Денежные расчеты в сделках с недвижимостью

Вопросы безопасности и надежности расчетов являются одними из важнейших при проведении сделок с недвижимостью. Существуют различные их схемы, причем, рекламируя каждую из них и рассказывая о ее преимуществах, как правило, умалчивают о недостатках. В этом вопросе трудно разобраться не только клиентам, но и подчас опытным агентам. В представленной статье рассмотрены особенности, плюсы и минусы существующих расчетных систем.

Прежде всего следует отметить, что абсолютно надежной системы расчетов нет и, видимо, в принципе быть не может, как нельзя считать стопроцентными по степени надежности любые, даже правительственные, гарантии. Поэтому имеет смысл говорить лишь о наивысшей степени надежности — не более того.

Начнем с самых небезопасных схем, отбросив, разумеется, такие дикие способы, как расчет в парадной и нотариате из рук в руки.

Расчет через банковскую ячейку без участия представителей агентств недвижимости (сейфинг)

Самой распространенной и ненадежной формой расчетов являются действия продавца и покупателя через арендованную ими совместно банковскую ячейку — сейфинг. Наиболее часто криминальные истории происходят именно при такой системе осуществления денежной операции.

Плюс здесь, собственно говоря, один: представители обеих сторон сами кладут деньги в сейф и, как им кажется, не нуждаются в агентствах и агентах, к тому же искренне верят, что их деньги никуда не денутся.
Минус — это возможность шантажа и мошенничества.

Сейф арендуют по договору, в который включено дополнительное условие открытия ячейки — обязательное присутствие представителей обеих сторон соглашения (обычно свидетелем здесь выступает сотрудник банка). Часто при аренде ячейки съемщикам выдают одинаковые ключи. Основным условием другого типа договора является наличие у клиентов разных ключей и права каждого из них в отсутствии компаньона двумя ключами открыть сейф.

Первый тип соглашения абсолютно неприемлем, так как позволяет любой из сторон обманывать и шантажировать вторую. Например, продавец после закладки денег и подписания договоров с банком исчезает и продает квартиру еще кому‑то, а затем требует несколько тысяч долларов за то, чтобы в его присутствии покупатель смог вернуть из сейфа свои деньги. И наоборот: приобретатель после регистрации отказывается идти в банк и вымогает деньги за то, чтобы продавец открыл сейф и взял теперь уже его деньги.

Ситуация совершенно тупиковая, особенно если учесть, что многие банки имеют в договоре пункт, согласно которому через год после прекращения оплаты сейфа его содержимое переходит в собственность банка. Иначе говоря, либо плати, сколько просят, либо потеряешь все.

Тип договора с двумя разными ключами еще более опасен, поскольку к описанным вариантам жульничества добавляются дополнительные возможности для мошенничества — такие, как кража и подмена ключей. Кроме того, банк выдает дубликаты ключей по заявлению об их утере тому, кто значится по договору арендатором сейфа. Помимо подмены ключей для второй стороны на внешне совершенно неотличимый комплект от соседнего сейфа, снятого заранее и, естественно, пустого, бывают куклы, фальшивые купюры и т. д.

К минусам также можно отнести тот факт, что банк не несет ответственности за содержимое сейфа и правильность положенных в него сумм, считая это личным делом клиента. Последним не выписывают никаких документов с указанием сумм, отправленных в сейф, и, как говорилось выше, нельзя доказать, что именно и в каком количестве клиенты прятали в сейф и вынимали оттуда. Поэтому судов по недоплаченным суммам не бывает. Есть и другие недостатки у рассмотренной схемы. Так, крайне затруднено обслуживание цепочек обменов, существуют проблемы с предоставлением услуг по проверке купюр на подлинность. И, что тоже следует отметить, администрация банка далека от проблем продавца и покупателя.

Банковский аккредитив

Достаточно надежной системой расчетов является, как ни странно, банковский аккредитив. В настоящее время данную схему почти не применяют из‑за общего недоверия к банкам, тем не менее раньше она была распространена, и не исключено, что возродится в недалеком будущем.

Суть схемы заключается в следующем. Покупатель открывает на себя счет в рублях или валюте. Средства блокируют до момента получения оговоренных документов, например свидетельства о регистрации, справки и перепрописке и т. п. Но тут не обойтись без эскрослужбы агентства, так как банк не обязан контролировать подлинность предоставленных документов. Когда бумаги предъявлены, средства перечисляют на заранее открытый счет продавца, причем банки обычно сами решают проблемы конвертации, если она необходима, и выдачи наличных.

Плюсом такой схемы является ее гибкость — она позволяет достаточно легко обслуживать различные варианты цепочек обмена.

Выдачу банковских документов, легкую доказуемость проведения расчетов, невозможность мошенничества с фальшивыми деньгами, куклами и тому подобным также следует отнести к преимуществам разобранной схемы.

Существенным недостатком банковского аккредитива при расчетах в сделках с недвижимостью считается то, что в случае какого‑либо срыва сделки и возникновения конфликтной ситуации с продавцом (деньги уже внесены, а продавец не соглашается подписывать договор отчуждения и ничего не разрешает банку) деньги покупателя зависают, и получить их с блокированного по условию аккредитива счета он сможет только через суд.

Попытка вставить в договор пункт о том, что если в течение определенного срока условие не выполнено, то аккредитив разблокируют и покупатель получит право забрать деньги, приводит к возможности обмана продавца. Например, квартира продана и отправлена на срочную регистрацию в последний день, а приобретатель с утра пораньше забирает деньги. Следует отметить, что при использовании описанной схемы необходимо указывать в нотариальном договоре только полную стоимость сделки. А банк, соответственно, обязан уведомить налоговую инспекцию обо всех открытых счетах.