Формула освоения

Белых пятен» на карте Москвы почти не осталось; пустовавшие площадки, особенно в центре, уже застроены жилыми и офисными комплексами. А планы развития города требуют новых и новых земель, новых и новых построек.

И вот столичные власти все более уверенно ликвидируют «черные пятна», к которым можно с уверенностью отнести устаревшие промышленные зоны. Один из последних примеров -Ходынское поле, где вместо закрытой от москвичей территории (объектов военной авиации, расположенных в пяти километрах от Кремля!) выросли ледовый Дворец мирового класса и современный жилой комплекс.

И все же, если обратиться к реальной статистике, почти четверть города(!) до сих пор занята промышленными зонами (территориями, прилегающими к промышленным предприятиям). Не секрет, что многие из этих предприятий - неконкурентоспособны, неэффективны, загрязняют окружающую среду, а если и производят нужную городу продукцию, огромную часть помещений сдают в аренду. Стоит разок побывать на территории какого-нибудь среднестатистического завода или НИИ и посчитать, сколько сторонних складов, офисов и прочих гостей прижилось там. Сколько гектаров, отнятых у москвичей, используется не по назначению, да просто не по уму?!

И это в то время, когда в других районах идет уплотнительная застройка дворов, разворачиваются баталии по поводу сноса парков и рощ для нового строительства.

Высвобождение территорий бывших промышленных зон - процесс, вызванный объективными социальными факторами. До начала перестройки на промышленных предприятиях столицы работало больше четверти экономически активных москвичей. Соответственно четверть земель город отдавал под промзоны. Сегодня количество людей, работающих на московских производствах, сократилось почти в 3 раза и продолжает сокращаться. Москва становится городом технопарков, современных торговых и офисных центров; увеличивается и доля социальной инфраструктуры (школы, детские сады, медицинские центры и т.д.) Каждый год эта обновленная столица уводит из промышленных зон около 20 000 работников.

Часть москвичей полагает, что процессы реформирования промзон разрушительны. Слышны ностальгические возгласы об уничтожении промышленного потенциала, о потере былого могущества (сколько их было вокруг того же Ходынского поля!) Все чаще жителей столицы пугают рейдерами; любой инвестор, реформирующий вредное и неэффективное производство, автоматически попадает в разряд «нехороших» парней, занятых насильственным захватом недвижимости. Подобный миф, очевидно, кому-то очень выгодно распространять, но лучше обратиться к реальным фактам. Эпоха «черного рейдерства» осталась в 90-х годах прошлого века, и возврата к ней уже не будет. Сегодня процедура реформирования любой, промышленной зоны на всех этапах контролируется столичным правительством. Любое изменение в этой области должно быть соотнесено с Генеральным планом развития города до 2020 года, согласовано с большим количеством ведомств и, самое главное, с собственником. Власти не собираются терять уникальные предприятия, задающие экономическое лицо города и приносящие значительный доход в городскую казну. При правительстве Москвы работает специальная межведомственная комиссия, а также ГУП «Московский центр освоения резервных территорий». По каждому промышленному объекту проходит тщательный анализ и выносится один из вариантов решения:

1) Сохранить (предприятие успешно функционирует и эффективно использует землю, не загрязняет природу, платит налоги).

2) Реформировать (у предприятия не задействована часть земли или производственных мощностей). В таких случаях неиспользуемая земля выводится из производственного обращения, ей находится применение в соответствии с Генпланом развития города и района.

3) Перебазировать. (Предприятие готово покинуть старые площади с условием подбора нового земельного участка). Такому предприятию для размещения оборудования и возобновления деятельности предоставляется аналогичная (или меньшая) территория. Перебазирование происходит за счет инвестора.

4) Ликвидировать или вывести. (Предприятие функционирует неэффективно, выпускает невостребованную городом продукцию; простаивает, имеет задолженности, оборудование распродано, помещения сдаются в аренду). После освобождения территории в таких случаях имущественные права переходят городу или инвестору. Выводимому предприятию должна быть предоставлена земля вне Москвы.

От безответственного «перехвата» площадей и земель сдерживают не только множественные нормативные процедуры и контрольные механизмы, но и социальный фактор. Не стоит забывать, что каждое перебазируемое или реформируемое предприятие - это тысячи рабочих мест. Ни инвестору, ни тем более городскому правительству не нужны социальные «взрывы» даже в локальных масштабах одной фабрики или завода.

Затраты инвесторов, связанные с реформированием промышленной зоны, столь велики, что позволить их себе может только стабильная и мощная структура. Недаром последние «прорывы» на фронте освоения пром-зон связаны с такими игроками рынка недвижимости, как «Интеко» и АФК «Система». И та и другая структура создают инвестиционные фонды для вложений в недвижимость, превышающие 1 млрд. долл. К затратам инвесторов относятся не только перебазирование, проектирование и новое строительство, модернизация, поддержание социальной инфраструктуры, но и решение экологических проблем. Так, например, в ситуации вывода кожевенных заводов требуется рекультивация земель: снятие, вывоз и завоз нового грунта.