Способы легализации самовольной постройки

Марина Щелканова, руководитель юридической службы ЗАО Агентство «Афина Паллада»

Самовольно возведенные строения – не редкость для сегодняшней России. В то же время правовой статус таких объектов определен в законодательстве весьма расплывчато. Отсюда возникает ряд сложностей с оборотом самовольных построек и оформлением права собственности на них.

Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, перестраивать их или сносить, разрешать строительство другим лицам (ст. 263 ГК РФ). При этом он должен соблюдать строительные нормы и правила, а также требования о назначении земельного участка. Другие владельцы участка, например арендаторы, могут производить его застройку в пределах, установленных законом или договором с собственником.

Между тем нередки ситуации, когда объект недвижимости строится на чужой земле. Нередко арендатор реконструирует недвижимость без согласования с собственником. Это происходит по разным причинам. Одна из них – сложность и неоднозначность правовых механизмов. Чтобы добиться отвода земельного участка, согласовать проект строительства и т. п., нужно выдержать долгое общение с представителями контролирующих органов. Безусловно, не последнюю роль играет и менталитет наших граждан, их стремление обойти закон, а не соблюсти его. Еще одна причина банальна. Строительство многих из существующих объектов производилось без соблюдения требуемого законом порядка. Теперь же владельцы недвижимости осознают необходимость оформления своих прав на имущество, ведь без этого объекты невозможно ввести в легальный хозяйственный оборот.

После возведения неразрешенной постройки вокруг объекта недвижимости возникает своеобразный правовой вакуум. Эту неопределенность необходимо разрешать с учетом интересов как собственника земельного участка, так и лица, осуществившего застройку (реконструкцию).

Суть самовольной постройки

Что же понимается под самовольной постройкой? Ее определение дано в Гражданском кодексе (п. 1 ст. 222 ГК РФ). Это жилой дом или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей, либо без получения на это необходимых разрешений, либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Заметим, что состав необходимых разрешений и документов определен статьей 3 Федерального закона от 17 ноября 1995 г. № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон). Это разрешение собственника земельного участка, разрешение органа архитектуры и градостроительства, архитектурно-планировочное задание, архитектурный проект .

На основе приведенного определения

можно предположить, что Гражданский кодекс не регулирует отношения, касающиеся самовольных построек, находящихся в стадии незавершенного строительства. Объекты, описанные в статье 222, определяются как постройки, а это предполагает законченность процесса строительства.

Однако, на наш взгляд, положение данной статьи Кодекса следует применять и к объектам незавершенного строительства. Наша позиция основывается на том, что такие объекты, наравне с уже построенными, относятся к недвижимому имуществу. А любая недвижимость, отвечающая одному из условий, указанных в Кодексе, является самовольной постройкой .

Правовые последствия

Главное правовое последствие самовольной постройки в следующем: лицо, ее осуществившее, не приобретает права собственности на нее. Оно является лишь собственником материалов, израсходованных при застройке. Самовольная постройка не считается недвижимостью и не подлежит государственной регистрации. Сделки, направленные на распоряжение ею, ничтожны как противозаконные (ст. 168 ГК РФ).

На самовольно возведенное строение, расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке, не может распространяться приобретательная давность (п. 4 Обзора законодательства и судебной практики ВС РФ за первый квартал 2003 г., утвержденного постановлением Президиума ВС РФ от 9 июля 2003 г.). Положение о приобретательной давности означает, что лицо, которое не является собственником недвижимого имущества, но добросовестно и непрерывно владеет им в течение 15 лет, приобретает право собственности на него (ст. 234 ГК РФ). Правовая позиция Верховного Суда в целом была подтверждена определением Конституционного Суда от 25 марта 2004 г. № 85-О. В своем вердикте судьи подчеркнули, что гарантии права собственности и права на жилище предоставляются лишь в отношении того имущества, которое принадлежит субъекту на законных основаниях.

Лица, виновные в самовольном строительстве или изменении архитектурного облика строения несут административную ответственность (ст. 9.5 КоАП РФ). Кроме того, они обязаны осуществить за свой счет снос (полную разборку) самовольной постройки или привести объект недвижимости в первоначальное состояние (п. 2 ст. 222 ГК РФ, ст. 25 Закона).

Два варианта легализации постройки

Гражданский кодекс содержит норму, согласно которой застройщик может получить права собственности на самовольную постройку. Это возможно, если он не нарушает законных интересов других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью людей (п. 3 ст. 222 ГК РФ). Перечисленные условия должны быть подтверждены разрешениями органов санитарного надзора, пожарной охраны, архитектурного или строительного контроля. Тогда самовольная постройка может быть по решению суда признана собственностью либо застройщика, либо законного владельца земельного участка.

В первом случае земельный участок в установленном порядке передается застройщику. При этом он не должен принадлежать кому-либо на праве частной собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного пользования. Иначе говоря, это земли, входящие в государственный или муниципальный фонд. Порядок предоставления таких участков для строительства определен Земельным кодексом (ст. 30-33 ЗК РФ).