Некоторые аспекты государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Дмитрий Самигуллин, специально для ИА "Клерк.Ру"

Перечень объектов недвижимости является открытым

Согласно статье 130 Гражданского кодекса, все объекты недвижимости делятся на три группы:

1. объекты недвижимости, которые недвижимы по своей природе (земля, участки недр, обособленные водные объекты);
2. объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых влечет несоразмерный ущерб их назначению;
3. объекты, которые по своей физической природе являются движимыми, но законодатель отнес их к недвижимости (морские, воздушные суда, космические объекты).

Специфика недвижимого имущества состоит в том, что его можно использовать только в условиях более или менее постоянного нахождения на определенном земельном участке. Соответственно, для объектов, не связанных с землей и предназначенных для перемещения людей и грузов, особым условием использования является водное, воздушное или космическое пространство.

Чисто юридически перечень недвижимых объектов, указанных в статье 130 Гражданского кодекса РФ, не является исчерпывающим. К недвижимым вещам может быть отнесено и другое имущество (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Яркие примеры такой «недвижимости по закону» - предприятия (ст. 132 ГК РФ), а также морские или воздушные суда.

Перечень недвижимого имущества постоянно расширяется. Так, относительно недавно в него вошли объекты незавершенного строительства. Еще один пример - жилые помещения, которые теперь прямо указаны в качестве разновидности недвижимого имущества в новом Жилищном кодексе РФ.

Регистрация – это не основание, а подтверждение права на объект недвижимости

В статье 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. указано, что государственная регистрация – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ. По сути, государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, оспорить которое возможно только в судебном порядке.

Если при совершении сделки с движимым имуществом переход права осуществляется в момент передачи вещи, то для недвижимых вещей аналогичную функцию выполняет именно государственная регистрация права.

В то же время государственную регистрацию, которая осуществляется в форме записи в ЕГРП, нельзя рассматривать в качестве самостоятельного юридического основания права на недвижимость. В любом случае таким юридическим основанием выступает титул, приобретаемый на основании сделки, судебного решения, административного акта, юридического факта и т.д.

На это обстоятельство обратил внимание Конституционный Суд РФ, указав на то, что, например, госрегистрация договора аренды здания или сооружения, равно как и государственная регистрация права его аренды не могут подменять собойдоговор аренды. Именно сам договор является основанием возникновения, изменения или прекращения права аренды (Определение КС РФ от 5 июля 2001 г. № 132).

Государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество подтверждается выдачей свидетельства о государственной регистрации прав. В свою очередь государственная регистрация сделок с недвижимостью подтверждается специальной регистрационной надписью на оригинале документа, который отражает содержание регистрируемой сделки (как правило, такая надпись делается на экземпляре договора). На практике договоры составляются в нескольких экземплярах и поэтому регистрационная надпись должна проставляться на всех экземплярах договора.

Внесена запись в ЕГРП? С этого момента право зарегистрировано

Обратите внимание, что право считается зарегистрированным и соответственно возникшим с момента внесения записи в Единый реестр, а не с даты выдачи свидетельства. Регистратор может внести запись о праве, например, сегодня, а свидетельство подготовить и подписать через неделю. Но собственником владелец станет с даты внесения записи в реестр, даже если свидетельство получит на руки намного позже. К тому же свидетельство можно и не получать, поскольку оно выдается по ходатайству правообладателя.

Важной информацией, содержащейся в свидетельстве, являются существующие ограничения (обременения) зарегистрированного права. Если такие ограничения (обременения) зарегистрированы в реестре на момент выдачи свидетельства, то это должно быть указано в свидетельстве. Вместе с тем, если в свидетельстве сведения об ограничениях (обременениях) отсутствуют, это не значит, что они не могли появиться позже. Поэтому наилучшим подтверждением их отсутствия является выписка из ЕГРП по данному объекту с наиболее поздней датой выдачи.

Госрегистрация прав (обременения прав) на недвижимое имущество и госрегистрация сделок с недвижимостью – это не одно и тоже

К сожалению, в понимании бухгалтеров (и даже юристов) многих предприятий происходит смешивание таких понятий, как «госрегистрация прав (обременения прав) на недвижимое имущество» и «госрегистрация сделок с недвижимостью».