Приобретение земельных участков собственниками расположенных на них объектов недвижимости

Согласно пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса РФ, граждане и юридические лица, имеющие в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Земельным кодексом РФ.

Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Земельным кодексом РФ и федеральными законами.

Таким образом, реализация права граждан и юридических лиц, являющихся собственниками зданий, строений, сооружений, на приобретение в собственность принадлежащих им земельных участков осуществляется в соответствии с требованиями федерального законодательства, и ее порядок в первую очередь зависит от порядка и оснований приобретения в собственность первичного объекта недвижимости (здания, сооружения), а также от его характера.

В первую очередь следует выделить такие первичные объекты, которые приобретались в собственность гражданами и юридическими лицами в порядке, предусмотренном федеральным законодательством о приватизации. Речь пойдет об объектах нежилого фонда, поскольку Федеральный закон "О приватизации государственного и муниципального имущества" не регулирует отношения по приватизации государственного и муниципального жилищного фонда.

Решение о продаже земельного участка собственнику первичного объекта недвижимости принимает орган, принявший в свое время решение о продаже первичного объекта. Постановлением Правительства РФ от 07.08.2002 № 576 установлено, что до разграничения государственной собственности на землю решение о приватизации земельных участков, на которых расположены объекты недвижимого имущества, приобретенные в собственность гражданами и юридическими лицами, принимается:

- Министерством имущественных отношений Российской Федерации (его территориальными органами) - в случае приобретения объектов недвижимого имущества, находящихся в федеральной собственности;

- уполномоченным органом государственной власти субъекта Российской Федерации - в случае приобретения объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, а также в случае, если земельные участки были предоставлены в соответствии с решением органа государственной власти субъекта Российской Федерации.

Поскольку Комитет наделен правами территориального органа Минимущества России, собственники объектов недвижимости, желающие приобрести земельные участки в собственность, должны обращаться в Комитет в порядке, предусмотренном распоряжением КУГИ от 18.12.2995 № 695-р "Об утверждении Положения о порядке взаимодействия исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга и организаций при продаже находящихся в государственной собственности земельных участков собственникам расположенных на них объектов недвижимости". Последняя редакция распоряжения утверждена 21 июня 2002 г. (распоряжение КУГИ № 1174-р, текст которого опубликован в Вестнике Администрации Санкт-Петербурга от 29.07.2002 № 7).

Обращаю особое внимание на то, что в соответствии с требованиями статьи 37 Земельного кодекса РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие кадастровый учет. Именно поэтому распоряжение КУГИ от 21.06.2002 № 1174-р предусматривает, что в случае подачи заявки в отношении земельного участка, не прошедшего государственный кадастровый учет, действия по проведению государственного кадастрового учета осуществляются уполномоченными исполнительными органами государственной власти Санкт-Петербурга в пределах средств, предусмотренных на указанные цели законом Санкт-Петербурга о бюджете Санкт-Петербурга на очередной год. После проведения кадастрового учета земельного участка его предоставление в собственность заявителя осуществляется в порядке, предусмотренном приложением к распоряжению.

Во-вторых, существует необходимость установления порядка приобретения гражданами земельных участков, на которых расположены принадлежащие им индивидуальные жилые дома, дачные и садовые домики. Такие участки могут находиться как в фактическом пользовании граждан, так и в их пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном пользовании) в тех случаях, когда их предоставление состоялось до вступления Земельного кодекса РФ в силу (31 октября 2001 г.). Проект распоряжения Администрации Санкт-Петербурга, устанавливающий порядок взаимодействия исполнительных органов государственной власти и организаций при оформлении документов по передаче в собственность граждан земельных участков, находящихся в их пользовании, передан на подписание губернатору Санкт-Петербурга и в ближайшее время будет официально опубликован.

При подготовке проекта принималось во внимание следующее.

Согласно статье 29 Земельного кодекса РФ, предоставление гражданам земельных участков из земель, находящихся в государ-ственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков. В Санкт-Петербурге подобным правом наделены территориальные управления Административных районов Санкт-Петербурга (п. п. 5.1 и 5.2 распоряжения мэра Санкт-Петербурга от 03.06.1994 № 585-р; решение Президиума Ленинград-ского городского СНД и Президиума Ленинградского областного СНД от 22.03.1991 № 107/93 "О предоставлении гражданам земельных участков для ведения личных подсобных хозяйств, садоводств и огородничества"; распоряжение мэра Санкт-Петербурга и Главы администрации Ленинградской области от 18.03.1992 № 264-р/187-р "О мерах по обеспечению жителей Санкт-Петербурга земельными участками для ведения садоводства"). Однако, принимая во внимание, что Комитет по земельным ресурсам и землеустройству обладает всей полнотой информации о находящихся в пользовании граждан земельных участках, а также то, что, как уже отмечалось, объектом гражданского оборота могут быть лишь земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет, проект предусматривает возложение на Комитет по земельным ресурсам и землеустройству основного объема работ, необходимых для принятия решения о возможности передачи земельных участков в собственность граждан, утверждения границ земельных участков, проведения в необходимых случаях их кадастрового учета и заключения договоров о передаче земельных участков в собственность граждан. Вся необходимая для принятия решений информация в установленные проектом сроки будет направляться Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству в территориальные управления.

Помимо прочего, подобный подход позволит реализовать принцип "одного окна" при обращении граждан с заявлениями о передаче земельных участков в собственность - согласно проекту, Комитет по земельным ресурсам и землеустройству является единственным органом, в который обращаются граждане, в том числе при подписании проектов договоров о передаче земельных участков в собственность.

Особое внимание следует уделить порядку передачи в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, на которых расположены многоквартирные жилые дома. В соответствии с требованиями п. 2 статьи 36 Земельного кодекса РФ отчуждение в частную собственность земельных участков, на которых расположены многоквартирные жилые дома, осуществляется с учетом требований, предусмотренных федеральным законодательством о товариществах собственников жилья.