Недвижимость не сбежит

Участники рынка единогласно отмечают высокий уровень спроса на лизинг коммерческой недвижимости, в то время как предложение могло бы быть в разы больше.

Лизинг недвижимости — бесспорно востребованный механизм, и интерес к нему неуклонно растет. В России, по оценкам «Эксперт РА», в объеме нового бизнеса лизинг зданий и сооружений составил 2,29%, хотя в прошлом году был меньше одного процента. В сибирском регионе ситуация отличается. Здесь недвижимость выходит на лидирующие позиции, конкурируя с грузовым автотранспортом и строительной техникой. По оценкам «Эксперта-Сибирь», на данный момент около 20 лизингодателей работают с коммерческой недвижимостью на территории СФО. Из 23 компаний, исследуемых журналом в июле, за первую половину 2007 года семь заключали подобные сделки. Объем профинансированных в них средств составил 664 млн рублей по сравнению с 195 млн в I полугодии 2006 года.

Стоит отметить, что количество сделок с коммерческой недвижимостью в России не так велико, как в странах с развитым рынком лизинга, где эта цифра больше примерно в 10 раз. Причина тому — ряд административных и законодательных преград, а также сложившиеся особенности российского рынка.

Целью круглого стола, проходившего в пресс-центре журнала «Эксперт-Сибирь» 16 августа, как раз и было обсудить особенности и наиболее актуальные проблемы лизинга зданий и сооружений. Своим опытом поделились как сами лизингодатели, так и участники рынка, на практике имеющие дело с финансовой арендой и коммерческой недвижимостью.

В борьбе за арендатора
Развитие услуг лизинга зданий и сооружений напрямую связано с формированием спроса на недвижимость в целом, объемами застройки. Данный вопрос осветил в своем выступлении генеральный директор управляющей компании «Апромако» Евгений Лошаков.

— Под коммерческой недвижимостью я подразумеваю не только те помещения, которые сдаются и продаются на первых этажах жилых домов, не только проектные институты, которые сейчас арендуют как офисы класса C или D, но в первую очередь принципиально новые для города объекты, отличающиеся качеством и новизной инженерного оборудования.

Сегодня Новосибирск является третьим крупнейшим городом в Российской Федерации после Москвы и Санкт-Петербурга. Соответственно, развитие рынка, в том числе и недвижимости, здесь идет весьма быстрыми темпами. Заявлено очень много офисных, торговых и торгово-развлекательных центров. Крупные федеральные и международные компании открывают здесь складские помещения, размещают производственные мощности, строят заводы, на территории которых есть и административные здания.

В результате строительного бума часто возникает вопрос: а хватит ли на всю эту недвижимость арендаторов, хватит ли людей, которые будут ее покупать? В этом году запланирована сдача четырех бизнес-центров класса А, один из которых уже открылся. Их суммарная площадь составляет порядка 120–150 тысяч квадратных метров.

Новосибирск является очень привлекательной площадкой для инвесторов, которые уже сейчас готовы вкладывать деньги, в том числе в коммерческую недвижимость. Такое положение инициирует повышение спроса и на смежных рынках, в частности, лизинга зданий и сооружений. Соответственно, появляется конкуренция, новые игроки, которые строят, продают и эксплуатируют.

Чужие грабли
Существует мнение, что зачастую клиенты предпочитают лизингу аренду. Так ли это на самом деле, действительно ли лизинговая схема менее выгодна? Об этом, а также о механизме проведения сделки рассказала начальник отдела лизинговых операций ЗАО «Сибирская Лизинговая Компания» Ольга Петина.

— Порядок проведения лизинговой сделки выглядит следующим образом. Сначала проводится анализ финансово-хозяйственной деятельности клиента и принимается решение по сделке на финансово-кредитном комитете компании. В случае положительного результата мы приступаем к заключению договоров купли-продажи и лизинга. Затем проходит оплата аванса лизингополучателем нам, а нами — продавцу недвижимости, после чего идет регистрация договора в юстиции. Ввиду того, что мы используем финансовые ресурсы банка под конкретные сделки, нам необходима также регистрация залога. Далее происходит финансирование и окончательный расчет с продавцом недвижимости.

Одним из камней преткновения в сделках с недвижимостью является земля, которая не может быть передана в лизинг. Когда она продается, особых проблем не возникает — мы просто покупаем ее вместе с объектом недвижимости. Сложнее ситуация, когда требуется аренда муниципальной собственности и, следовательно, все идет через земельный комитет. Это сильно удлиняет сроки оформления сделки.

Еще один нюанс связан с тем, что объект недвижимости обязательно должен выбирать сам лизингополучатель. В противном случае в итоге несвершившейся сделки или дефектов в реализации договора претензии могут предъявляться лизингодателю: вы предложили продавца — вы и виноваты.

Если сравнивать лизинг и аренду недвижимости, я считаю, что первый намного эффективнее для организаций, находящихся на обычной системе налогообложения. Арендные и лизинговые платежи для офисного помещения в центре Новосибирска примерно равны. Отличие в том, что по истечении срока лизинга вы получаете в собственность здание, которое уже выросло в цене. Более того, лизинговые платежи фиксируются с учетом стоимости недвижимости в настоящий момент, а арендные с каждым годом увеличиваются на определенный процент. Поэтому при сопоставлении лизинга и аренды плюсов, несомненно, больше у первого.