По обоюдному согласию

Юридическая чистота договора аренды зданий и помещений позволяет всем участникам процесса не бояться за свой бизнес.

Итак, вы выбрали здание или помещение, которое хотели бы арендовать под офис? и вам предлагают заключить договор аренды. Поскольку арендодатель обеспечивает важнейшее для ведения вашего бизнеса условие – офис, то перед подписанием договора аренды необходимо тщательно провести Due Diligence (юридическую проверку документов) в отношении наличия у арендодателя прав сдавать данное помещение в аренду, а также убедиться в том, что ваш контрагент имеет опыт и возможность оказывать вам при необходимости дополнительные к услуги (по эксплуатации здания, охране, уборке и т.п.).

Юридический запрос
В целях проведения Due Diligence рекомендуем вам запросить у вашего будущего арендодателя следующие документы:

корпоративную документацию - устав, учредительный договор, свидетельство государственной регистрации юридического лица и т.д.;
финансовую документацию - бухгалтерские балансы за последние три месяца, действующие договоры займа и кредита;
решения и разрешения государственных органов в отношении договора аренды, если таковые требуются в соответствии с Уставом арендодателя и/или законом. Следует также проверить, является ли для арендодателя договор аренды крупной сделкой, необходимо ли получение предварительного разрешения из Министерства по антимонопольной политике Российской Федерации.
Отсутствие необходимых решений государственных органов для арендодателя является основанием для признания сделки недействительной. Договор аренды может быть признан недействительным также по иску либо арендодателя (общества), либо его акционера/участника.

  Служебное расследование
Основным правоустанавливающим документом на здание и помещение в нем является свидетельство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, выданное учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – «Учреждение по регистрации прав»). Так, в соответствии с пунктом 2 статьи 2 Федерального закона №122-ФЗ от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – «Закон о государственной регистрации») государственная регистрация прав на недвижимое имущество является единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимое имущество. Такое зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке.

Однако данные о правах на здание или сооружение, наличии или отсутствии обременений, указанные в свидетельстве о государственной регистрации с момента первоначальной выдачи такого свидетельства до момента заключения договора аренды, могут устареть и, соответственно, не соответствовать действительности. Поэтому непосредственно перед заключением договора аренды рекомендуем запросить у арендодателя или получить самостоятельно выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, которая выдается учреждением юстиции по регистрации прав. В соответствии со статьей 7 Закона о государственной регистрации такая выписка должна содержать описание объекта недвижимости, зарегистрированного права на него, а также ограничения (обременения) прав, сведения о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке требованиях в отношении данного объекта недвижимости. Для получения выписки достаточно знать точный адрес здания, которое вы хотите арендовать. В соответствии с Законом о государственной регистрации прав срок получения выписки составляет пять рабочих дней с момента подачи запроса в учреждение юстиции по регистрации прав.

Следует отметить, что, проводя юридическую проверку вышеуказанных документов арендодателя, следует обратить особое внимание на документы, подтверждающие его правомочия сдавать в аренду здание или помещения в нем. В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса РФ право сдачи в аренду имущества принадлежит собственнику такого имущества, а также лицам, управомоченным законом или собственником сдавать имущество в аренду. К последним относятся лица, обладающие правомочиями по распоряжению государственным или муниципальным имуществом. Отсутствие у вашего контрагента надлежащих правомочий влечет признание договора аренды недействительным.

  Перед размещением
После того как вы проверили все необходимые документы, убедились в том, что ваш контрагент по договору имеет право сдавать здание или помещение в нем, на которые имеются соответствующие правоустанавливающие документы, вам предлагают подписать либо предварительный договор аренды, либо сам договор аренды.

Предварительный договор аренды представляет собой обязательство сторон заключить основной договор аренды в будущем на условиях, предусмотренных таким предварительным договором (статья 429 ГК РФ). В соответствии с Информационным письмом Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. №59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предварительный договор аренды не подлежит государственной регистрации, поскольку не является сделкой с недвижимостью, т.к. предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора аренды.

В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, то другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор и вправе требовать возмещения причиненных таким уклонением убытков.