Вопросы взаимодействия банков и оценочных компаний

Оценочная деятельность постепенно становится все более и более востребованной во всех секторах экономики, и зачастую услуга по оценке того или иного актива является необходимостью для совершения тех или иных действий со стороны ее заказчика. Многие банки требуют от потенциального заемщика провести независимую оценку залогового обеспечения, поэтому наиболее распространенной ситуацией, при которой банки взаимодействуют с оценочными компаниями, является кредитование под залог.

Как банки взаимодействуютс оценочными компаниями?

Ниже проанализирована информация о взаимодействии банков с оценочными компаниями, предоставленная одним из ведущих банков страны на одной из конференций. Данный материал собран путем непосредственного опроса и анкетирования сотрудников российских банков.

Как видно из представленной выше диаграммы, далеко не все банки и далеко не всегда прибегают к услугам независимых оценщиков. По всей вероятности, в тех случаях, когда банки не привлекают независимых оценщиков, они проводят оценку залогового обеспечения своими силами, поскольку на сегодняшний день многие кредитные учреждения имеют в штате достаточно квалифицированных оценщиков.

Содержание собственного отдела оценки имеет ряд плюсов:

• практически исключена возможность для заемщика повлиять на результат оценки с целью его завышения;
• появляется некоторое конкурентное преимущество перед другими банками, так как на этапе рассмотрения заявки потенциальный заемщик не несет расходов на оценку залогового обеспечения;
• параллельно с оценкой сотрудники банка могут изучить ликвидность залога.

К минусам можно отнести:

Из вышеприведенной диаграммы следует, что только 37% банков имеют постоянных партнеров по оценке. Значит, все остальные банки работают с отчетами разных компаний, о существовании которых они, возможно, раньше даже не слышали.

Из третьей диаграммы можно сделать вывод, что существуют две крайности восприятия отчета об оценке залогового обеспечения. Отчетам аккредитованных оценочных компаний доверяют, некоторые (13%) даже не проверяют, а все остальные проверяются сотрудниками банка. Безусловно, отчеты оценщиков проверять нужно, но если банк проверяет отчет аккредитованной компании, то есть той, которой он доверяет, то очередная проверка результатов оценочной работы займет гораздо меньше времени, так как банку уже знаком формат написания отчетов этой компании, а опасность заказного материала невелика.

Как следует из вышеприведенных данных, банки в целом не слишком удовлетворены сотрудничеством с оценочными компаниями.

Основные проблемыпри взаимодействии банкови оценочных компаний

Потенциальный заемщик, а именно он в большинстве случаев выступает заказчиком оценки, заинтересован в том, чтобы оценочная стоимость его имущества была максимальной. Банк, естественно, такой подход не устраивает, так как в случае невозврата кредита он будет вынужден погасить свои убытки, реализовав заложенное имущество. Так как вследствие завышенной оценки сумма кредита была существенно больше реальной стоимости залогового обеспечения, вероятность того, что банк сможет покрыть все свои убытки по данному заемщику, невелика. К тому же срок, отведенный банку на реализацию залога, очень мал. Так мы подошли к первой проблеме взаимодействия банков и оценочных компаний. Обозначим ее «порядочность оценщика».

Данная проблема вызвана конфликтом интересов заемщика и банка, так как первый заинтересован в максимальной сумме кредита при минимальном залоговом обеспечении, а второй заинтересован в том, чтобы выручка от продажи залога покрывала задолженность заемщика. Для решения этой проблемы в части взаимодействия сторон с оценщиком банк должен сам отбирать оценочные компании, отчетам которых он будет доверять. При этом оценщик должен понимать, что его клиентом является банк, несмотря на то что услуги по оценке оплачивает заемщик, и будучи уличенным в завышении стоимости залога, он потеряет клиента, который регулярно снабжал его заказами.

Если оценочная стоимость не отражает действительной стоимости залога, это еще не означает, что оценщик вступил в сговор с заемщиком и намерено завысил стоимость объекта. Это можно объяснить также и ошибками, совершенными оценщиком в своих расчетах. Так мы переходим к следующей проблеме — «компетенция оценщика». Суть данной проблемы заключается в том, что оценщики, определяющие стоимость залога, или имеют низкий профессиональный уровень, или просто халатно относятся к своей работе. Эту проблему можно решить тестированием оценщиков на их профессиональную пригодность. Безусловно, всех оценщиков проверить невозможно, и это лишний раз доказывает необходимость создания узкого круга аккредитованных оценочных компаний, которые будут испытываться на профпригодность.