Бизнес-парк по-русски

Что такое бизнес-парк? Отличается ли российская концепция бизнес-парков от западной? Об этом «Собственнику» рассказывают профессионалы.

Как отмечают специалисты рынка, бизнес-парк – это прежде всего комплекс зданий, объединенных одной общей концепцией (идеей) и расположенных на одной территории. Как правило, бизнес-парк предполагает наличие мощной социальной инфраструктуры, позволяющей работникам офисов не чувствовать себя ущемленными и проводить там по 12 часов в сутки.

В социальную инфраструктуру бизнес-парка входят рестораны, кафе, магазины, бутики, спа-салоны, косметические салоны, конференц-залы, машино-места, боулинг-центры, бильярдные, фитнес-центры.

Бизнес по-русски

Многие здания в Москве, именующие себя «бизнес-парками», не отвечают ни одному параметру бизнес-парка.

Марина Ступакова, директор по маркетингу компании United Realty Group, рассказывает: «В основе российских бизнес-парков лежит их западный прототип. Правда, как это часто бывает, идея не перешла к нам в чистом виде. Строго говоря, многие здания в Москве, именующие себя «бизнес-парками», не отвечают ни одному параметру бизнес-парка в традиционном его понимании на Западе и являются обыкновенными офисными комплексами, эксплуатирующими название «бизнес-парк» (как пример: «Офис-Парк» на Большой Семеновской, бизнес-парк на Войковской).
Западные бизнес-парки почти всегда находятся за городом. В Москве же бизнес-парками иногда называют офис-центры со своей отдельной территорией, находящиеся в самой Москве, иногда и в центре (например «Аврора Бизнес-Парк» в Замоскворечье).

Во-вторых, инфраструктура западных бизнес-парков, помимо кафе, банков, салонов красоты и магазинчиков (то есть «приятного» дополнения), включает (is a must) детский сад, банки, бассейн, спорткомплекс, гостиницу или мотель. Это не просто полезные дополнения, это необходимо, чтобы обеспечить сотрудникам компаний-арендаторов возможность сочетать решение каждодневных проблем с рабочим графиком. Столь хорошо укомплектованных бизнес-центров в Москве нет.

В-третьих, управление в западных бизнес-центрах осуществляется серьезнейшим образом. Управляющая компания на 100 % обеспечивает арендаторов всем необходимым, следит за чистотой и организует все инфраструктурные процессы. В России управляющие компании пока не работают профессионально, их роль чаще сводится к посредничеству между собственником и арендаторами».

Сходство и отличия

По мнению директора департамента коммерческой недвижимости и инвестиций NAI Global Владимира Журавлева, первыми бизнес-парками в Москве стали офисный комплекс «Аврора» (класс В), построенный на месте бывшего Краснохолмского камвольного комбината, и бизнес-парк «Дербеневский» (класс В), расположенный в том же районе. С этих проектов начиналась в Москве западная традиция строительства, в них выдержаны общие принципы реализации таких проектов – единое управление, постоянная охрана и собственная инфраструктура, однако они имеют ряд отличий от западных аналогов.

В числе наиболее удачных проектов выделяется бизнес-парк «Крылатские холмы»
В числе наиболее удачных проектов выделяется бизнес-парк «Крылатские холмы», прежде всего – крайне удачным расположением на участке большой площади за пределами Третьего транспортного кольца, характеризующемся хорошей транспортной доступностью и удобной концепцией застройки. Также один из наиболее успешно функционирующих проектов – «Кантри Парк» на пересечении МКАД с Ленинградским шоссе.

Из заявленных к строительству проектов наиболее интересен бизнес-парк «Новоспасский двор» от компании «Промсвязьнедвижимость» на территории Московской ситценабивной фабрики. Также ожидается строительство бизнес-парка класса А «Гринвуд» на 71-м км МКАД, между Ленинградским и Волоколамским шоссе, где кроме офисов планируется расположить отель, апартаменты, фитнес-центр и отделения банков.

В настоящее время компания «ИКЕА» начала строительство бизнес-парка в городе Химки. Это первый проект «ИКЕА» в сфере офисной недвижимости в России – об этом сообщило агентство маркетинговых коммуникаций Pro-Vision Communications, входящее в группу Pro-Vision, которое осуществляет PR-поддержку проекта. Общие инвестиции в проект оцениваются в $ 150 млн. Первая очередь бизнес-парка будет готова менее чем через год – в марте 2007 года.

Инвестиции

Себестоимость строительства бизнес-парков существенно ниже, чем аналогичный показатель для строительства бизнес-центров того же класса

По словам Владимира Журавлева, себестоимость строительства бизнес-парков существенно ниже, чем аналогичный показатель для строительства бизнес-центров того же класса. Это связано с поэтапным финансированием (в рамках застройки очередей), спецификой строительства, предполагающей простую архитектурную конструкцию, а также со снижением затрат на организацию наземной парковки по сравнению со строительством подземного гаража. В связи с высокой доходностью строительства бизнес-парков прослеживается прогрессивная тенденция к увеличению числа заявленных проектов на территории Москвы и ближнего Подмосковья.

С этим соглашается и Ольга Кисарина: по ее словам, бизнес-парки – достаточно интересные для инвестирования проекты. Для девелопера привлекательными чертами этих проектов являются:
1) спрос со стороны арендаторов;
2) возможность освоения больших участков;
3) достаточно простые офисные конструкции;
4) единая на весь комплекс инфраструктура;
5) возможность пофазового ввода зданий в эксплуатацию.

Константин Лосюков, директор отдела офисной недвижимости компании Knight Frank, подчеркивает: «В России это достаточно новый формат, и пока в этом сегменте реализовано не так много проектов.
С точки зрения привлекательности для арендаторов условием успешности проекта является его удачное расположение, позволяющее сотрудникам компаний не тратить много времени на дорогу в офис.
Инвесторам проекты бизнес-парков, безусловно, интересны, поскольку доходность от таких вложений сопоставима с офисным сегментом. Для сравнения: проекты класса А приносят 11,5 % годовых, а ставки доходности офисных центров класса В составляют 12,5 % годовых».