Многие фирмы пытаются решить квартирный вопрос своих сотрудников самостоятельно. Например, купить квартиру и подарить ее сотруднику. Или, скажем, сотруднику можно выдать ссуду или материальную помощь для приобретения квартиры. Так или иначе, возникают вопросы, связанные с учетом и налогообложением таких сделок. Предлагаем краткие рекомендации по отдельным вариантам предоставления квартир работникам.

Фирма приобретает квартиру по договору купли-продажи у продавца-плательщика НДС, а затем передает работнику на безвозмездной основе.

В данном случае правоотношения сторон по договору купли-продажи недвижимого имущества, к которому относится квартира, регулируются параграфом 7 главы 30 ГК РФ. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 ГК РФ). Переход права собственности на недвижимость к покупателю по такому договору подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ) и происходит после такой регистрации (п. 2 ст. 223 ГК РФ).

Регистрация права собственности фирмы на приобретенную квартиру потребует как денежных, так и временных затрат.

В соответствии с пунктом 2 ПБУ 5/01, товары являются частью материально-производственных запасов (МПЗ) организации, приобретенных или полученных от других юридических и физических лиц и предназначенных для продажи. Таким образом, приобретенная фирмой квартира в бухгалтерском учете будет отражаться на счете 41 в качестве товара (поскольку она приобретается не для использования самой фирмой, а для передачи третьему лицу (работнику)).

Передача права собственности на товар (квартиру) на безвозмездной основе с точки зрения главы 21 НК РФ является реализацией. Поэтому при передаче квартиры работнику фирме следует начислить НДС. В соответствии с пунктом 2 статьи 154 при реализации товаров (работ, услуг) на безвозмездной основе налоговая база определяется как стоимость указанных товаров (работ, услуг), исчисленная исходя из цен, определяемых в порядке, аналогичном предусмотренному статьей 40 НК РФ.

НДС при приобретении подлежит вычету из бюджета на основании пункта 2 статьи 171 НК РФ.

В бухгалтерском учете данные операции будут отражаться следующими записями:

Дебет 41 Кредит 60

– приобретена квартира для передачи работнику;

Дебет 19 Кредит 60

– учтен НДС;

Дебет 60 Кредит 51

– оплачена квартира;

Дебет 68 Кредит 19

– принят к вычету НДС по оплаченной квартире;

Дебет 91-2 Кредит 41

– списана фактическая себестоимость передаваемой квартиры;

Дебет 91-2 Кредит 68

– начислен НДС со стоимости передаваемой квартиры.

Затраты фирмы, которые связаны со стоимостью безвозмездно переданного имущества, не учитываются при налогообложении прибыли (п. 16 ст. 270 НК РФ). Таким образом, с данной суммы фирма не должна начислять ЕСН и страховые взносы на обязательное пенсионное страхование.

Согласно ПБУ 18/02 (утв. приказом МНС России от 19.11.02 № 114н; комментарий в «ПБУ» № 3, 2003) такие расходы являются постоянной разницей, которая приводит к образованию постоянного налогового обязательства. Говоря другими словами, это сумма налога на прибыль, на которую фирма должна увеличить налоговые платежи по прибыли в отчетном периоде.

В бухгалтерском учете образование постоянного налогового обязательства отражается записью:

Дебет 99 субсчет «Постоянное налоговое обязательство» Кредит 68

- отражена сумма постоянного налогового обязательства, возникшего из-за наличия постоянной разницы в связи с безвозмездной передачей квартиры работнику.

Согласно статье 3 Федерального закона от 24.07.98 № 125-ФЗ «Об обязательном социальном страховании от несчастных случаев на производстве и профессиональных заболеваний» и пункту 3 Правил начисления, учета и расходования средств на осуществление обязательного социального страхования от несчастных случаев на производстве и профессиональных заболеваний (утв. постановлением Правительства РФ от 02.03.2000 № 184) страховые взносы от несчастных случаев на производстве и профессиональных заболеваний начисляются только на начисленную по всем основаниям оплату труда (доход) работников. В рассматриваемом случае передача квартиры в собственность работника не является оплатой за труд, поэтому страховых взносы несчастных случаев на производстве со стоимости квартиры не начисляются.

Теперь рассмотрим, в каком порядке будет начисляться налог на доходы физических лиц (НДФЛ).

Пунктом 1 статьи 210 НК РФ установлено, что при определении налоговой базы по НДФЛ должны учитываться все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной форме.

К доходам, полученным налогоплательщиком в натуральной форме, относится, в том числе, и имущество, полученное физическим лицом на безвозмездной основе.

При получении работником дохода от фирмы в натуральной форме (в виде имущества – квартиры) налоговая база определяется как стоимость этого имущества, исчисленная исходя из его цены, определяемой в порядке, аналогичном предусмотренному статьей 40 НК РФ. При этом в стоимость такого товара включается соответствующая сумма НДС, акцизов и налога с продаж.