Казалось бы

В тоже время, обыватель воспринял изменения в законодательстве, как положение о том, что отныне возможность признать сделку недействительной определяется сроком 3 года и не более. То есть, что теперь, по прошествии трех лет с момента покупки жилья можно спать спокойно. Отныне, никто не придет и не потребует вернуть квартиру обратно, даже если у квартиры ранее были какие-то проблемы с документами. За три года «юридически нечистая» квартира полностью «отмывается», решили обыватели. Так ли это? Мы попросили ответить на этот вопрос юристов ведущих московских риэлторских агентств, а также объяснить, в чем заключается отличие по существу «ничтожной» сделки от «оспоримой».

Комментарии риэлторов

Титкова Наталья Александровна

руководитель юридического департамента

агентства недвижимости «Статус»

Сделки оспоримые и ничтожные

Гражданский кодекс делит недействительные сделки на оспоримые и ничтожные. Согласно ст. 166 ГК РФ оспоримая сделка - это сделка недействительная по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом, в силу признания ее таковой судом, т.е. это сделка, которая может быть признана недействительной только по решению суда и только при наличии на то оснований, предусмотренных в законе. Таким образом, если ни одно из заинтересованных лиц в сделке, названных в законе, не предъявит иск в суд о признании совершенной сделки недействительной, она может быть исполнена сторонами и это не будет противоречить закону. Например, в соответствии со ст. 176 ГК РФ к оспоримым сделкам относится сделка по распоряжению имуществом, совершенная гражданином, ограниченным судом в дееспособности, без согласия попечителя. Такая сделка может быть признана судом недействительной по иску попечителя, т.е. если попечитель иск в суд не подаст, сделка будет считаться действительной.

Согласно ст. 166 ГК РФ ничтожная сделка - это сделка, которая является недействительной независимо от признания ее таковой судом, т.е. при ее совершении сторонами были допущены настолько серьезные нарушения законодательства, что для признания сделки недействительной не требуется даже решение суда, она будет таковой с момента ее совершения и не будет порождать прав и обязанностей, которые были ею предусмотрены. Например, ничтожной является сделка, совершенная с гражданином, признанным недееспособным (ст. 171 ГК РФ). В этом случае заинтересованное лицо может обратиться в суд только с иском о применении последствий недействительности ничтожной сделки. Это - обязанность сторон в сделке возвратить все полученное по сделке (двухсторонняя реституция), а в случае невозможности возвратить полученное в натуре возместить его стоимость в деньгах.

Сроки исковой давности

То, что касается сроков исковой давности по недействительным сделкам, то согласно п. 2 ст. 181 иск о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности может быть предъявлен в течение года со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка, либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Что получается? По мнению обывателей, вот прошел год с момента совершения сделки (например, с даты ее совершения) и основания для признания сделки судом недействительной «отпали». Однако, не все так просто, вернемся к следующему примеру: сделку совершил гражданин, ограниченный судом в дееспособности без согласия попечителя - в январе продал машину, а скажем в июне об этом узнал попечитель, так вот один год исковой давности по данной сделке, в течение которого попечитель может подать иск в суд, будет исчисляться не с января, а с июня (т.е. не с момента совершения сделки, а с момента, когда о сделке узнал попечитель).

Иск же о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлен в течение трех лет со дня, когда началось ее исполнение. Ранее данный срок составлял 10 лет, Федеральным Законом «О внесении изменений в статью 181 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» от 26 июля 2005 года законодатель снизил срок давности до трех лет. Однако это не означает, что через три года «никто не придет и не потребует вернуть квартиру обратно, даже если у квартиры ранее были какие-то проблемы с документами». Так как:

· Во-первых, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (ст. 200 ГК РФ) т.е. ситуация может быть аналогичной, описанной применительно к оспоримым сделкам;

· Во-вторых, в соответствии со ст. 199 ГК РФ требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности;

· В-третьих, исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения;