ежегодно дорожала на 25%, участники рынка прогнозируют, что если квотирование земель все-таки будет введено в ближайшее время, то за 2004 год цены на недвижимость могут вырасти на 30–35%.