«Коммунальный» НДС при аренде: две стороны одной медали

В основной части небольших офисов и магазинов обитают не собственники помещений, а арендаторы. Поэтому проблемы, связанные с возмещением НДС при оплате коммунальных платежей, подавляющему большинству московских бухгалтеров знакомы не понаслышке. Как же их избежать?

Об аренде и налоге

У многих арендаторов взаимоотношения с арендодателем по поводу оплаты коммунальных платежей строятся следующим образом. Собственник помещения или здания просто перевыставляет своим арендаторам счета-фактуры, полученные от поставщика коммунальных услуг, например от энергоснабжающей организации.

Порядок перевыставления счетов-фактур на оплату электроэнергии и прочих благ цивилизации законодательно не урегулирован. Его нет в Правилах ведения Журналов счетов-фактур (утвержденных постановлением правительства от 2 декабря 2000 г. № 914).

В главе 21 Налогового кодекса об указанном порядке также нет ни слова. Собственно, проблема состоит в следующем: возможно ли возмещение НДС у арендатора?

А есть ли услуга?

Для того чтобы ответить на вопрос о возможности возмещения НДС, следует разобраться, вправе ли вообще арендодатель выставлять счет-фактуру на «коммуналку»? Происходит ли в данном случае реализация товара или услуги? Из письма МНС от 21 мая 2001 г. № ВГ-6-03/404 следует, что посредник вправе перевыставить заказчику услуг счет-фактуру, полученный от продавца товаров (работ, услуг). Причем регистрировать его в Книге продаж не надо.

В принципе этот порядок вполне применим и к ситуации, складывающейся у арендодателя с арендатором. То есть собственник может перевыставить счет-фактуру арендатору и последний вправе принять НДС по «коммуналке» к вычету. Такой же позиции придерживаются и специалисты УФНС по г. Москве в письме от 22 июля 2003 г. № 26-12/40946. В документе указано, что если налогоплательщик несет затраты по оплате арендодателю коммунальных услуг, то данные расходы организации-арендатора могут быть включены в состав прочих, связанных с производством и (или) реализацией. При этом такие расходы должны быть обоснованы и документально подтверждены соответствующими первичными документами. К ним относят счета арендодателя, составленные на основании аналогичных документов, выставленных ему поставщиком услуг.

Отметим: квалифицировать перевыставление счета-фактуры как реализацию услуг при этом нельзя. Так как продавцом является не арендодатель, а иная организация-поставщик (п. 22 письма ВАС от 11 января 2002 г. № 66). Это значит, что соглашение между арендатором и арендодателем об участии первого в расходах на потребленную электроэнергию нельзя рассматривать как договор электроснабжения.

Позиция Минфина

В вопросе о возможности возмещения НДС финансовое ведомство придерживается следующей точки зрения, высказанной, в частности, в письме от 3 марта 2006 г. № 03-04-15/52. Общий смысл разъяснений сводится к тому, что арендодатель не может являться поставщиком услуг, так как сам получает их от энергоснабжающей организации. Поэтому поставка электроэнергии в рамках договора аренды не будет считаться реализацией. Соответственно, такая операция не является объектом налогообложения по НДС, счет-фактуру по ней выставлять не нужно и налог принять к вычету невозможно. Недавно Минфин подтвердил свою точку зрения в письме от 24 марта 2007 г. № 03-07-15/39. В нем специалисты прямо указали, что если арендатор компенсирует отдельной суммой коммунальные услуги (а также услуги связи, охрану, уборку), причем они не входят в стоимость аренды, то счет-фактура на эти услуги арендодателем не выставляется. Так как реализации нет. И, учитывая пункт 1 статьи 169 Налогового кодекса, согласно которому документом для принятия НДС к вычету служит счет-фактура, возместить налог на добавленную стоимость нельзя, так как указанного документа у арендатора не будет.

Также специалисты столичного УФНС в письме от 12 сентября 2006 г. № 19-11/80496 пояснили, что, даже если договор аренды предусматривает такое возмещение, вычет по НДС за «коммуналку» неправомерен.

А как сделать правильно?

Для арендатора есть несколько способов без проблем возместить НДС по коммунальным платежам. Рассмотрим каждый из них (см. таблицу).

Итак, резюмируя сказанное, необходимо отметить, что, выбирая тот или иной вариант поведения, налогоплательщик должен в полной мере осознавать и оценивать последствия своих действий. Как правило, если решение организации противоречит позиции контролирующих органов, то это приводит к конфликту с последними. И если вы считаете, что акты налоговой инспекции и действия или бездействие ее должностных лиц нарушают ваши права, то вы вправе обжаловать это в вышестоящем налоговом органе (Управление ФНС по г. Москве или Московской области) или в суде (ст. 137 и 138 НК).

Е. Антипова, эксперт по налогообложению