Главная страница --> Риал
Кредит есть, квартир нет. Ипотека не виновата в росте цен на жильеО перспективах кредита на недвижимость рассказывает руководитель отделения «Добрынинское» корпорации «ИНКОМ-Недвижимость» Борис Басин. — Борис Моисеевич, как часто к вам обращаются люди, собирающиеся покупать жилье по ипотеке? — Все чаще и чаще. Сегодня каждый второй наш клиент хотя бы рассматривает эту возможность, ведь в условиях роста цен на недвижимость ипотека остается подчас единственным инструментом для улучшения жилищных условий. К тому же брать кредит постепенно становится выгодно — на растущем рынке при покупке квартиры по ипотеке вы фиксируете ее стоимость и продолжаете возвращать банку заем по старой цене. Это лучше, чем копить нужную сумму долгие годы и постоянно откладывать покупку из‑за увеличения стоимости квадратного метра. Кроме того, сегодня банки готовы кредитовать покупателей жилья, что подтверждается расширяющимся ассортиментом различных кредитных схем. — Может быть, стоит подождать, когда банки еще больше снизят проценты, ведь до либеральных европейских ипотечных программ нашим, отечественным, еще далеко? — Конечно, есть к чему стремиться. На Западе отсутствует первоначальный взнос, а проценты за пользование кредитом по сравнению с нашими просто смешные. Но и российская ипотека в последнее время сильно шагнула вперед. К примеру, почти втрое снизился процент первоначального взноса — некоторые банки сегодня предлагают ипотечные программы, в которых собственные средства заемщика составляют всего 10 % (в среднем эта доля равна 20–30 %). Минимальные годовые проценты за пользование кредитом теперь достигают 9 %, а в среднем — от 10 до 18 % (в зависимости от валюты). Увеличились и сроки погашения кредитов. Теперь ипотеку можно взять на 30 лет, однако существуют и другие программы: краткосрочные — на три года, фиксированные — на 10, 15, 25 лет или индивидуальные. Банки лояльнее относятся к андеррайтингу заемщика — анализу его кредитоспособности. Многие организации учитывают неофициальные доходы покупателя, некоторые позволяют суммировать общий доход семьи. Но главное — значительно расширился ассортимент кредитных схем, и теперь практически любой клиент может подобрать наиболее удобный и выгодный для него вариант. Сегодня рынок ипотеки подошел к предельной черте развития. Механизм покупки квартиры выгоден и банкам, и покупателям, его активно поддерживает государство, поэтому ждать серьезного уменьшения кредитных ставок в ближайшее время не стоит. Разве что на рынок одномоментно выйдет ряд иностранных банков с демпинговыми процентами, но вряд ли это произойдет быстро. — Почему? — Потому что российский рынок недвижимости пока не настолько стабилен и предсказуем, чтобы иностранные банки могли комфортно здесь работать. Он зависит в большей степени от политической ситуации, от цен на нефть, чем от спроса и предложения. Кроме того, проблема отнюдь не в процентах — существующие ставки серьезно увеличивают платежеспособный спрос и пока устраивают многих москвичей. Да и ипотеку теперь получить не так уж сложно. Самое главное — найти квартиру на рынке, где предложения постоянно уменьшаются. Дефицит жилья сегодня ведет рынок к тому, что наиболее эффективными оказываются своеобразные тандемы между банками и риелторами, между банками и застройщиками. Совместные целевые ипотечные программы, партнерство, направленное на привлечение клиентов, наиболее успешны и, несомненно, положительно влияют на развитие ипотеки. — А чем банкам выгодны такие союзы? — Дело в том, что ипотека — не самоцель, а только средство для покупки квартиры. Как правило, с ее помощью человек решает именно жилищный вопрос. Сначала он обращается к риелтору, а потом они вместе идут в банк получать кредит. Кроме того, у банков практически нет структур, которые могут грамотно работать с людьми, да и организовывать такие подразделения бессмысленно и невыгодно. Расходуя огромное количество средств на рекламу ипотечных программ, банки сталкиваются с тем, что лишь небольшая доля людей (меньше 10 %), позвонивших в офис, в итоге получает кредит. Риелторы как раз работают с людьми — больше 60 % обратившихся в агентства недвижимости получают положительное решение кредитного комитета и покупают квартиру по ипотеке. — В чем основная причина такой статистики? — Дело в том, что риелторы фактически сами проводят первичный андеррайтинг заемщика и, оценивая его возможности, подбирают ему выгодную и удобную ипотечную программу. Действуя в интересах клиента, риелтор помогает и банку, то есть приводит к нему только тех ссудополучателей, которые имеют реальные шансы на успех. Наконец не нужно забывать о том, что конечным этапом ипотеки является покупка жилья, поэтому сделку лучше всего проводить комплексно. Договариваться с банком, искать квартиру, продавать, если нужно, жилье следует одновременно. Все эти услуги оказывают риелторские компании, с которыми людям работать удобнее и проще. В случае необходимости сотрудники агентств недвижимости предложат клиенту и нестандартные решения квартирного вопроса с помощью кредита. Например, получить краткосрочный заем под залог имеющегося жилья, который послужит первоначальным взносом на покупку новой квартиры, а на недостающую сумму оформить еще один долгосрочный кредит — уже под залог нового жилья. Такая схема делает ипотеку более доступной — не нужно искать деньги на первоначальный взнос. |
Государственная регистрация сделок с недвижимостью