Допустим, упрощенку использует владелец помещения. Если у арендатора нет прямых договоров с обслуживающими организациями, он перечисляет платежи за воду, тепло и электричество собственнику недвижимости. Эти суммы входят в состав платы за пользование имуществом или представляют собой транзитные платежи. В последнем случае собственник здания служит промежуточной инстанцией между арендатором и поставщиками воды, тепла и электричества — деньги за эти услуги идут от нанимателя через него «транзитом». В обеих ситуациях для арендодателя эти суммы будут доходом (считать таковым сумму транзитных платежей требует письмо Минфина от 16 августа 2005 г. № 03-11-04/2/48 — с текстом этого документа можно ознакомиться в справочной правовой системе КонсультантПлюс).

У собственника недвижимости не возникнет проблем, если он рассчитывает единый налог с разницы между доходами и расходами, потому что, оплатив все коммунальные услуги, он потом спишет их стоимость на затраты. Другое дело — если владелец помещения применяет ставку 6 процентов. В этом случае он вынужден включать в доходы и суммы транзитных платежей. Существует следующий способ избежать такой ситуации. Нужно заключить с нанимателем агентский договор. В нем необходимо указать, что арендатор (принципал) поручает арендодателю (агенту) покупать для него от своего имени услуги коммунальных служб. Только тогда собственник помещения сможет не учитывать в составе доходов транзитные платежи (подп. 9 п. 1 ст. 251 НК).

На практике часто возникает и такая ситуация: владелец здания на основании документов, выставленных ему оператором связи, выписывает арендатору от своего имени счета-фактуры за телефонные разговоры. Помимо уплаты «лишнего» НДС (п. 5 ст. 173 НК) он может попасть под административную ответственность, потому что деятельность по возмездному оказанию услуг связи осуществляется только на основании лицензии. Существует два способа избежать таких проблем. Первый — арендатор заключает договор с оператором связи от своего имени. Тогда он напрямую будет получать от него все необходимые документы. Второй метод — заключение агентского договора.